伴隨2022年1月18日寧波第三批次土拍的結束，首年“兩集中”供地鳴鑼收官。
中指研究院統計顯示，集中供地期間，22城累計成交住宅用地2064宗，成交規劃建築面積約2.44億平方米，累計完成出讓金超2.28萬億元。
作為兩集中探索實行的首年，除了高低起伏的行情，更多的新規則也來到土拍市場中。
1政策工具箱出臺，土拍規則隨市場變動打“補丁”
分批次來看，2021年上半年，22個重點城市全部完成首批集中供地出讓，合計成交住宅用地878宗，成交金額10690億元；整體成交樓面均價為9591元/平方米，較2020年均價上漲38.3%。
而這其中70%的土地被民營房企收入囊中，融創、龍湖、濱江等企業的風頭明顯蓋過了上一年拿地前五的萬科、中海、保利等國企、央企。
華北某房企投拓部門負責人坦言：“首次土拍，政策尚未對溢價率、申報企業資質等做出明確規定，且多個城市在供地上面拿出了較優質的地塊，多重因素變相推動了房企們的‘搶購’。”
經過了火熱開局，廈門、合肥、杭州、深圳、等10城的溢價率均超過20%，最高者達到了34%。
如此高的溢價率有違集中供地政策的初衷，在第二輪集中供地開啟之前，網傳自然資源部召開閉門會，為多個城市的土地出讓條件劃下紅線。
其中要求：1.商品住宅用地競買企業應具備房地產開發資質；2.建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地和融資的監管；3.限定土地溢價上限15％；4.不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；5.到達上限後透過搖號、一次性報價或競高標方案等方式決定土地歸屬。
業內稱之為“土拍最強補丁”，多城市因此臨時終止掛牌或推遲掛牌來調整土拍規則。
2土拍主角完成從民企到國企的過渡
與首拍的火熱開局相比，多城市土地二拍行情在政策打補丁之後遇冷。
據中指院資料，22城首批集中供地流拍率僅為6.27%；而第二批集中供地共計流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率達到32.8%。
民營房企開始變得小心翼翼，而第二批次集中供地中，國企、央企開始嶄露頭角，二拍中，國企央企的拿地率均較第一批土拍上升近20個百分點。
而這種局面在第三批次土拍時更為明顯。
業內人士坦言，“政策漸嚴，同時多個城市的第三輪土拍安排在第四季度內完成，正是房企資金匱乏的時間。為‘託底’，第三次土拍主力換將，東風壓倒西風的局面形成了。”在北京、廣州、深圳三城，國央企拿地金額佔比更是達到90%及以上。
與此同時，受到房地產行業遇冷，以及第二批土拍的前車之鑑影響，各地政策在三拍時大都明顯變得寬鬆了許多，拍地結果也普遍有所好轉。
其中杭州復預申請；重啟了勾地制度，透過提前繳納勾地保證金，可以獲得付款的優惠條件。隨著政策的彈性放鬆，杭州成為了第三批次土地市場熱度最高城市，掛牌出讓的35宗出讓地塊中有24宗觸頂搖號。
據中指院資料顯示，22城市第三批次地塊合計流拍率降低至18.47%。相比於第二次土拍超30%的流拍率，第三次土拍可以算是“小幅回溫”。其中廣州、成都第三批次流拍率較第二批次下降近20個百分點。
3波浪行情，2022年土地市場將有何變化？
億翰智庫認為，22城三批次集中供地的市場猶如坐上“過山車”，熱度按照“熱-冷-溫”的順序演繹。第二批集中供地熱度驟降的主要原因在於，下半年多重因素疊加下，幾乎佔據拿地半壁江山的規模民企資金狀況急劇惡化，“活下去”成為第一要事，不再參與拿地。
“和去年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低於去年，成交金額也出現了近六年來的首次下滑，溢價率、流拍率等熱度指標表現也差於去年同期。”克而瑞分析認為，儘管年末房地產信貸環境邊際放鬆，地方政府也在供地端釋放誠意，但市場信心短時間內預計仍難恢復，土地成交端在2022年上半年預計也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進一步凸顯。
中指研究院預計，2022年，政策端在穩地價方面會不斷完善土拍政策工具箱，使地價趨於穩定，並且透過“競品質”或者“定品質”，實現地價、房價、品質三個維度的全面管控。
“市場端不同批次間的熱度分化將減弱，但是，2022年上下半年的市場熱度波動預計將弱於今年，市場波動更加平穩。”中指研究院表示。
一月中旬，北京釋出了2022年首批集中供地計劃，打響了全國2022年兩集中土拍的第一槍。此次供地，北京共推出18宗地塊，總起拍價超過491億元，相比2021年千億級首拍，起拍價下降近53%。
而最終，北京又將交出怎樣的土拍成績單，2月16日待揭曉。
