從去年下半年開始，樓市開始進入了低谷期，房價出現下跌的城市越來越多。這導致人們對樓市的信心開始動搖，新房方面很多房企迫於資金壓力開始不斷出臺打折促銷政策，甚至出現了低價傾銷的情況，期待以價換量能快速回籠資金，緩解資金壓力。而在二手房方面，很多城市的二手房掛牌價量都在不斷增加，二手房市場呈現供大於求的現象。
除此之外，最近幾年我國的住房資源過剩問題也日益突顯出來。新房方面，截止到2020年我國前100城的新建商品房庫存量已經達到了5.7億平方米，基本和2014年的最高點相持平。二手房方面，根據西南財經大學在2018年釋出的資料顯示，截止到2017年我國的住房空置率就達到了21.4%，就是說在我國的商品房裡面每5套裡面就有一套是空置房。
在住房資源過剩，房價持續回落的情況下，樓市出現分化已是不可避免。正如經濟學家馬光遠說的那樣，未來中國只有20%的房企能活下來；只有20%的城市房價還有上漲空間；城市中只有20%的房子還有投資價值。當住房資源過剩的樓市出現分化時，買房就成了一項技術活。就像買股票，當遇到大牛市，買任何一支股票都能賺錢，這個時候無論誰只要有錢買股票都能賺錢，而當股市不再牛的時候，炒股就變成了一項需要技術和專業知識的投資。
而在當前的樓市情況下，我們該如何買房才能買到居住舒適度高又有升值潛力的房子呢？對於這個問題，一些懂行的置業顧問認為買房時如果能牢記9字“箴言”：買南、買邊、買三、不買二，基本不會買錯房。
第一：買南是指所買的房子客廳、主臥和至少一個次臥朝南
現在大部分家庭都是三口之家，一般來說夫妻需要一間臥室，孩子需要一間臥室，因此客廳、主臥和孩子居住的次臥成了一個家庭人員活動區域最多的地方。所以這些區域有好的採光對於一個家庭來說非常重要。
特別是現在很多高層的容積率越來越高，樓間距越來越窄，因此有著良好採光的房子非常受到人們的歡迎。採光好的房子，不僅居住舒適度高，有利於一家人的身心健康，而且房子的升值空間也更大。因為現在客廳、主臥和一個次臥都朝南的房子非常稀有，一般只有一些戶型設計非常合理的邊戶才能做到。
第二：買邊是指買房時儘量選擇邊戶
我們買房時為什麼要選擇邊戶呢？首先因為邊戶的通風更好，一般都能做到南北通透。通風好的房子居住舒適度更高，有著冬暖夏涼的優勢。其次邊戶有著更大的採光面積和更長的採光時間，所以邊戶的採光效果要優於中戶。我們前文說過，好的採光對於現在的房子來說是非常大的一個優勢，防止家裡有細菌滋生，更利於家人的身心健康。最後就是邊戶一般都遠離電梯井，平時也沒有人在門口走動，所以邊戶有著更好的私密性，而且更加安靜。
第三：買三是指買房時儘量選擇三室
前首富王健林曾經給購房者這樣的建議，那就是買房時儘量選擇三室而不是二室。那麼為什麼要買三室而不是二室呢？首先我們從居住角度來看，三室更加適合現在年輕家庭進行居住。現在大部分城市家庭都是三口之家，夫妻雙方需要一間臥室，孩子需要一間臥室，剩下一間臥室可以作為客房。筆者認為一個家庭有一間客房是非常必要的，因為我們生活在城市難免會有親戚朋友來家裡做客，需要一間臥室進行居住，總不能讓親戚朋友住沙發或者酒店吧！而且現在生活在城市的壓力都比較大，夫妻雙方都有工作，這個時候如果有了孩子可能就需要父母過來照顧，這個時候也需要一間臥室讓父母進行居住。即使平時客房不住人，也可以作為一個書房，能給孩子提供更好的學習環境。
其次我們再從投資角度來看，相比二室，三室在二手房市場上更受到人們的歡迎，因此流動性更高，比二室的升值空間更大。即使以後房子不出售，把房子進行出租，相同面積的三室也要比二室的租金回報率很高。
第四：不買二是指不買不靠地鐵的遠郊房和小產權房
首先為什麼說不能買不靠地鐵的遠郊房，現在我國的城鎮化率已經達到了63.89%，基本和一些國際上發達國家的70%已經相差不遠，所以未來我國大部分城市都不會再向外大範圍地擴張。城市不向外擴張，遠郊房就沒有什麼升值潛力。
另外遠郊房周邊的配套設施不齊全，沒有大型醫院和商場，也沒有名校。所以平時老人就醫、孩子上學或者一家人想去逛個商場可能都需要跑很遠的距離。特別是一些上班族，如果遠郊房靠近地鐵的話，每天坐地鐵上班還可以做到準時準點而且不勞累，但如果開車上班的話可能每天上下班的通勤時間就需要3～4個小時，長期來回奔波會感到非常的疲憊。
其次為什麼不能買小產權房，首先在2020年自然資源部和農業部就已經表態：不能夠對農村小產權房進行確權，更不能透過確權的方式把小產權房這種土地違規使用進行合法化。這樣小產權房就失去了轉正的希望，就會大幅度貶值。而且過去很多人之所以願意買小產權房，一方面是因為商品房價格過高，買不起商品房不得不退而求其次選擇小產權房，另一方面就是抱著投資的心態，希望以後小產權房能被國家認可轉正大賺一筆。但如今小產權房已經失去了轉正的希望，而這兩年樓市遇冷，商品房價格不斷回落，此時小產權房會進一步的貶值。所以如果有選擇的話，儘量不要購買小產權。
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