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2月8日，央行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
1、政策可以釋放的額度是多少？
央行貸款投放報告，21年上半年最後一次公佈房地產行業中的保障性住房貸款餘額，對應的規模是4.65萬億，與20年年底基本持平，這個是包含在12.3萬億的開發貸款餘額裡面的，商品房貸款餘額是7.65萬億。這個資料是“保障性”住房貸款，並不是本次政策針對的“保障性租賃房”貸款，兩個不是一個意思。保障性住房貸款大部分是國開行和農發行從15年開始針對棚改工程，對地方政府的貸款，總量在4萬億左右。保障性租賃房的，餘額也就是2000億左右，21年90多萬套，加上之前一些租賃類的住房貸款，也就20多萬一套，一共也就是150-200萬套，3000-4000億總投資，完成量也就是3000億，就算高比例使用貸款，餘額也就是2000億左右。
2、主要針對增量還是針對存量？
政策第一點說的非常清楚，“自本通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理”，所以主要還是針對增量。目前在銀行的科目裡面，大部分銀行是放在開發貸款裡面的，也是類似開發貸款額審批流程來投放，要求自有資金比例和開工建設要求，同時需要拿到保障性租賃住房專案認定書，這個怎麼拿待會說，然後就可以申請這個特殊的貸款了。目前政策是要求這個東西單列為保障性租賃住房貸款，現在我們瞭解的是，上海建設銀行有單獨列這個科目的，其他銀行包括廣東、浙江、江蘇的都沒有單獨列。貸款比例最低，自有資金出資20%之後，可以貸款80%，貸款期限最長的25年，貸款利率最低的是3.85%-3.9%。但是最高比例，最低利率和最長期限，都要考慮還款安排，以及企業主體資質情況。
3、如何拿到認定書？
保障性租賃房和過去的公租房，廉租房，棚改這種單一規劃建設的模式是不一樣的，他們現在是認定製，就是政府出一部分專門建設租賃類住房的地來建保障性租賃房，社會籌集一部分長租公寓認定為保障性租賃房，再有一部分就是來自改建，認定為保障性租賃房。這個流程是，就是說比如說租賃企業，或者說開發商，他們按照這個保障性租賃住房認定的標準啊，那麼提交一些材料，那麼主要是這個專案的基本情況啊，一些產權的一些資料，和用房用地主體簽訂的一些合同。然後呢，就拿這些材料呢，然後再到這個住建部門、自然資源部門，做一個並聯申請，在審批通過後，你這個專案就算是保障性租賃房了。
拿著這個審批檔案，就可以去申請稅收優惠，申請貸款，甚至後面申請做reits。
4、對地產是不是利好？
肯定是，但是確實比較有限。政策是非常希望保障性租賃房的路子能夠走通的，類似商品房，能有一個自洽的開發模式和邏輯。所以政策主要還是利好保障性租賃房的開發主體。
對地產開發企業而言，有兩個層面的利好，其一，保障性租賃房單獨計算額度，那麼貸款集中管理裡面的額度就可以全部放給商品房了，相當於房間沒變大，但是跟我們搶額度的人少了，這個也是一個利好，但是因為確實規模很小，所以利好比較輕微；其二，對於一些有比較大量配建租賃專案的開發企業，這個是一個利好，因為可以獲得更低成本的貸款，開發貸基本上是基準上浮10%-20%，但是現在有了這個渠道，貸款成本可以得到一部分改善。比如濱江、旭輝包括萬科、龍湖、華潤這些做租賃房比較多的公司，可以透過認定來置換成本。
【百強房企銷售情況解讀】
春節銷售情況：
從全國市場交流會的情況來看，春節期間銷售明顯下滑，非常不理想，與 2021 年的春節相比下滑50%。
上海、杭州、寧波等幾個一二線城市市場保持不錯態勢，市場比較穩健，銷售去化率在核心地段或者在城區內基本上保持在 50%以上。
其他一二線的城市，包括華南的深圳、華北的北京市場不是很理想，開盤理想的去化率在 30%左右，開盤不理想的在 10-20%。
三四線城市春節期間非常困難，有的專案沒人看房，有的專案看房轉化率極低，多數城市計劃春節期間開盤的去化率在 10%左右。
造成的原因：
外部原因包括：疫情干擾，例如天津、西安以及一些華南的城市，房地產市場基本停板；天氣影響，雨雪天氣造成看房人相對較少。但外部因素不是最主要的。
主要因素：在於市場層面和企業層面。
從市場層面看，去年下半年市場下行調整的態勢在今年仍在延續， 長三角三線城市以及部分二線城市樓市觀望情緒濃厚，此情況也制約了三四線城市的購買力；經濟下行收入下降導致的購買力不足現象造成今年春節返鄉置業全面潰敗，安徽、重慶、福建、廣西等人口輸出型省份沒有出現明顯的返鄉置業情況。
從企業層面看，春節期間，甚至整個一二月份銷售預期不高，導致供貨量不足，很多企業 1 月份及春節期間處於無貨狀態，無法產生銷售業績；由於預期不強，沒有城市和專案出現大力度的促銷的情況，甚至有一些專案在年底減少或取消降價的折扣，與去年年底和 10 月份呈現出較大差距。
1 月份銷售情況：
由於 2021 年上半年基數較高，在市場壓力較大，百強銷售資料 1 月份下滑明顯在預期之內。百強 1 月份銷售額按操盤口徑為 5,256 億，單月同比下降 40%，比 2021 年的月均值下降 43%。部分企業下滑幅度超出百強，負面資訊和暴雷情況的出現造成對市場負反饋影響。銷售數字同比跌幅超過 50%的企業很多，包括很多品牌型房企，百強甚至 top50 的房企。一些企業在今年 1 月份表現相對穩健，例如建業、濱江、時代、保利、合生、遠洋、綠城保持逆勢增長，儘管增幅不大，但跑贏了 top100。濱江、建業區域深耕，綠城積極擴充套件，貨源充足，深耕區域好。從市場層面看，與房企銷售類似，根據 29 個城市 1 月份供應情況初步資料，供應大幅縮量，新增供應略超過 1,000 萬方，同比跌幅 43%，比去年 12 月下跌 60%，是導致 1 月份市場及企業業績不佳的核心因素。從城市來看，廈門、大連、西安、長春基本上為零供應，南寧、寧波、福州、東莞、常州、杭州等城市同比跌幅 70%以上，一線城市中北京、深圳同比跌幅 70%以上，供應量大幅萎縮。上海情況較為特殊，第六批集中發證，供應面積同比翻番增長，環比 12 月增幅約 50%。從 29 個典型城市在成交層面看，同比下跌約 50%，環比下跌 37%，屬於開年非常不理想，有些城市例如上海 1 月份供應比較充足， 去化相對比較順暢的情況下，上海月度成交量達到了 130 萬方，與 2021 年的 1 月份基本持平，比 2021 年 12 月份增長約 50%。核心城市去化率 70%以上，能夠實現當月基本售罄，其他數字層面不是很理想。杭州、寧波總體情況良好，儘管杭州由於供應萎縮帶來的成交數字不理想，但整體去化率 60%左右，寧波去化率為 60%-70%。從庫存看，多數城市供不應求，庫存量環比下滑，整體庫存量、去化週期比較正常，但青島、大連、鄭州、東莞、常州等城市去化週期在 20 個月以上，存在一定的去化壓力。
拿地情況：
土拍市場冷清，核心城市 1 月沒有集中供地，從整個市場上來看，寧波市場 21 年的最後一輪延遲到 1 月，是唯一亮點。多數的一二線城市沒有開拍，主要是三四線城市的土拍市場。跟蹤全國 300 個城市，1 月份總土地成交建築面積環比下跌約 90%，同比下跌約 70%，創近年新低。
導致目前市場低迷，除了供應層面的原因，還有投資方面的原因：1 月份前 20 強的品牌房企只有綠城、華潤、萬科、濱江、新希望是我們熟悉的，其他的都沒有進入前 20 強。按照銷售百強看，僅有三成房企在 1 月份有拿地，整個 1 月份的土拍非常冷清。如果 3 月份出現小陽春，那總體來講大家的信心會更強；如果 3 月份市場依然為目前的狀況，整個上半年整個市場壓力都會非常大。
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