《澳洲四大號外》曾報道，新州政府官網於2021年8月18日週三大幅更新了對零售和商業房東和小企業租戶支援的常見問題的解答。見 【補助】業主必須向合資格租客減租！詳解FAQs
該政策從2020年開始首次實施，在2021年7月14日做了重大更新，原定於上週2022 年 1 月 13 日結束。
但隨著Omicron新病毒變種在澳大利亞的廣泛傳播，新南威爾士州政府上週四（2022年1月13日）正式公佈擴大向商業租戶提供延期和減免租金的規定，將原定2022年1月13日到期的政策延長兩個月，至2022年3 月 13 日才結束。這將引發房東與零售和辦公使用者之間的另一輪摩擦。
新政策包留一項要求，即任何租金減免的 50% 必須以租金減免的形式，其餘的租金延期。
有關官方英文詳情公佈，可點選本文左下角“閱讀原文”。
No.1
新政要點
2022 年 1 月 13 日的修正案將租金談判權擴大到 2021 年 12 月 1 日至 2022 年 3 月 13 日期間年營業額低於 500 萬澳元的受影響租戶。
根據該條例，業主必須與因 COVID-19 公共衛生令而陷入財務困境的合資格租戶協商租金減免協議。
在談判這些協議時，業主和租戶必須考慮行為準則中的租賃原則以及 COVID-19 的經濟影響。
根據這些原則，業主必須根據租戶營業額的下降向租戶提供租金減免。減免應占所提供的任何租金減免的至少 50%。其餘部分以租金延期方式彌補。
No.2
對租戶有什麼法律保護？
在 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 3 月 13 日這八個月的期間，商業和零售業主不能對符合條件的租戶採取某些行動（例如驅逐符合條件的租戶），除非他們首先重新協商租金並試圖調解。
商業業主和符合條件的租戶必須考慮到國家內閣商業租賃行為準則中的以下原則（除非雙方另有約定）協商租金減免協議：
- 房東不得因未支付租金而終止租約
- 租戶必須繼續遵守其租約條款，但須遵守協商的任何修訂，否則將失去向租戶提供的額外 COVID-19 保護
- 房東必須根據租戶收入的下降比例，以延期和豁免的形式向租戶提供最多為通常應付金額的 100%
- 與租金延期（deferral）相比，租金減免（waivers）必須至少佔房東提供的租金減少的 50%（在談判時，必須考慮房東提供此類減免的經濟能力）
- 除非雙方另有約定，否則任何延期租金（deferral）必須在租賃期剩餘期間內攤銷，期限不少於 24 個月，以較大者為準
- 房東必須將任何法定費用的減少（例如土地稅、市政費）給租戶受益
- 房東應尋求以適當的方式與租戶分享因銀行或其他方式推遲還款而獲得的任何利益
- 在適當的情況下，房東應尋求在租戶無法交易期間根據租賃條款免除租戶收回的任何其他費用（或應付支出）
- 在 COVID-19 大流行結束（由澳大利亞政府定義）或現有租約到期之前，不應開始償還其他（非租金）費用
- 房東不得對免除或延期的租金或費用收取費用或利息
- 除非租戶和房東同意，否則房東不得動用租戶的擔保金來支付租金（無論是現金保證金、銀行擔保還是個人擔保）
- 應允許租戶將租約延長與任何租金減免/延期期限相同的期限。
- 房東必須凍結租金上漲（基於營業額的零售租賃除外）。
- 房東不得對在 COVID-19 大流行期間，減少營業時間或停止交易的租戶實施任何禁令或徵收任何罰款。
英文原文如下：
Commercial property owners and eligible tenants must negotiate rent relief agreements by taking into consideration the following principles in National Cabinet’s Code of Conduct on commercial tenancies (unless otherwise agreed by both parties):
- Landlords must not terminate leases for non-payment of rent
- Tenants must remain committed to the terms of their lease, subject to any amendments negotiated, and material failure to do so will forfeit additional COVID-19 protections provided to tenants
- Landlords must offer tenants proportionate reductions in rent (in the form of deferrals and waivers) of up to 100 per cent of the amount ordinarily payable, in proportion to the decline in the tenant’s trade.
- Rent waivers, as opposed to deferrals, must constitute at least 50 per cent of the rent reduction provided by landlords (in negotiating this, regard must be had to the landlord’s financial ability to provide such a waiver)
- Any rent deferral must be amortised over the balance of the lease term and for a period no less than 24 months, whichever is greater, unless otherwise agreed by the parties
- Landlords must pass any reduction in statutory charges (e.g. land tax, council rates) to the tenant
- Landlords should seek to share any benefit received due to deferral of loan payments by a bank or otherwise with the tenant in a proportionate manner
- Landlords should, where appropriate, seek to waive recovery of any other expense (or outgoing payable) by a tenant under the lease terms during the period the tenant is unable to trade
- Repayment of other (non-rent) expenses should not commence until the earlier of the COVID-19 pandemic ending (as defined by the Australian Government), or the existing lease expiring
- Landlords must not charge fees or interest on rent or fees that are waived or deferred
- Landlords must not draw on a tenant’s security for the non-payment of rent (be this a cash bond, bank guarantee or personal security) unless agreed by the tenant and landlord
- Tenants should be allowed to extend their lease for an equivalent period of any rent waiver/deferral period.
- Landlords must freeze rent increases (except for retail leases based on turnover)
- Landlords may not apply any prohibition or levy any penalties on tenants that reduce operating hours or cease to trade during the COVID-19 pandemic.
No.3
業主需要提供多長時間的租金減免？
各方可以就他們認為合適的任何時期的租金減免進行談判。
作為起點，只要租戶受到封鎖限制的影響，業主就應該提供租金減免。這應參考租戶收到 JobSaver 或微型企業補助金的期限來確定。
該條例於 9 月 24 日進行了修訂，以澄清房東無需在租戶未收到 COVID-19 補助金期間提供租金減免。例如，如果租戶的生意時間很長，但兩週內沒有收到 JobSaver 付款，房東有權要求支付該期間的全部租金。
JobSaver 和微型企業補助金付款於 2021 年 11 月 30 日結束。
12 月 1 日和 1 月 13 日的修正案闡明，年營業額低於 500 萬澳元的小企業繼續滿足微型企業補助金或 Jobsaver 付款的資格標準，即使這些補貼計劃已經於2021 年 11 月 30 日結束，但他們仍然有資格申請租金減免。
No.4
以減租為目的，如何採用營業額下降的期間？
為了確定營業額的下降，各方應使用租戶在申請 COVID-19 補助金時所依賴的比較期作為起點。
例如，如果租戶因 7 月 12 日至 26 日的營業額與 2019 年同期相比下降 40% 而符合 JobSaver 資格，則業主可能同意提供 40% 的租金減免，至少一半是減租。
但是，各方也可以自由確定適合他們的替代比較期。如果您不確定要使用哪個比較期，您可能需要獲得法律建議以確定您的最佳選擇。
無論使用何種比較，租戶都應向其業主提供營業額下降的證據，以幫助他們計算適當的租金減免。證據可能包括商業活動宣告 (BAS) 或會計師信函。
如果租戶的情況發生變化，他們可以提出後續請求以協商未來的租金。
No.5
房東有法定期限回覆租客的申請嗎？
該條例要求被要求談判的租賃方在收到請求後 14 天內或在雙方同意的另一個期限內作出回應。
No.6
收入下降的測試期是什麼時候？
該條例沒有規定各方應使用的具體時間段來計算營業額下降。因此，各方可以自由確定適合他們的適當期限。
租戶應向業主提供營業額下降的證據，以幫助他們計算適當的租金減免。證據可能包括商業活動報表 (BAS) 或會計師的信函。
如果租戶的情況發生變化，他們可以隨後提出協商未來租金的請求。
No.7
房東有時限必須回覆我嗎？
該條例要求被要求協商的租賃方在收到請求後 14 天內或雙方同意的其他期限內作出回應。
No.8
這些規則何時開始，何時結束？
規定期限適用於 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 3 月 13 日。
No.9
具體法律條文
有興趣研究法律條文的讀者，可查閱
Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation (No 2) 2021
https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/sl-2021-0737#statusinformation
原創：《澳洲四大號外》
