2月9日，市場被節後首個重磅政策——《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》刷屏。仍舊複雜的外部環境下，積極的政策訊號鞏固了投資者信心，顯著帶動消費建材、代建及房地產等板塊提振。
一、政策支援態度堅定，保障性租賃住房成“共同富裕”與“穩增長”重要抓手
作為人口大國，中國在“住房”這一民生問題上始終高度關注，並隨著經濟發展變化不斷調整策略方針。2021年6月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確了中國“公租房、保障性租賃住房和共有產權住房”為主體的住房保障體系。
隨著公租房建設任務的基本完成，保障性租賃住房接力成為發展重點。反映在頂層設計層面，無論是提及頻次，還是支援力度都在不斷加碼。比如，2021年以來政治局會議三次提及推進保障房租賃住房建設，住建部確定2022年建設籌集保障性租賃住房目標240萬套，這一數字相較去年增長了156%，足見國內增加保障性租賃住房供給的政策落地決心。
（來源：公開資訊，格隆彙整理）
此次，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，是從金融的角度再次拓寬保障性租賃住房融資渠道，意義重大。考慮到政策的連貫性，後續土地、稅費、行政審批等其他緯度的配套支援也將值得期待。
事實上，除了縮小居住層面貧富差距的“共同富裕”涵義外，保障性租賃住房推進對2022年國家經濟工作的“穩增長”同樣重要。
一方面，按照住建部“十四五”期間新增保障房佔新增住房比例超過30%的規劃，中信證券預測，“十四五”期間全國保障性住房建設套數900萬套，保障性住房建設投資或達2.34萬億元，其中2022年有望實現投資5600億元，拉動全國房地產開發投資額增長2.7%，將有效擴大內部投資。
另一方面，保障性租賃住房的供給增加，將一定程度上減輕購房資金壓力，釋放中等收入群體的購買力，對促進國內良性迴圈具有更重大意義。
二、代建龍頭先發優勢顯著，多邊互信鞏固業務壁壘
國內大舉推進保障性租賃住房為消費建材、代建等板塊提供了機會，相較前者，代建目前更具稀缺性。當前市場上的代建標的僅有兩個，就保障性租賃住房所屬的政府代建專案而言，行業龍頭綠城管理的業務規模、品牌勢能和市場表現等都更為強大，有望成為核心受益者。
綠城管理先發優勢顯著，其政府代建專案可追溯到2005年，經過十餘年的發展，已經逐步建立起保障房建設的統一標準，可從規劃、設計、景觀、材料、質量及驗收環節，對保障房專案進行全過程精細化管理。傳承自綠城的精品房產開發基因，也讓綠城管理探索出一條在既定成本下尋求最優品質的標準化管理模式，真正將透過管理創造效益貫徹到業務實踐，逐步塑造起綠城管理賴以生存的核心能力。
公司迄今開發出了西橋世家、明德明理府、望鈺和府、杭州夢屏北院等眾多具有標杆意義的政府代建專案，獲得了居住民眾、各地政府和行業的廣泛好評與信賴。這種獨特的多邊互信，讓綠城管理的政府代建專案口碑愈加響亮，吸引不少地方政府主動尋求合作，形成了“品質服務—民眾口碑—政府信任”的良性迴圈。
當前，綠城管理已成為中國最大的保障房承建商，曾為18萬戶原住民提供過保障房，在建保障房面積約2635萬平方米，涉及25萬戶家庭。在大力推廣保障性租賃住房的背景下，綠城管理的龍頭地位、品牌和經驗優勢以及參與大量專案積累的長期信任，將令其充分把握髮展機會。
公司政府代建業務的高速發展佐證了上述觀點。2021上半年，公司新拓政府代建專案合約總面積約610萬平方米，超去年同期拓展規模5倍，代建專案覆蓋區域擴大到江蘇、福建、山西、江西等地，整體非浙江地區佔其政府專案新簽約費用收入已達50%。
重視政府代建業務彰顯了公司的發展遠見，不僅為綠城管理提供了可靠的業務來源和穩定現金流，享受到眼下的發展紅利，更在承接政府代建專案的過程中有效參與到讓全體人民住有所居，住的更好的偉大事業中，增強普通民眾的幸福感，創造出更大的社會效益。
小結
得益於可預見的突出業績，公司在開年以來相對低迷的行情下，累計漲幅接近27%，東英、瑞銀、建銀國際、浙商證券、瑞信等知名機構紛紛釋出研報，傳遞看好訊號。
其中，浙商證券認為綠城管理的輕資產模式能夠保障穩健擴張，同時在公司雄厚的品牌和經驗積澱下主營業務具備充分增長潛力，給出“買入”評級，目標價8.67 港元，較最新收盤價存在約27%潛在上升空間。瑞銀、瑞信也分別上調綠城管理的目標價至8.3港元、8.04港元。
