作 者丨李願
編 輯丨馬春園
圖 源丨圖蟲
2月10日，21世紀經濟報道記者從業內人士處獲悉，近日相關部門下發了關於城市商品房預售資金監管的相關意見。據瞭解，該檔案與1994年釋出的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規定最大不同之處在於明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利於規範預售資金的使用，夯實地方相關部門的監管責任。
最新檔案明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據專案合同、工程造價等核定，以確保專案竣工所需資金，達到監管額度之後的剩餘資金則可以由房企提取使用。
在知名房企事件之後，部分地方政府對於預售資金存在過度監管的問題，上述檔案將對這些行為進行矯正，有利於幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。
預售資金迎全國統一規定
1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規定，“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。”
中泰證券首席固定收益分析師周嶽表示，從預售資金監管來看，由於沒有全國統一的規定，意味著在預售資金監管方面，各地區基本施行“一城一策”的思路，即各地區基本會出臺相應的“預售資金監督管理辦法”和“預售資金監督管理實施細則”，導致各地預售資金的管理方式差異較大。
從各地實際情況來看，部分地區對預售資金進行全額監管，部分地區是重點資金監管，知名房企事件之後出現了預售資金0撥付的情況。最新檔案將預售資金進行全國統一規定後，預計部分地區執行過嚴的情況將會有所改善，釋放出部分資金。
據瞭解，最新檔案明確，專案預售款包括定金、首付款、購房款等，均需全部存入預售資金監管賬戶，確保專款專用於專案建設、施工款等相關支出。
而對於預售款的撥付進度，檔案明確要根據工程建設進度來進行，具體由住房城鄉建設部門確定。同時，新檔案要求加強資訊共享，商業銀行按照三方監管協議加強賬戶監測，定期和住建部門做好對賬。
上述規定有利於改善此前各地監管部門對於監管賬戶監管責任不清的問題，督促市、縣級住房城鄉建設部門履行預售資金的監管職責。
多地最佳化預售資金監管
21世紀經濟報道記者注意到，2021年下半年以來因房企資金鍊緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現，使得預售資金監管開始引起重視，隨後包括北京、成都等多個地區釋出了預售資金監管新規。
如2021年11月4日北京市住房和城鄉建設委會同北京銀保監局、人行營管部（北京）釋出的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂）公開徵求意見稿顯示，要確保預售資金“管好不管死”。
安信證券首席固定收益分析師池光勝總結認為，北京預售資金新規側重於“最佳化”條款，方向有“松”有“緊”：一方面，部分條款收緊，包括明確重點監管資金下限，強調定金需直接存入監管賬戶，提出對風險專案實施封閉管理等；另一方面，部分條款放鬆，包括允許開發企業按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，縮短放款時限等。
對於上述最新檔案提到的預售資金監管額度方面，北京規定，在專案重點監管額度每平方米不得低於5000元限值的基礎上，各區可根據開發企業“三線四檔”管理，綜合企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素確定各專案重點監管額度。
不過據周嶽總結，各地商品房預售監管額度的確定方式不同，目前主要包括以預售款總額為基準、以工程造價總額為基準、以每平方米的建造成本為基準等幾種模式。
而2021年11月3日成都發布的《關於進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》提出，出現重大經營性風險的預售商品房專案，納入區（市）縣重點監管，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金稽核用途後，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。
“近年來北京、成都等地都對商品房預售資金監管政策進行了最佳化，細化了預售監管資金的額度與留存比例，並且越來越多的城市允許房地產開發企業憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監管，緩解企業的資金鍊壓力。”周嶽表示。
社科院金融所房地產金融研究中心主任尹中立此前也在21世紀經濟報道撰文表示，在預售資金管理方面，各地採取有效措施提高資金使用效率，既要從嚴監管預售資金，防止出現專案爛尾，又要考慮到目前房地產開發商資金緊張的現實情況，部分地區住房監管部門進行了積極的探索。
房地產業接連迎利好
21世紀經濟報道記者注意到，在中央經濟工作會議定調“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”後，這是房地產業再次迎來利好。
去年12月，央行、銀保監會出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。
隨後央行、國資委組織房地產領域的優質大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，併購出險和困難的大型房地產企業的優質專案的政策導向。此外，央行、銀保監會也組織主要銀行開會，推動銀行積極穩妥推進併購貸款業務，同時對於出現風險和困難的大型房企不盲目抽貸、斷貸。
2月8日，央行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
接近監管層人士表示，上述《通知》釋放了加大金融支援保障性租賃住房發展的積極訊號，有利於推動《關於加快發展保障性租賃住房的意見》關於加大金融支援保障性租賃住房有關要求的具體落地，有助於支援我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
本期編輯 劉巷、馮展鵬
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