劉曉平
2.“蜂巢式”院墅——南北院墅的合流窠臼
上文介紹了由萬科集團、綠地集團及其合作的設計師，要麼弄巧成拙，要麼追求貨值，搞出南北組合的四聯院、六聯院。跟風者在若干城市陸續遭遇了不同程度的市場失敗，但或許因為資訊不暢，這並沒有引起開發商和建築師的集體警醒。此後，2014年左右，萬科基於華南氣候和大灣區的高房價，做出L型院墅了縱橫組合的“蜂巢式“院墅組團，“蜂巢式“是我給的定義，萬科等開發商更多宣傳”院子“概念，江南院子、中國院子之類。“蜂巢式“院墅組團背後的動機是開發商在保留院墅產品概念下，追求更多套數，更大容積率，結果是每戶佔地很小，套型面積小、院子很小，套型至少三層。戶與戶南北”背靠背“，東西”臉貼臉“，小區道路也只有4米。網格狀的總圖形態像極了”蜂巢“。“蜂巢式“院墅組團是四聯院和六聯院的壓縮和繁殖，對開發商來說似乎是一舉多得的產品，但獨獨忽略了住戶的實際感受和需求。在華南亞熱帶氣候環境中，日照可以降低要求，“蜂巢式“院墅較低的價格可以滿足中產階級的別墅夢，有一定的市場。 在慣性思維下，萬科集團開啟了院子系列產品的濫觴，並推向南京、杭州富春等冬冷夏熱地區。（見下圖萬科院子研發圖）旋即，在同樣的動機下，大批開發商追隨萬科，複製“蜂巢式“院墅組團。
萬科院子研發圖1（引自網路）
萬科院子研發圖2（引自網路）
回頭再看院墅的源起，“運河岸上的院子”得益於0.33超低容積率的規劃，每座大院的庭院面積都大於建築面積，最小1畝，最大達到4畝。無論從景觀營造還是生活的空間尺度，都無一不體現出居住者的優越與專屬，更實現中國人居的至上生活境界——“天人合一”。 同時，“運河岸上的院子”的庭院設計加大了居住空間的利用率。主人的空間能夠一直延伸到私家庭院之中，將生活的範圍和足跡從室內空間釋放出來，室內與庭院空間相交融，使得居住環境變得開放流通。“運河岸上的院子”其私家園林分為前院、側院、後院三大部分，使居者尊享奢華寬綽的私家社交空間。——這些與“蜂巢式“院墅在格局和內涵上已有天壤之別。
泰禾集團以“運河上的院子“專案合院大宅博得了喝彩，吸引了眼球，但是獨棟院墅過低的容積率和過高的售價，在泰禾全國化擴張中面對不同等級的城市和地段，沒有可複製性和推廣性，最後也向萬科的“蜂巢式“院墅組團靠攏，並將“蜂巢式“院墅直接落地在北京、太原這些寒冷城市，也用到冬冷夏熱的武漢、上海的城市遠郊。罔顧氣候和區位，泰禾集團的“蜂巢式“院墅生命力就難保了，這也埋下了泰禾凋零的禍根。（見下圖泰禾的專案）
上海長興島泰禾院子（引自網路）
深圳泰禾院子（引自網路）
武漢知音湖泰禾院子（百度地圖）
杭州富春泰禾院子（引自網路）
由萬科、泰禾品牌企業帶頭，進一步在全國形成“蜂巢式“別墅的流行風潮，萬科江南院子，泰禾院子，融創院子，建發院子….引起全國流行，導致普遍性的產品誤區，流弊甚廣。
3. “蜂巢式”院墅的缺陷與後果
“蜂巢式“院墅組團背後設計研發的動機在產品誕生之初就決定它與與生俱來的產品缺陷，網格狀密集的總圖形態，必然使單體套型條件比四聯院和六聯院更差。（見下圖）下面對其缺陷做些具體分析：
網格狀密集的萬科江南院子（沙田）
（1）. 每戶用地太小，只有其它聯排或雙拼別墅用地的1/3
“蜂巢式“院墅每戶佔地（含院子）只有10米寬，10米長，佔地100平米~120平米，首層建築面積通常70平米。而以往的聯排別墅面寬在6.6米~7.2米，深度在12米，前院5.5米，後院5米，每戶佔地148平米~162平米。一般的雙拼別墅270~300平米，因此“蜂巢式”院墅每戶佔地只有三分之一。（見下圖）
萬科江南院子與常規別墅比較
泰禾知音湖院子與相鄰地塊的比較
院墅天井小院
(2). 前後左右間距都太小，私密性干擾大
“蜂巢式“院墅佔地小，前後左右都貼鄰，必然會有私密性的干擾。（見下圖）低層別墅設計其實是有個規範性衛生底線距離的，那就是樓距不能小於15米，這條在有些省市是列入規劃技術管理規定的。
左右私密性干擾1
前後私密性干擾2
(3）. 在華南亞熱帶地區以外，套型的採光通風條件不足。
“蜂巢式“院墅四邊貼鄰，網格式密排，為了避免窺視，北牆和西牆不能開窗，導致無法組織通風對流，這在南方是不符合住宅設計原理的。在北方，南向日照北多個角度遮擋，日照條件差，形成多個陰冷死角。（見上圖及下圖）
泰禾北京院子（百度地圖）
（4). 密集的兵營式小區環境，單調逼仄
“蜂巢式“院墅組團網格狀的斑塊，橫平豎直的窄巷，缺乏綠地和喬木的自然調和，生活的微環境與人們習慣了的花園式小區是反差極大的。公共空間不經過精心設計彌補，是很容易給人單調逼仄的感覺的。（見下圖）
窄巷1
窄巷2
（5） “蜂巢式”院墅格局的客戶接受度差
“蜂巢式”院墅的格局只適合特大城市的中產階級群體，以相當於或略高於高層住宅的總價去勉強滿足一個有天有地的別墅夢，因此它的單價不可能比高層住宅高多少，總價也不能太高，導致戶型面積也限定在150-200之間---真正是高不成，低不就的尷尬角色。因此，除了北上廣近郊，富裕地區的二、三線城市的當地別墅客戶是不太接受“蜂巢式”院墅的，他們認可的別墅需要更大的空間和環境格局。2018年，萬科在東莞推出多個江南院子專案，強勢推廣“蜂巢式”院墅。筆者親歷了其中位於沙田鎮的大中●萬科江南院子專案的開發過程。地塊對面是匯景御海藍岸別墅區，附近還有其它別墅專案，都是佔地較大的獨棟別墅和傳統的橫排式聯排和雙拼別墅。開盤時，萬科高調開展品牌宣傳推廣活動，參觀者熱鬧了幾個週末，把東鄰的御海藍岸雙拼別墅銷售總監嚇出冷汗，筆者提供給他雙方產品對比分析的幾個結論，用於推廣宣傳，並告訴他不要懼怕萬科江南院子的概念化引導。（見下圖江南院子）
東莞沙田大中萬科江南院子
東莞沙田的萬科江南院子和比鄰的御海藍岸別墅區
結果是御海藍岸雙拼別墅半年賣完，而一路之隔的萬科江南院子從開盤預售到竣工建成都賣不動，越是建成實際效果後，更無人問津了。直到現在該專案的高層住宅都售完交付入住了，院墅則成片空蕩蕩地積壓在哪裡，越看越低檔，越看越不像別墅。（見下圖江南院子）
沙田萬科江南院子（引自網路）
沙田萬科江南院子左右對視干擾
沙田萬科江南院子前後間距過小
沙田萬科江南院子左右太近
“蜂巢式”院墅如果選址在遠郊作為度假和養老居住產品，那麼其密集的兵營式小區環境又不符合度假區應有的輕鬆、自然、低層低密度的內在特性需求。泰禾在武漢知音湖、漳州廈門灣和上海長興島的“蜂巢式”院墅，與周邊別墅相比相形見絀，與環境也格格不入。這些專案都遭遇了停工或爛尾的厄運。（見下圖）
長興島泰禾院子
武漢知音湖泰禾院子（左邊）
泰禾集團把專案儘可能做成“蜂巢式”院墅，背後邏輯是想獲得別墅的溢價，這是建立在一廂情願的假定“蜂巢式”院墅都被市場認可的基礎上的。即便是在高房價的深圳，如果“蜂巢式”院墅單價太高，也是賣不動的。因為深圳的買家可以有很多選擇:周邊東莞和惠州的獨立別墅單價比深圳的高層住宅還便宜得多；還有人認為大平層生活格局不比“蜂巢式”院墅差。2015年，泰禾拿下位於寶安的地塊做泰禾深圳院子，蜂巢式”院墅陷入尷尬無法開盤的困境，至今無法形成銷售。以下文字摘自媒體：
2015年12月泰禾總計57億元拍下了深圳市寶安區的兩塊地王，樓面價逼近了8萬元每平米。我用量子計算法快速心算了一下，地價加上造價別墅售價正好要去到20萬以上。然而目前周邊的別墅均價也就是4萬左右，泰禾實在太難了，如今深圳院子還是遙遙無期，第四周開盤就沒了下文，在深圳這個網紅市場吃了閉門羹。（見圖深圳院子）
泰禾深圳院子（引自網路）
泰禾深圳院子（引自網路）
因為泰禾集團在全國擴張時，選擇了主打“蜂巢式”院墅產品，某種程度上可以說泰禾集團各地“蜂巢式”院墅專案的失敗，是造成泰禾集團公司危亡的重要因素。
4．迴歸價值本源的院子展望
從華僑城浦江新鎮的院墅對傳統里弄居住的再現和空間擴充套件，到運河上的院子對私園和豪宅的有機結合，這些都是當代與傳統結合的典範，是人居傳統對當代高階住宅的賦能和增值。四聯院和六聯院則沒有真正以人為本，走向空間概念化的誤區，導致均好性和私密性缺失，而將四聯院和六聯院壓縮和繁殖的“蜂巢式”院墅組團大流行，則是在開發利益驅動下的價效比失衡，最終將院子概念泡沫化，遠離了院子的價值本源。
2017年宋衛平推出綠城◆桃李春風大城市近郊康養別墅產品，提供了小面積、小總價院墅的另一種探索樣板，低密度加低層，單層為主的建築使得宅間路尺度十分宜人，院子比運河上的院子小的多，但是院子尺度與單層的主體建築配合都比較相稱，建築與院子組合靈活，陰陽相生，形成大小多個庭院，頗有江南園林的意境。在總體規劃上，類似蘇州木瀆桃花源那樣，將公共景觀空間蘇州園林化，風格純正，建造精美的公共園林景觀和空間，完全讓住戶生活在一座蘇州園林中，使得住戶的獲得感備增。因此，綠城◆桃李春風的院墅在各地大受歡迎。融創集團也推出類似的桃花源系列院墅小區，也頗受市場歡迎。拋開綠城◆桃李春風有低密度康養屬性的特殊性，我們應當看到宋衛平的成功秘訣，是他把握住了院墅的兩個關鍵點：1.居住空間的尺度要親切、宜人，不要密集壓抑；居室和庭院要有機互動，陰陽相生，再現傳統園居的情境。2.在總體佈局上，公共空間系統按照蘇州園林營構，再現了蘇州園林的可居可遊的理想居住境界。私園和公園解決了私密性和公共性的矛盾，提供給住戶小園和大園兩重不同尺度的景域。這兩點凸顯了院子生活的價值本源。——筆者認為，這是院墅應該回歸的方向。（見圖江南院子）
桃李春風的平面“陰陽相生”
桃李春風私園1
桃李春風私園2
桃李春風私園3
桃李春風的宅門
桃李春風總圖（引自百度地圖）
桃李春風公共景觀園林1（引自百度圖片）
桃李春風公共園林2（引自百度園林）
桃李春風公共園林3（引自百度園林）
綠城桃李春風偏郊區康養定位和融創桃花源偏豪宅定位，兩者容積率都太低，一般的別墅專案專案似乎無法模仿，那怎麼辦？其實前文關於當代院墅的歷史回顧中，我已經剖析出一個路徑，那就是L型院墅的拼法有講究，為了保證院墅的均好性和私密性，借鑑浦江新鎮的院墅，應該以橫排為主，前後兩排要保持合理的間距，避免縱向和橫向拼接成網格狀斑塊，而以橫向單排或橫向兩排為基本單位。這樣的佈局可以實現常規的聯排別墅容積率，並保持院墅應有的尺度、間距和私密性——筆者認為，這應該是院墅類專案的規劃排布法則。（完）（見圖）
橫向排列為主的上海華僑城浦江新鎮
橫向單排或橫向兩排的院墅小區
東莞萬科棠樾橫排別墅區
橫排別墅區（引自網路）
綠城桃李春風海口橫向排列別墅（引自網路）
橫向排列別墅的合理間距（百度圖片）
