受到“三穩”及“因城施策”影響，近兩年樓市行情與調控方向極其“靈活”

所以老雷每次預判也只敢往後推半年，甚至更短。

但這幾天國家層面出臺的兩個政策令我覺得未來三五年的樓市調控目標已經確定了，

就是降低樓市投資價值，解決城市新進入者居住問題。

保障性租賃用房打擊樓價基石

週二晚銀保監釋出通知：保障性租賃用房有關貸款不再納入納入房地產貸款集中管理（兩個上限）

雖然放鬆貸款短時間內不能帶動保租房大範圍拔地而起；但不納入不納入兩個上限是一個訊號，發展保租房決心的訊號；是在探索長租公寓經驗後對“租售並舉”的重錘出擊。

保障性租賃用房是租售並舉的一個落地載體，承載的是國家發展房屋租賃市場分流住房需求的戰略意義。

雖然城央的租客與買家不一定是同一個群體，但城央的租客是郊區新房的重要客源；

在城央佈局保租房能有效分流郊區買家，已達到穩定郊區樓價目的，從而影響全市樓市。

另一方面也是降低城市租金降低新人口進入門檻，從而增加城市活力。

如果未來將加入戶籍學位等資源（如積分入學，允許戶籍遷入等），保租房對樓市的影響會更大。

但保租房落地還有三個問題需落實：

① 運營方確定：

是地方補貼企業運營，還是政府運營

② 租金幅度確定：

按何標準制定？多長週期調整？調整方式與標準？

③ 分配與退出機制：

保租房申請條件、分配執行者及分配方案、保租房管理與監督、保租房退出條件與流程。

希望能在3-5年內探索出一套能有效執行的保租房制度

就近入學剝離學位房盲目炒風

在銀保監公佈通知的同一天教育部也出招了，公佈了《教育部2022工作要點》

關鍵點“全面落實免試就近入學全覆蓋和“公民同招”，指導各地完善學校劃片政策。深入做好隨遷子女就學工作。”

教育公平是要保證的，起碼要保證底層人民能透過教育得到突破階層的機會，人民有希望才會積極奮進，促進社會進步與社會穩定。

小部分人壟斷優秀教育資源有產生“學位房”新階層的危險；將學位與房子解綁是防止新階層形成的有效手段，還能防止學位房泡沫越演越烈影響社會安定。

新進入人群除了購買學位房外增加積分入讀路徑，減輕其生活壓力增加幸福度；同時也是學位房降溫的最有效手段。

要實現教育改革其路漫漫，希望地方能積極探索；但教育部表態趨勢已現，如果上級態度不變全面改革指日可待。

老雷想說的

對於炒家來說保租房不可怕教育改革也不可怕，

可怕的是兩者後面加三個字“動真格”

更可怕的是兩者一起來。

房價的漲跌取決與供求關係，幾天分享的兩個政策都是分流需求的；

保租房分流郊區新盤需求，教育改革分流學位房需求；

都是調解樓市的市場性手段。

老雷預判其對3-5年影響的原因亦在此處，其不是行政性調控會隨著時間的推移“被消化”

相反會隨著市場演化而加深影響，直至下一輪調控方向的確定。

以租房分流住房需求的優勢還在於，以後樓市行情對民生的影響減少了；

樓價上漲底層民眾不需要絕望，樓價下跌亦不擔心資產貶值；

希望以後調控會按這個方向繼續深化