需要多少收入才能在德國擁有一個家？

多年來，德國房價一直在上漲，現在連貸款利息也開始上漲。在德國擁有一個家越來越難了，但並非完全無法實現，只要你有足夠的收入。那麼，

到底需要多少收入才能在德國擁有一個家？

在德國城市生活很昂貴。據當前德國房地產圖集，在漢堡、法蘭克福、斯圖加特或慕尼黑等主要城市，現有公寓的均價已經超過每平方米5000歐元。慕尼黑更是以 7825 歐元位居榜首，而這只是市場平均水平，單個公寓的報價可能遠遠高於這個平均水平。

一條經驗法則規定，購房者每月用於還房貸的錢不能超過每月淨收入的40% 。而事實上，在過去德國城市房地產熱潮開始之前，有專家稱30%為上限，這樣其他生活開支、意外開支和度假旅行仍有足夠的金融餘地。

根據聯邦統計局的資料，德國一名全職員工在 2020 年每月的平均總收入為 3975 歐元。假設一個有兩個孩子的家庭有1.5 倍的平均工資，還領取兒童福利（每人每月 219 歐元），那麼扣除稅和社保後的每月淨收入約為4600歐元。這個平均收入已經被高收入者拉高了，一般中位收入更能體現普通收入水平，那麼中位收入通常比平均收入還要低20% 左右。

然而，就算基於4600 歐元的平均淨收入，按照40%的比例算，每還貸額是1840 歐元，如果一家人想在總共35年內償還一筆利率為1.5% 的貸款，他們最多可以借到601000 歐元左右。如果這個購房家庭還有15萬歐元的存款，他們可以用它來支付額外的購房成本(假設 8% 用於房地產轉讓稅、公證和土地登記)和至少14%的首付。那麼這個平均收入家庭能負擔得起的房產，最高成本為695000歐元。算上購房輔助購買成本，這個家庭將花費大約751000歐元來購置一個家。

但是即使這麼高額的資金，根據Immobilienscout24的房價資訊，僅夠在慕尼黑購買89平方米、法蘭克福126平方米、漢堡135平方米和斯圖加特139平方米的現有公寓。

如果購買現有獨戶住宅，慕尼黑只能買77平方米，這根本不夠一所房子的面積。在斯圖加特，勉強可以買到107平方米的住宅，或許一套排屋夠了。在法蘭克福和漢堡，如果幸運的話，可能能買到一套獨棟。

當然，這個計算仍然隱藏了許多可能的問題。如銀行不會根據房價來放貸，而15萬 歐元的首付可能不足或導致高利息。貸款利率不可能在整個 35 年貸款期內保持在 1.5% 。當然，淨收入也可能隨著時間的推移而增加，這將使償還貸款變得更加容易。

另外，計算中沒有考慮中介費。房地產轉讓稅假設了一個統一的稅率，而事實上各州收的轉讓稅是不同的：在這方面，慕尼黑是得分項：與整個巴伐利亞一樣，這裡只需繳納 3.5% 的房地產轉讓稅。

但是，這種模擬計算可以表明，德國普通收入人群購買房地產還是非常困難的。越是接近人們負擔能力的上限，房價的進一步上漲就越變得困難。最近某些地方已經接近了。舉個例子：雖然去年德國50個最大城市的房價平均上漲了 14%，但在特別昂貴的慕尼黑，僅上漲了5%。

是否買得起取決於購買力

當然，是否買得起房主要取決於房價和當地居民的收入。慕尼黑、法蘭克福和斯圖加特居民在當地購房的難度實際和柏林居民一樣大：雖然柏林房產比前三個城市的房價要便宜得多，但當地居民的購買力也較低。而相比之下，漢堡和科隆居民的情況看起來要好一些。在杜塞爾多夫，居民購房能力至少被歸類為“中等”。而漢諾威和布倫瑞克等小城市，居民負擔房產的能力就要高多了。

即使在同一個城市，負擔能力也可能有很大差異。為了進行比較，研究人員 根據郵政編碼分析各地居民的購買力資料，這表明，幾乎在每個城市，仍有個別地區的平均收入居民可以輕鬆購房：大多數是郊區，例如漢堡的Sasel、Volksdorf或 Bergedorf，柏林的Spandau，以及杜塞爾多夫的Wittlaer和Angermund區。在慕尼黑購房則比較困難，但在Altstadt/Lehel、Ludwigs-和Isarvorstadt以及Schwanthalerhöhe這幾個區購房的話，負擔相對會小一點。而在法蘭克福，Schwanheim/Niederrad 的居民還能負擔得起，在斯圖加特則只有Stuttgart-Süd這個區了。