南方+房產頻道記者就網傳張傑、謝娜夫婦購房跳單一事進行報道後，引起了大量網友及業內專業人士的關注。專家指出法律認定“跳單”行為的標準嚴格，但提高房產中介服務質量，使購房者覺得中介費花得“物有所值”，或許是減少跳單行為的最有效途徑。
資料圖片，非張傑、謝娜夫婦所購房產
“跳單”行為認定標準嚴格
張傑、謝娜夫婦是否購房跳單仍有待進一步確認，而爆料人房產中介H先生在直播中坦言未與張傑謝娜夫婦簽訂任何合同，導致不少二人的粉絲認為，沒簽合同即不構成“跳單”。
對此，房產中介行業內的專業人士表示，在實際房產交易過程中，中介提供資訊介紹和帶看服務時，幾乎沒有任何約定。但是，在業內如果買家撇開原先的中介，私自與賣家交易或者換另一家中介公司進行交易，都會被視為“跳單”。
不過，這樣業內認定的“跳單”，在法律上並不認可。在現實中，許多人賣房時往往會將房產委託給多家中介公司掛牌，法律界人士表示，即使中介帶看了相關的房屋，買家如果透過其他正當渠道獲得同一房源資訊，仍有權選擇別的中介達成交易，不構成“跳單”。這是因為購房者亦作為消費者，享有自由選擇權。
根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第九條規定“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑑別和挑選。”那麼，購房者在購房過程中也有權利在不同的購房渠道進行比較，選擇最優惠的購房方式。
楊登基律師就指出，“跳單條款的本意是為防止買方利用中介公司提供的房源資訊卻跳過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法獲得應得的佣金。該約定並不存在免除一方責任、加重一方責任排除對方主要權利的情形，應為有效。衡量是否跳單違約的關鍵，是看交易一方是否利用了中介提供的房源資訊、機會等條件。”因此中介要證明自己被“跳單”，需要提供買家是從自己這裡獲取資訊、享受服務的證明。
這與之前廣州市人民法院對一起購房跳單案件的判決認定標準相一致。2021年5月媒體報道的一起購房“跳單”案件中，當事人劉某透過微信聯絡某地產代理公司尋求居間服務，並簽訂了《購房意向書》，該地產代理公司還按照劉某的委託將房價洽談到其期望價235萬元。若劉某購買該房屋，需向某地產代理公司支付中介服務費為房屋成交價的1.5%，即35250元。在後續購房過程中，劉某與該地產代理公司就辦理按揭事項發生爭議，溝通無果，劉某告知該地產代理公司不再購買案涉房屋，卻自行與出賣方聯絡完成了案涉房屋買賣交易，並拒絕支付該地產代理公司中介費。
針對劉某故意跳單的行為，廣州市越秀區人民法院一審判決：劉某支付某地產代理公司中介服務費35250元的70%，即24675元。某地產代理公司與劉某均不服，提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決：劉某支付某地產代理公司中介服務費35250元。
在此案中，廣州市人民法院房產審判庭在進行判決時，認定房產居間服務構成“跳單”的標準主要有以下幾點：居間合同成立；委託人利用了居間人提供的資訊或媒介服務；委託人有繞過居間人的主觀惡意；居間人提供資訊或媒介服務行為與委託人最終完成交易之間有因果關係。
需要提高房產中介服務水平
民法對於購房履約也有明確的規定，民法典在第962條規定，“中介人應當就有關合同的事項向委託人如實報告”，在第965條新增保護中介方的規定，“委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬”。
跳單行為依然頻發，違反誠信交易的原則，也擾亂房屋買賣中介市場秩序。一方面是因為現在房價較高，很多購房者的購房壓力較大，間接誘發“跳單”。如在二手房交易環節中，還要額外增加中介費（一般是房屋總價的1.5%至2%之間，甚至有些超過4%），這些額外交易成本無疑最終都轉移給購房者，對於普通購房者來說，不得不說是一種巨大的負擔。另一方面也是因為有些房產中介可能利用其渠道優勢地位壟斷二手房買賣資訊，這也加劇了“跳單”發生頻率。
2021年11月19日，深圳住建局上線了新版二手房交易系統，這個系統最重要的改變是首次引用了“單邊代理”模式。這一專門平臺協助公民自由交易的二手房系統打破了中介方依託“資訊不對稱”的固有弊端，即賣方買方若自行透過二手房自助平臺簽訂合同與任何第三方無關，平臺不承擔任何風險和責任，所有風險和責任由買賣雙方自行要承擔。
楊登基認為，深圳住建局上線的二手房交易系統，給了眾多房產買賣雙方一種新的交易渠道，如雙方沒有信任基礎或認為交易風險較大，也仍然可以付費選擇中介提供服務。同時，他指出如果有更多種類的二手房交易渠道，既能滿足有支付能力或願意支付中介費的交易雙方選擇中介購買優質的服務，在一定程度上促進中介行業服務水平的提升，也能滿足普通購房者降低購房壓力的需求，可謂一舉兩得。
最後，楊登基表示，明星夫婦購房跳單的新聞上了熱搜，圍觀群眾評論眾多，這背後的邏輯不僅在於明星的光環效應，更在於反映出到眾多普通購房者曾經遭遇的問題。因此網友應客觀理性看待該現象，房產中介行業更應提升服務水平。
【記者】柴亞娟
【統籌】馮善書
【作者】 柴亞娟
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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