21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道
房地產行業處在變革期，萬科董事會主席在萬科集團2022年會上的總結髮言對行業發展進行了分析，也對萬科今年的戰略、組織和文化進行了相應的安排。
鬱亮表示，外部環境當前的第一個特徵是行業進入縮表出清階段，而對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房揹負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。
鬱亮指出，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。“要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。”
以下是21世紀經濟報道記者總結的鬱亮發言幾個要點：
1. 房地產迴歸民生屬性，不要指望價格上漲
鬱亮指出，房地產去金融化是一個趨勢，也是痛苦的過程。今年是萬科背水一戰的一年，意思是指要麼死、要麼活，沒有中間狀態。如果能解決過去累積下來的包袱就有開始新徵程的機會，包袱甩不掉就活不下去。
鬱亮還談到對行業發展新模式的理解。他的預判概括為一箇中心，三個基本點。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點則分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。
其中，房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。 “房子是用來住的”這個方面，是要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒，漲幅限制還會保留，此外也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。
值得留意的是，鬱亮提到，目前隨著購房需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。
在租購併舉方面，鬱亮認為，雖然租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求，而即使租房需求增多也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。
關於人、地、房之間的匹配關係，鬱亮分析稱，以前建設用地指標的分配和人口的分佈不匹配，人口流入的城市供應普遍不夠，地與房之間的關係也不匹配，而在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但是大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
2. 樓市黑鐵時代來臨，不要假手於人做“二傳手”
面對市場萎縮後更加白熱化的競爭，鬱亮說萬科的組織也要適配。
鬱亮指出，萬科到了樓市黑鐵時代，要找到新的錨定點。這個錨定點體現在方方面面，例如福利、補貼等，要與黑鐵時代相適應。在這個時點上，只有一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了樓市黃金時代的慣性。鬱亮提到，今年萬科員工的收入肯定大幅下調。
根據鬱亮的判斷，房地產行業已經是10%左右的微利行業，在流程方面也需要再造。他以比亞迪為例指出，王傳福告訴他比亞迪除了輪胎跟玻璃不生產別的都自己生產，因為每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，如果拼起來就賺不到錢。
而這與房地產行業過去的思維大不相同。鬱亮提到，房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，但今天不一定還能做到。如果所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以需要流程再造。
鬱亮強調，我們現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的。
3. 一切工作圍繞背水一戰開展，只能以業績論英雄
鬱亮談到，當前萬科是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行。
在這種背景下，鬱亮稱，萬科要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部；管理人員都要全部下沉，身先士卒。在強績效面前，管理人員如果不能身先士卒，不能主動沉下去是很有問題的。
鬱亮強調，在大仗面前，即使有再好的武器，紀律渙散也是打不贏仗。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。
4. 打好勝仗要做專業高手、全能冠軍和長跑勝將
鬱亮在發言的最後對全體發出動員。
鬱亮說，只有敢打仗就還有一絲打勝的機會，但不敢打的結果肯定是失敗，這個問題我們沒有選擇，只有敢打才能獲得一線生機。
打贏勝仗的標準是什麼？鬱亮指出，要以“特別好”為標準要求自己才可以。否則如果不能做到特別好，只是奄奄一息沒有什麼意思。特別好的三個要求是，做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
鬱亮分析道，做專業高手告訴我們不能滿足於做業餘的好手，不要和自己過去比較，而要與行業中的標杆比較。如果你已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。他舉例稱，十年前馬拉松水平還不高的時候，跑進三小時是很不錯的成績，但過幾年就不是了，因為這個成績已經被顛覆，所以要成為專業高手才可以做到特別好。
至於為什麼要做全能冠軍，鬱亮表示，靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。只會跑馬拉松還不行，我們還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。
長跑勝將的理解是，萬科必須長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。“如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”鬱亮稱。
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