1、被忽視的三道紅線
當三道紅線剛出來的時候，很多房企並沒有預料到其對地產行業發展的重大影響，認為調控措施也是跟之前層出不窮的調控措施一樣，不痛不癢，最後黯然離場。
而且很多人都在講地產公司也會有相對應對措施，比如財務報表的粉飾處理，諸如商票等借款不會納入三道紅線措施。況且三道紅線有個過渡期，還有好幾年，先衝刺把規模做上去再說。
當時有一張表，事後證明暴雷的公司的確是紅檔最多，橙檔次之，綠檔則沒有，現在回過頭來看這張表，你會不會後悔因為當初沒有提前應對，後來作出了一些令人遺憾的抉擇嗎？
2、火熱的第一次集中土拍
年初的地產行業，跟往年一樣仍舊大家都充滿期待，而集中土拍政策的出臺則使得各家地產公司鉚足了勁，都想不惜一切代價多拿地，況且拿下的地今年還有可能產生銷售額。
多地第一次土拍溢價率超高，民營房企更瘋狂，很多都是老闆親自坐鎮土拍現場，別管土地價格，先拿下再說，明知拿了可能虧損，但不拿就沒有專案，可能會餓死。
反而第一輪土拍很多國企央企表現平平，拿的地不是太多。 由此可見，國企央企的經營相對穩健，這應該也是在今年的市場行情下爆雷者多為風格激進的民營地產公司，而國企央企則相對較少的原因之一。
看上面的第一輪土地價格，溢價率超過60%的一些專案，最高的溢價率超過100%，而且我們看到市場總體一般的山東市場也有青島和濟南的超過60%，市場瘋狂程度可見一斑。
3、危機接連爆發
藍光危機
從5月初評級機構下調藍光的評級開始危機就已經出現，坊間傳言藍光借一筆平安銀行的十億元貸款逾期是其危機的導火索，由此導致其融資困難，但回過頭來看，應該不是單一的事件導致了這個問題，否則也不會後續出現多家地產公司紛紛爆雷了。
恆大事件
恆大資金問題其實由來已久，但在地產行情總體向上的情況下，通過沖一沖銷售額則可能緩解資金的問題，似乎之前一次次的累試不爽。
而“房住不炒”的基調下，近兩年密集的地產調控，三道紅線的出爐則使得金融機構在信貸方面趨於謹慎，而在市場下行時居民的購房熱度不再，即使銷售了銀行的遲遲放款，以及專款賬戶的監控都使得資金狀況非常嚴峻。
另外，恆大的多元化策略使得很多投出去的資金有去無回，進一步加劇了其資金緊張狀況。
7月19日早間，廣發銀行申請財產凍結，請求凍結宜興市恆譽置業有限公司，恆大地產集團有限公司銀行存款1.32億人民幣或查封，扣押其他等值財產。
其後國際評級機構標普宣佈下調中國恆大及其附屬公司評級，中國恆大，恆大地產和天基控股的評級從B+下調至B-，展望為負面。
至此恆大危機正式爆發，危機一旦爆發，對負債多的企業就會產生連鎖反應，尤其是這個負債將近2萬億的恆大。
回頭看恆大事件，其實恆大的隱憂早已經存在，只不過企業老闆及管理者覺得，之前這樣的情況也出現過多次，而每一次都能化險為夷。
只是這一次，他們低估了政府控制房價快速上漲的決心，也忽視了銀保監會主席郭樹清說的：“押注房價永遠不會下跌的人將會付出慘痛代價”。的確，房價的持續上漲甚至大漲，掩蓋了很多問題，尤其是高槓杆，高資金成本的公司。
藍光、恆大之後，後續相當多的地產公司接連爆雷：花樣年、當代、富力、新力、陽光城...…這很容易會讓人覺得地產是不是出現了系統性風險，但政府相關部門的表述明確了爆雷是企業自身經營的問題，對整個金融體系及安全不會有多大的影響。
確實，爆雷房企的特點都是高負債運營，這個可能跟之前市場盛傳的一些觀點有關，總覺得房企要想生存，千億是個門檻，要超過千億才不容易被市場淘汰，總覺得規模可以解決一切問題，但忘記了高槓杆、高負債經營蘊藏的極大風險，尤其當市場下行，融資受阻，銷售不暢時，巨大的資金壓力將會使企業無法應對。
4、政策的及時轉向
國慶之後，相繼有好訊息傳來，樓市利好從市場本來就不太好，但今年受大環境影響更不好的哈爾濱傳來。具體利好政策包括：開發企業可按棟申請商品房預售許可證，符合條件人才購首套房最高可獲10萬元購房補貼等等。
如果說哈爾濱的利好政策是當地政府制定的，那10月15日的央行表述則對未來的樓市金融政策的定調。
其中提到個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。
此外，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支援的新開工專案得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。
政府從來沒有停止過關心地產，因為地產行業太重要影響面太大，從央行對恆大事件的表態中可以看出，仍舊強調恆大事件是企業盲目經營的風險，不會對中國金融體系產生系統性風險，同時會積極支援恆大復產復工保交樓。
同時廣東省政府已經派出工作組入駐恆大，就在恆大實質債務違約後不久央行降息0.5%，雖然降息不只是針對地產，但無疑會對地產行業的資金緩解起到重要作用。另外在這個時間點上降息還是很有寓意的，而且據傳恆大的那筆美元債都已經還上了。
5、危機產生的原因
恆大出事，而規模同樣巨大的碧桂園則相安無事，說明是否會爆跟企業的戰略和經營策略有很大關係，恆大的高負債、高槓杆是一個問題，多元化則是另外一個很大問題。
恆大近些年搞車、搞水、搞糧油等都花了很多錢，且都是投入巨大收益甚微，再多的錢也經不住這麼折騰，況且這些錢都還有很高的利率成本。
同樣的情況還有寶能，投了幾百億想造車結果把自己拖入泥潭，不僅好不容易之前寶萬之爭中掙得的錢打水漂，還倒貼出去不少並拖垮地產。
房企沒有及時調整方向，在新的政策和市場環境下仍舊是高槓杆拼命衝規模，花樣年老闆潘總在其一篇文章中就提到自己錯誤的估計了形勢，在應該調整的時候沒有及時調整，導致公司出現資金問題。
評級機構的推波助瀾，每一個爆雷企業的前面，都有三大國際評級機構的身影，藍光危機前三大評級機構就下調的藍光發展的評級，花樣年曾寶寶家書中提到由於評級機構下調了公司評級，導致公司無法向金融機構融資。今年評級機構對地產公司的下調次數可以說是史無前例的。
雖然對國際評級機構的專業性不容置疑，但其客觀性有待商榷，對三大國際評級機構在2009年歐債危機中的所起的作用業界就有不同的聲音。
其在危機已經來臨時的頻頻下調評級不僅無濟於問題的解決，而且加劇了市場的恐懼，有些公司在問題出現之後的改善措施原本能促進事態的解決，但評級的下調使其對公司負面影響加大。之前就有不少地產公司與評級機構有過對峙，希望能有更瞭解國內企業的權威評級機構出現。
經驗主義害人不淺，很多爆雷房企的表述中都有提及沒有時調整公司戰略和經營方向，可能覺得以前每一次都安全度過危險期，這一次應該也不會例外。
尤其在三道紅線出臺後，第一次土拍仍舊很多企業瘋狂拿地，說明很多房企根本沒有意識到政策的轉向和市場風險的來臨，總覺得面臨的風險被下一次房價大漲所淹沒。錯誤的估計了政策的決心，對市場的轉向沒有深刻的體會並及時採取正確的應對措施。
6、未來仍舊值得期待
未來樓市如何走，近期杭州第三次土拍的情況可能會給給到我們一些啟示。
杭州土拍的迅速回暖也說明開發商對未來市場仍舊持樂觀態度，而政府的誠意比如溢價率下調、溢價率觸頂的搖號等操作也保障了開發商一定的利潤。
多個機構預測地產行情會逐漸轉暖，但全面轉暖預計要到明天下半年，主要原因雖然目前政策面、資金面已經較之前寬鬆不少，但資金最終到房企需要一定的時間，可能需要3-6個月。
目前購房者的市場觀望情緒仍舊比較嚴重，隨著利率的寬鬆以及不斷出臺的地方利好政策，更多的潛在購房者會逐步加入購房大軍。
另外明天一季度仍舊是美元債的償債高峰，房企需要想法解決即將到來的美元債高峰期，其後在政策和市場的綜合作用下行情會慢慢轉暖並有望在明年下半年全面轉暖。
對於房地產行業，近期召開的中央經濟工作會議給2022年房地產政策指明瞭方向：在堅持“房住不炒”定位下，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，探索新的發展模式，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
對地產從業者而言，選擇新的工作機會不能只看公司規模，需要參考公司三道紅線達標情況，公司資金及專案等情況來決定是否加入某家公司。之前看工作機會唯看公司銷售額排名的思路需要轉變。
經過2021年的洗禮，地產公司對人才的需求只會越來越高，雖然市場上的職位數量短時間內可能會減少，但對高質量的人才需求仍舊會很長時間內持續，地產人需要不斷提高自己的職業競爭力，才更能在不斷髮展的地產行業中擁有自己的一席之地！
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