為大家吐血整理購買二手房時簽約的N種情況，希望有一個 能幫到您，不讓您白花花的銀子打水漂
第一節
房屋買賣合同備件
一、簽署房屋買賣合同需要哪些備件
在簽署房屋買賣合同時，經紀人應檢視買賣雙方的備件，至少包括賣方夫妻雙方的身份證明、出售房
源的權屬證明，以及買方夫妻雙方的身份證明。
二、常見的身份證明有哪些
三、常見的婚姻證明有哪些
1 ）已婚。已婚的提供結婚證；如結婚證丟失，應補辦結婚證，且不能改變結婚登記日期。
2 ）未婚。需要保證戶口本的婚姻狀態與實際婚姻狀態一致，即未婚。
3 ）離婚。離婚有兩種方式：①在戶口所在地的民政部門辦理離婚，提供離婚證與離婚協議書；②經法院判決或調解離婚，一審判決離婚的，提供判決書及生效證明；二審判決離婚的，提供判決書。調解離婚的，提供調解書。
4 ）喪偶。戶口本婚姻狀態變更為喪偶狀態或提供配偶的死亡證明。
四、常見的親屬關係證明有哪些
親屬之間，關係人均在一個戶口本上，可持戶口本作為親屬關係證明，或戶口本上有遷出遷入記錄的，視為有效證明。
夫妻之間，結婚證即可證明二人的關係，無需額外提供親屬關係證明。
未成年人與父母之間，未成年人戶口和父母不在一個戶口本上，可持獨生子女證或出生證明，作為和父母的親屬關係證明。
除以上情況外，關係人均需攜帶本人身份證明、戶口本，至當地派出所開具親屬關係證明。
五、房屋權屬證明有哪些
1 ）房屋所有權證。在房地產登記職責由房地產管理部門劃歸自然資源部門之前，由房地產管理部門頒發的確認房屋產權的證書。
2 ）不動產權證書。房地產登記職責由房地產管理部門劃歸自然資源管理部門、實施不動產統一登記後，由不動產登記部門頒發的確認房屋產權的證書。
3 ）購房合同。房屋所有權人與前賣方或房地產開發企業簽署的房屋買賣合同。
4 ）購房發票及契稅票。房屋所有權人購買該房屋繳稅時，由稅務部門開具的北京增值稅普通發票（俗稱房款發票）或契稅票。
六、買賣雙方備件中有哪些特殊情形
（一）未成年人
賣方或買方為未成年人的，在簽署房屋買賣合同時，需要提交戶口本、監護人身份證和監護公證。在房屋買賣活動中，監護人為履行監護職責首先要證明自己享有監護權，因此，不論監護人和未成年人是否在同一戶口本上，都需要辦理監護公證。
（二）軍人
軍人無戶口本，需要團級以上政治部門開具家庭成員資訊證明。
（三）臨時身份證的使用
簽署《房屋買賣合同》、資金存管支付、商業貸款面籤與稽核、市屬公積金、國管公積金、市屬組合貸、繳稅等手續，都可以使用臨時身份證。權屬轉移登記時，需要提供正式身份證。
第二節 代理
一、如何辦理賣方/買方委託代理
賣方/買方因故不能親自簽署房屋買賣合同，可辦理委託代理，由受託人（即代理人）代為辦理。在授權委託書上，委託人應簽名，受託人可以簽名，也可以不簽名。 授權委託書內容至少包括：委託人和受託人的基本資訊、接受委託事項、接受委託期限、委託人與受託人本人簽名或蓋章。委託書可以是手寫的，也可以是經過公證的。 在實際操作中，需核實《授權委託書》的真實性：（1）針對手寫的《授權委託書》，應在簽約前與賣方/買方本人取得聯絡，核實委託的真實性，並留存核實的電話錄音或影片證據。（2）針對公證的《授權委託 書》，可聯絡公證處確認《授權委託書》的真實性，並聯系委託人本人核實是否要撤銷委託。
此外，還應核實《授權委託書》內容，確定授權內容和授權期限，防止受託人超出許可權範圍和期限辦 理。要求代理人出具賣方/買方的身份證影印件以及代理人自己的身份證原件。
第二節
代理
一、如何辦理賣方/買方委託代理
賣方/買方因故不能親自簽署房屋買賣合同，可辦理委託代理，由受託人（即代理人）代為辦理。在授權委託書上，委託人應簽名，受託人可以簽名，也可以不簽名。
授權委託書內容至少包括：委託人和受託人的基本資訊、接受委託事項、接受委託期限、委託人與受託人本人簽名或蓋章。委託書可以是手寫的，也可以是經過公證的。
在實際操作中，需核實《授權委託書》的真實性：（1 ）針對手寫的《授權委託書》，應在簽約前與賣方買方本人取得聯絡，核實委託的真實性，並留存核實的電話錄音或影片證據。（ 2 ）針對公證的《授權委託書》，可聯 系公證處確認《授權委託書》的真實性，並聯系委託人本人核實是否要撤銷委託。
此外，還應核實《授權委託書》內容，確定授權內容和授權期限，防止受託人超出許可權範圍和期限辦理。要求代理人出具賣方 買方的身份證影印件以及代理人自己的身份證原件。
二、在簽署買賣合同時，簽字處如何正確填寫
（1 ）合同中有代理人一行的 出賣人 買受人 處簽署賣方 買方姓名，“代理人”處簽署受託人姓名即可， 出賣人 買受人 處簽署賣方 買方姓名後加括號備註受託人姓名情況也屬於正確寫法。
比如張三為賣方，李四為代理人，“出賣人”處可寫成張三（李四代），亦可只寫張三； 代理人處簽署受託人姓名“李四”。
若“出賣人”/“買受人”為共同所有，“出賣人”處寫成張三（李四代），與其他無代理人的出賣人區分開。
（2 ）合同中無代理人一行的，直接在 出賣人 買受人 處簽署賣方 買方姓名後加括號備註受託人姓名，比如張三為賣方，李四為代理人，可寫成張三（李四代）。
三、代理人無代理委託書如何處理
代理人代理賣方出售房屋，但未能提供賣方親筆簽署的委託書。代理人簽署的《房屋買賣合同》效力待定，經賣方本人追認的，代理人簽署的《房屋買賣合同》自始有效。如相對人催告被代理人追認的，賣方自收到通知之日起 30 天內未作表示的，視為拒絕追認，代理人簽署的《房屋買賣合同》為無效合同；對被代理人不發生效力，買方代理人也是如此。
必須注意的是，為了降低交易風險，代理人在不能提供《授權委託書》的情況下，不能簽約。
四、《代理人關於代理權的承諾書》能否代替《授權委託書》
僅僅有《代理人關於代理權的承諾書》，事後被代理人又沒有追認，則代理人簽署的房屋買賣合同是無效的。因此 《代理人關於代理權的承諾書》不能代替《授權委託書》。
在業務操作過程中，我們要求在代理人在提供《授權委託書》後，同時需要代理人簽署《代理人關於代理權的承諾書》。
五、經紀人能否作為買方或賣方的代理人
依據《房地產經紀管理辦法》，若房地產經紀公司做的經紀業務為居間業務，則應保證與交易房屋無任何利害關係。因此，房地產經紀人在居間業務中，不能作為賣方或者買方的代理人簽署《房屋買賣合同》。
第三節
共有
一、多個賣方共有如何辦理出售
1 ）夫妻共同 共有。房屋登記在一人名下，權利人一人簽署合同。基於夫妻共同共有，需要權利人配偶簽署《配偶同意出售宣告》。
2 ）夫妻按份共有。房屋登記在兩人名下，要求兩人到場簽署合同；若其中 1 人不能到場，需要不能到場的共有人出具《授權委託書》。到場的產權人在房屋買賣合同上籤署自己的姓名，同時代理共有權人簽名。例如，張三、李四均為賣方，張三到場，李四未到場、出具 《共有權人同意出售宣告》、 《授權委託書》，則合同的簽名處可寫成 張三、李四（張三代） 。
3 ）非夫妻多人按份共有。房屋登記在多人名下，要求全部權利人及其配偶到場簽署 合同；若有部分按份共有人不能到場，需要不能到場的共有人出具《共有權人同意出售宣告》、《共有權人同意出售宣告》、《授權委託書》。若按份共有《授權委託書》。若按份共有權利人配偶不能到場，需要權利人配偶出具《配偶同意出售宣告》。合同簽名方式與權利人配偶不能到場，需要權利人配偶出具《配偶同意出售宣告》。合同簽名方式與““夫妻共同共有和夫妻夫妻共同共有和夫妻按份共有按份共有”相同。”相同。
二、賣方是未成年人和監護人共有如何辦理
出售未成年人和監護人名下共有的房屋，未成年人應當有監護人。父母是未成年子女的法定監護人需到公證處辦理監護公證 。
簽署房屋買賣合同時，未成年人可以不到場，但其監護人必須到場；簽字時出賣人 處簽署未成年人姓名（監護人代） 監護人姓名， 代理人 處簽署監護人姓名。
三、多個買方共同購房如何辦理
不管是夫妻關係、親屬關係還是男女朋友關係、甚至無任何關係的人均可合資購入房產。在簽署房屋買賣合同時，已婚購入房地產，但是房屋登記在一方名下，簽約時只需一方到場即可；若不動產權證書需要登記所有出資人（包括夫妻關係）的姓名，需所有出資人到場，若不能到場需做委託，提供授權委託書。
四、不同婚姻狀況的賣方如何辦理出售
（一）賣方單身
不再需要提供單身證明，居委會或派出所等機構也不再開具單身證明。賣方提供一份書面的單身宣告。
（二）賣方已婚
由賣方簽署買賣合同，權利人配偶同意出售，並且簽署《配偶同意出售宣告》。
（三）賣方離異
1 ）透過協議離婚，需要提供離婚證和離婚協議；在離婚協議上，需要明確產權歸屬，並加蓋當地民政局公章。 2 ）透過起訴離婚，需要提供生效的法院判決書 調解書，上面須有人民法院蓋章；在法院判決書 調解書上，需要明確產權歸屬。
若賣方離異，但離婚協議/法院判決書上沒有寫清楚產權歸屬，極易產生交易糾紛。對於此類情形，可按照下列辦法處理： 1 ）離異夫妻首先進行協商，重新析產，協商達成共識的，簽署財產分割協議。 2 ）離異夫妻協商不成的，可起訴至法院，向法院申請財產分割。
（四）賣方喪偶
需要確定交易房屋是賣方喪偶前還是喪偶後取得：
1 ）如果是喪偶後取得的房產將不涉及房屋產權分割；（ 2 ）如果是喪偶前取得的房產 ① 進行財產分割； ② 對屬於死亡一方的財產進行繼承並做繼承公證； ③辦理新的不動產權證書，完成房屋權利人更名。
五、夫妻一方私自出售共有房屋的合同是否有效
《中華人民共和國民法典》無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外。符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）中第二十八條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同所 有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支援。
也就是說，夫妻一方私自賣房符合同時下列三個條件，買賣合同有效，另一方無權追回該房屋：（1）購買人是善意的；（ 2 ）成交價格是合理並已支付的 3 ）完成產權登記手續。
如果夫妻一方私自賣房，但還未辦理產權登記手續，另一方可依據房屋為夫妻共有，請求法院判決房屋買賣合同無效，追回該房屋。
第四節
限制民事行為能力
一、賣方是未成年人如何辦理
未成年人屬於無限制民事行為能力的人，不能單獨出售其房屋，需由其監護人代為出售。未成年人的監護人出售未成年人名下房屋的前提條件必須是為了 保證 被監護人利益。
出售未成年人名下房屋，應當有監護人。父母是未成年子女的法定監護人，併到公證處辦理監護公證。
簽署房屋買賣合同時，未成年人可以不到場，但其監護人必須到場。
注意事項：
1 ）合同中有代理人一行的 出賣人 處簽署未成年人姓名，“代理人”處簽署監護人姓名。 出賣人 處簽署未成年人姓名後加括號備註監護人姓名情況也屬於正確寫法。比如張曉亮為未成年人，張亮為監護人，“出賣人”處可籤 署張曉亮，亦可簽署張曉亮（張亮代） 代理人 處簽署張亮。
2 ）合同中無代理人一行的，直接在 出賣人 處簽署未成年人姓名後加括號備註監護人姓名，比如張曉亮為未成年人，張亮為監護人，可寫成張曉亮（張亮代）。
二、買方是未成年人如何辦理
未成年人為無限制民事行為能力人，不能單獨買房，需要其監護人出面代其購房。簽署房屋買賣合同
時，未成年人可以不到場，但其監護人必須到場。
注意事項：1 ）合同中有代理人一行的 買受人 處簽署未成年人姓名，“代理人”處簽署監護人姓名。“買受人”處簽署未成年人姓名後加括號備註監護人 姓名情況也屬於正確寫法。比如張曉亮為未成年人，張亮為監護人， ，“買受人”處可簽署張曉亮，亦可簽署張曉亮（張亮代); '代理人 '處簽署張亮。
2 ）合同中無代理人一行的，直接在 買受人 處簽署未成年人姓名後加括號備註監護人姓名，比如張曉亮為未成年人，張亮為監護人，可寫成張曉亮（張亮代）。
三、賣方是高齡老人如何辦理
高齡老人出賣房屋時，經紀人應與其直接溝通，判斷老人的精神狀況和認知能力是否正常。若有異常，應第一時間聯絡其親屬瞭解具體情況，暫緩簽署《房屋買賣合同》。如經確認，賣方為無應第一時間聯絡其親屬瞭解具體情況，暫緩簽署《房屋買賣合同》。如經確認，賣方為無//限制民事行為能力限制民事行為能力人，則應按照無人，則應按照無//限制民事行為能力人出售房屋的要求進行操作。限制民事行為能力人出售房屋的要求進行操作。
因高齡賣方突發意外的風險（如重病、喪失行為能力或去世）較高，為避免簽約後出現合同糾紛，經紀人應建議高齡賣方在簽約後辦理售房委託公證手續，將售房事宜委託給其具備完全民事行為能力的成年紀人應建議高齡賣方在簽約後辦理售房委託公證手續，將售房事宜委託給其具備完全民事行為能力的成年子女代為辦理，並在委託書中明確寫明子女代為辦理，並在委託書中明確寫明““委託期限至委託事項全部辦理完畢為止委託期限至委託事項全部辦理完畢為止"。
必須注意的是，如賣方在生前辦理了售房委託公證但尚未簽署《房屋買賣合同》，其去世後代理人不能持售房委託公證直接簽署合同，應按照繼承房屋交易流程進行操作。持售房委託公證直接簽署合同，應按照繼承房屋交易流程進行操作。
四、賣方是精神病人如何辦理
精神病人屬於無/限制民事行為能力的人，不能單獨出售其名下房屋，需由其監護人代為出售。出售精限制民事行為能力的人，不能單獨出售其名下房屋，需由其監護人代為出售。出售精神病人名下房屋的前提必須是為了神病人名下房屋的前提必須是為了保證保證被監護人利益。
出售精神病人名下房屋，首先需由法院判定精神病人為無/限制民事行為能力人，並指定監護人。監護人持法院生效判決書、身份證明即可作為代理人簽署合同。
簽署房屋買賣合同時，精神病人可以不到場，但其監護人必須到場。人必須到場。
第五節 合同變更與解除
一、合同條款變更如何處理
合同的變更主要有兩類：1 ）變更合同當事人，也就是變更賣方或變更買方 2 ）變更合同中某些條
款。
買賣雙方協商一致，可以變更買方或賣方，簽署變更買方/賣方協議書。對於有經紀公司參與的業務，需要原買賣雙方、新買方/ 賣方，以及經紀公司四方一致認可，並在對應的變更協議書上簽字或蓋章。對於有限購政策的城市，新的買方應具有該城市購房資質。
對於有經紀公司參與的業務，買賣雙方協商一致，可以變更合同中的某些條款，簽署變更協議書，買/賣雙方，以及經紀公司三方一致認可，並在對應的變更協議書上簽字或蓋章。
對於涉及買賣雙方權利義務的條款，在未徵得另一方同意的情況下，經紀公司是無權與任何一方擅自變更的。
四、合同解除有哪幾種情形
合同解除的情形有法定解除、約定解除及協商解除三種。法定解除包括：（1 ）因不可抗力致使不能實現合同目的；（ 2 ）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明將不履行主要債務 （3）當事人一方延遲履行主要債務，經催告後在合理的期限內仍未履行；（ 4 ）當事人一方延遲履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。
約定解除：約定解除合同條件的，解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
協商解除：當事人協商一致，可以解除合同。
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