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開工第二天，又從央行傳來大訊息！
2022年2月8日，人民銀行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。
圖源中國人民銀行官網
《通知》中明確要求，保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
同時還鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
這是繼1月初收併購貸款不計入“三條紅線”之後，貸款政策的再次鬆動。
這個訊息對於房地產市場來講，無疑是重大利好。
我在兩天前的文章中還提到，就目前中國的經濟環境來說，房地產這把夜壺還扔不得，還得再拿出來用用。今年的調控政策一定會有所鬆動。
（見文章：《真的急了！房地產這把“夜壺”恐怕還得拿出來再用用……》）
話音未落，政策就來了，皮帶又鬆了一扣。
不出意外，這一輪房地產週期的政策底已經出現了。
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什麼是房地產貸款集中度管理？
2020年底，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
該《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。
這也就是我們通常說的房地產貸款“兩條紅線”。
圖源網路
在此之後，銀行放貸放緩，部分城市停貸。
而現在，保障性租賃住房專案有關貸款將不納入房地產貸款集中度管理。
這就意味著銀行有充足的空間加大對保障性租賃住房專案的信貸投放。
這個新政策不管是對於開發企業、銀行還是購房困難的中低收入群體，都是非常大的利好。
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首先是利好參與保障性租賃住房建設的開發企業。
2020年“三條紅線”出臺以來，房地產開發企業紛紛躺槍，房地產貸款大幅收縮。
而今年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企面臨資金壓力仍然較大。
由於保障性租賃住房的開發建設投資回收期長、利潤回報相對較低，既有較高的准入門檻，又對企業經營以及資金帶來比較大的壓力，讓很多房企望而卻步。
如果將這部分貸款分開計算額度，則有助於房企積極參與保障性住房建設，同時確保現金流的穩定，建立房企資金、運營等層面的良性迴圈。
可以預見，未來從傳統商品房開發轉型介入保租房的開發企業量會增加，進而增加保障性租賃住房房源的供給量。
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其次是利好銀行的信貸釋放。
受房地產貸款“兩條紅線”和房企融資“三條紅線”政策的影響，房地產貸款增速回落明顯。
2021年末，人民幣房地產貸款餘額增速比上年末低了3.7個百分點。
其中，開發貸款餘額增速比上年末低了5.2個百分點；個人住房貸款餘額增速比上年末低了3.3個百分點。
房貸增速全面下滑。
而這次的《通知》可以大大提高銀行放款的積極性。不納入貸款集中度，意味著保障房投放沒有規模限制，可以多放貸。
對保障性租賃住房貸款不限制規模，還可以調整銀行資產結構，促進普惠金融發展，其邏輯與扶持中小微實體貸款是完全一致的。
既有利於增加貸款餘額，又有利於調整貸款結構，一舉兩得。
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最後，自然是利好在城市裡購房有困難的中低收入群體。
有更多的信貸資金投入和更多房企的參與，未來大城市的保障性租賃住房房源將出現較大規模的增長，進而推動建立租購併舉的住房制度，完善住房保障體系。
去年7月，國務院釋出了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。
該《意見》中提到，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。
以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
可以看出，保障性租賃住房已然上升至國家戰略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務，各地都在積極發力。
2021年40個重點城市完成了94.2萬套保障性租賃住房，預計可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難。
而在2022年，住建部表示要大力增加保障性租賃住房供給。全年建設籌集保障性租賃住房的任務目標是240萬套（間），相比2021年任務量高出1.5倍。
住建部在1月國新辦釋出會上曾透露，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
部分城市“十四五”時期新增保障性租賃住房供應目標（萬套/間）（圖源網路）
去年重慶第二次和第三次集中土拍中出現的自持租賃住宅面積大約有72萬方，差不多就是1萬套左右的樣子。
如果對比上面這個表上的目標，未來幾年還將會有大量的保障性租賃住房供應出來。
這將會在相當大的程度上解決大城市購房難的問題，也將緩解高房價帶來的一系列社會矛盾。
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在國務院《關於加快發展保障性租賃住房的意見》中還提到：
保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。
也就是說，除了新拿地的專案之外，以前的存量房源也都可以成為保障性租賃住房的有效供應。
比如在上海的“十四五”保租房任務目標中，新建佔比只有30%，濟南新建佔比69%，西安新建佔比60%，而鄭州則支援將部分富餘安置房轉化為保障性租賃住房。
這樣一來，銀行增加了信貸餘額；開發企業資金壓力減少，還能夠盤活存量資產；老百姓實現住有所居。
中國的房地產市場將會形成一個保障房與商品房並行的市場，在最佳化結構之後，實現平穩健康發展。
而現在的開發企業應該精準理解此類政策。
當前保障性租賃住房是重點產品，必須具備保障性租賃住房專案認定書才可以實現房貸集中度的豁免條款。
這也將是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動在此類產品方面積極發力，把握此類信貸機會。
