這是熊貓貝貝的第895篇原創文章：

一言難盡的2021年已經成為過去式，但是2021這個年份，其實能夠給中國經濟環境以及中國民眾的財富認知，帶來的影響和改變，恐怕被絕大多數人給忽視，或者說壓根就沒有意識到。

這很正常，侷限短視和關注切身是絕大多數人繞不開的認知瓶頸，哪怕很多時候趨勢和方向已經很明顯了，但是受限於自身的利益關聯，後知後覺才是常態。

2021年，其實對於中國的房地產，樓市和房價而言，最關鍵，也是最重要的啟示，應該是一種認知上的改變。

認知先行，共識建立，才有討論和研究的意義。

比較重要，所以開篇先說一說房地產經濟，在2021年中國經濟環境和價值語境裡面的底層邏輯重要變化。

有一個說法，是經濟基礎決定上層建築。

這是被無數經濟學流派奉為圭臬的經濟規律和定律，但是2021年，中國國家政府，透過國家意志和頂層設計的威力展現，在房地產經濟，房價樓市環境中，徹底顛覆了這個說法。

中國房地產的底層邏輯，不再適用於這個定律，取而代之的，是上層建築決定經濟基礎。

簡單一覆盤，就能明白這個結論：三道紅線管開發商，兩道紅線管銀行，調控，金融，監管政策管市場……

在中國國家意志面前，房價躁動被徹底按住，樓市熱度被當頭潑水，別的不用多說，二手房指導價，官方給私有制作為基礎的市場經濟環境中的個人商品定價，一步到位，勢大力沉，是不是？

西方經濟學那套所謂自由市場經濟的邏輯，在中國完全不靈了。

中國的經濟環境和流通資產，誰說了算，如果經歷了2021年還沒有點認知，那麼這篇文章接下來的內容，可能並不適合接著往下去看了。

關於房地產趨勢走向這樣的話題很不好聊，畢竟利益關聯，不同的個體有不同的角度，無論是看多還是唱衰，因為認知差異，長時間以來都是充滿矛盾，難以調和。

基於當下中國國家態度，管理思路，頂層設計，經濟規劃的情況來看，要談論關於對房地產趨勢判斷的話題，其實是一個很好的節點，因為很多主線的，關鍵的因素已經很清晰的出現了，對應的，是2022年中國房地產，樓市和房價的很多走向，也成為了明牌。

這篇文章，就將基於2022年開年中國樓市和房價的現實情況，以及從決定未來中國房價和樓市的幾個關鍵維度分析入手，和各位朋友，分享我個人對於2022年中國樓市和房價的一些研判和思考，地產人說地產事，不負期待，不負專業。

當然，客觀，理性，中立，一直都是我的寫作分享原則和風格，有些觀點可能比較扎心，並不要求所有看到這篇文章的朋友都能接受和理解，有不同看法也歡迎留言，文明交流，善意溝通。是不是？

內容硬核，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在網易或者其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條相簿

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2021年年底開始全面回暖，中國樓市走到了一個時代關鍵的岔路口

毋庸置疑的一個結論：2021年年底，準確來說其實應該從第三季度中國GDP增速破五資料出爐以來，整個經濟環境，地方管理，包括金融埠，對於樓市的態度，就發生了非常明顯的轉向。

從經濟環境來看，房地產經濟增長勢頭下行，直接拖累了中國宏觀經濟增長步伐：

直接上圖，看資料走勢，一目瞭然。

圖片來源：統計局官網

圖片來源：統計局官網

圖片來源：統計局官網

圖片來源：網路

不管願意承認與否，房地產經濟直接關聯中國經濟走勢，這沒有什麼爭議。

從中國宏觀經濟的需求層面，礙於主流國家意志和風向，沒人敢明說，但是實際上都明白這麼一個邏輯，那就是如果當下的中國房地產經濟不好，那麼必然會拖累整體經濟。

然後是地方管理，這其實不用說，超過23個城市頒佈限跌令，說不急都是場面話。

2021年下半年全國有23個城市釋出了“限跌令”。

很多地方政府，管理部門，明的暗的各種政策放鬆，市場刺激，比如廣西北海、四川自貢降低首付比例，放寬公積金貸款政策等等。

房子不好賣，那麼土地財政就無從談起，政府不生產價值，只負責分配，這個道理到2022年，恐怕已經不用贅述了吧？

最後，也是最關鍵的，是來自於國家金融部門的態度轉變：

連續降息、降準，不用多說，最重要的，是針對市場的貸款審批發放效率的提升，從2021年的遙遙無期看運氣，到很多城市已經明顯確定的縮短到1個月，這個明顯的變化，也是用事實證明了，金融埠對樓市的支援態度。

當然，在回暖的氛圍之下，中國的樓市反應卻並沒有出現什麼明顯的反彈和拉動，除了數量很少，極為個別的幾個核心城市，熱門地區有所反應以外，其實普遍市場的反饋還是比較理性，甚至可以說得上冷淡。

值得注意的是，最關鍵的房價，並沒有躁動，成交量的提升，也遠遠沒有產生以往的那種市場情緒擠壓和預期建立。

一個是2022年春節返鄉的回家置業，基本上已經可以確定普遍冷場；

一個是樓市中的觀望情緒依然濃厚，就連深圳都出現新盤去化困難，曾經萬人哄搶的網紅盤遭遇冷落，小甜甜變牛夫人，就這麼現實。

……當然，普遍現象不代表所有，肯定有因為回暖氛圍，讓樓市買賣博弈心理發生變化，賣房的，特別是二手房東開始挺直腰桿，暗中惦記抬價套利，經濟市場嘛，再正常不過。

全然沒有意識和反思，2021年被政策和市場的毒打教育，所對應房地產底層邏輯的悄然轉變。就好像股市裡面虧的心疼肉疼，遇到一點甜頭行情，又義無反顧地衝進去的群體，一個意思。

人性使然，並不稀奇。

但是客觀來說，基於氛圍和現實，中國的樓市，又一次走到了一個時代關鍵的岔路口。

不賣關子，立場清晰地給出觀點：從投資的目的和角度出發，2022年，不建議盲目入市，如果有多套房，建議趁著這個難得的視窗期，最佳化組合。

如果不是真正意義上需要安家落戶，有現實需求的剛需群體，但凡有一絲想在房子上套利躺賺的思想和打算，那麼，請記住，勿謂言之不預，就要做好高位站崗，長期套牢的心理準備，以及必然要面對的槓桿持續壓力和考驗。

環境回暖，不是枯木逢春，而是精準滴灌，為剛需開門，這可是明路，至於其他的路，好自為之。

圖片來源：頭條相簿

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三個關鍵因素和維度，看清真正能夠決定未來房價和樓市走向的國家意志

觀點很清晰，就是若非剛需，謹慎買房，當然這樣的觀點需要得到論證。

三個維度，一次說清：

第一，從國家對房地產，樓市，房價的主線思路來看，中國的房價，已經失去暴漲的基礎和支撐。

“房住不炒”的調控思路不會改變，在這個大的約束之下，房價以前那樣全面大漲的政策環境了。

國家出手，主動降低房子作為資產的收益，這是房住不炒的核心。

很簡單的一筆賬，不是房價不漲，可以漲，但是透過貸款利率，交易成本，還有即將出臺的房地產稅等等的長效機制，將房產投資的收益打平，或者打負，那麼炒房就沒有生存空間了。

值得注意的是，1月16日，國家發改委釋出《關於做好近期促進消費工作的通知》，其中提及：

促進住房消費健康發展，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。加強預期引導，探索新的發展模式。

這是自1998年房改，24年來頭一次國家發改委首次喊話。注意關鍵詞：消費

很明顯的是，在中國的樓市未來，政策環境和市場預期的長期博弈，其實結果已經註定。

國家定義的消費品，其實已經給中國絕大多數的房產未來的價值走向，寫下了註腳。

第二、房地產稅，蓄勢待發，箭在弦上。

1月7日，國家稅務總局聯合自然資源部發布“一號檔案”，要求在2022年底，全國所有市縣應實現不動產登記涉稅業務的全流程資訊實時共享。

這意味著，房地產稅收最後一道屏障也將徹底開啟，房地產稅終於要來了。

圖片來源：國稅官網

鼓吹房價要上漲，鼓動買房的市場雜音，不會和大家說這種開年一號國家重量級檔案的事情吧？新年一號檔案，意義永遠不同凡響。

實際上，就單個地區或城市而言，徵收房產稅的技術性手段早就成熟了，有些城市也早就蠢蠢欲動了。把房產稅放到“共同富裕”這個大話題下面，可見對房產稅的定位相當有“歷史使命感”。

第三、從國家的角度來看，中國經濟當前最大的威脅是在外，而不是在內。

兩者相害取其輕，不復雜吧？理性來看，其實2020年下半年，國家一系列選擇和決策，就是明顯地做出了“主動緊縮保匯率，壓力由國核心心資產來承擔”的決定。

中國社會的核心資產，債務槓桿，絕大多數都集中在房地產上面，和2008年不一樣，那會是保房價，讓匯率貶值。

從這個關鍵的選擇上來看，就決定了房價已經失去了國家真正從財政維度的明確支援。

金融是金融，財政是財政，一個是央媽，一個是財爸，這就是中國經濟特色，而且非常對應中國的傳統家庭：大事爸做主，小事媽做主。

三個維度，一目瞭然，也有足夠的高度和說服力，去證明上面給出的對中國房價未來走向的判斷觀點。當然，肯定有人不服氣或者想要抬槓，不好意思，中國舉國體制，在國家意志面前，有些不切實際的想法和觀點，先掂量掂量再說。

當然，經濟需要，階段刺激和放鬆肯定會有，猜測未來的政策途徑就是：前期鼓動一波地產，政策不斷加碼，直到地產抬頭，然後再重拳出擊推出房產稅，鎖死樓市。

按照以上的分析，這劇本其實都已經寫好了。不服不行。

野蠻成長，一路狂奔的中國樓市和房價，事實上，已經在國家駕輕就熟的管控手段下，寫好了未來的方向。

圖片來源：頭條相簿

3

從經濟規劃的維度，看懂未來中國特色市場經濟環境中的房產價值趨勢

從經濟規劃的維度，其實也能看出一些趨勢訊號。

2022年，基於多個維度的訊號，對於中國經濟發展的幾點理性判斷：

1、商品房下，保障房上，這是已然明確的住房結構趨勢；

2、商品房下，基建專案上，2022年，土地財政進一步壓縮的趨勢已然明確；

3、資產炒作下，實體經濟上，這個不用多說；

4、被動收入下，主動消費上，刺激內需構建內迴圈。

這幾個維度，需要對照2021年全年國家意志在各種級別的大會上和政策中的表達，以及延續進入2022年各種渠道維度的意志態度。

不多贅述，幾個維度其實已經給中國房產價值未來的趨勢指出了明確的方向。

當然，利益關聯，可能這樣的方向很多局中之人，樓市參與群體難以接受或者承認，這很正常。

人永遠不可能在看得見的文字道理中獲得真正的成長，能讓一個人看清楚現實的，只有來自於現實的毒打教育和切膚之痛的教訓。是不是這個意思？

所以，趨勢如何，自行品味，就不點破了。

圖片來源：頭條相簿

寫在最後：

幾個個人觀點和看法的分享

2022年，是國家已經明確的房地產稅元年，跟共同富裕、房地產調控，結合起來，結果就是：

多套房者，一定會付出慘痛代價。

炒房入局者，必然遭遇政策毒打，付出必然的代價；

而心存僥倖者，也肯定會得到現實的教育，現實永遠比道理更有說服力。

這是這篇文章的主線，也是對2022年中國房價樓市大方向上的研判觀點。

至於回暖氛圍，還是階段刺激，其實都是小道而已。

真正面對買房決策的時候，抓主線才是正道。

文章最後，分享幾點個人的觀點，不一定對，供大家參考：

1、2022年，行業歸行業，市場歸市場。

行業的風險釋放效率會提升，更多的問題和暴雷現象會集中在2022年出現。

基於這個判斷，遠離期房，安全第一。

2、房產價值和樓市熱度，在2022年的分化會達到一個極致。

房價堅挺的，價值受到經濟環境和基本面實際支援的，即使有二手房指導價的限制，依然會有穩健和持續向上的動力，而供需擠壓持續之下，樓市熱度恢復，成交量恢復，非常正常。

比較典型的是上海，北京這樣的老牌一線城市。

一部分城市，將進入一個橫盤調整的階段，具體表現就是成交量的變化，樓市的溫度，不能對房價產生擠壓，至於後續如何走，還得看經濟基本面的情況，這樣的情況，集中在新一線和經濟較好的省會級別中心城市。

至於剩下的，毫不誇張的說，中國超過80%以上城市的房價，下行探底的趨勢，還將延續，並且貫穿2022年。

立字為證，2022年，對於很多城市，特別是高度土地財政依賴，經濟基本面缺乏支撐的中小城市，2023年，或者更遠的未來年份回頭來看，2022年，橫盤或許都是一種幸福的奢望。

以上，就是站在2022年開年，用理性思維，從尊重本質的角度，對2022年中國房價樓市的一次深度探索，思考，和研判。

和各位朋友進行分享。

圖片來源：頭條相簿

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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