最近，網傳謝娜張傑夫婦為避開大額中介費，跳單買房。
一位化名H的房產經紀人稱：2019年6月21日，自己曾為謝張二人在上海帶看一套價值六千多萬元的二手房。謝娜一家看完房子後，說不喜歡就沒買。2020年，當事人H先生透過其他途徑才知道謝娜已經買下那套房子，是在H先生為謝張夫婦帶看之後，謝張二人又直接找到原房主簽訂的買房合同。張傑、謝娜所購房源為思南公館東苑7號101室，面積341.77平方米，竣工時間是2010年，於2019年12月14日正式網籤，成交價格為5920萬元。這樣的成交價，中介費要幾十萬。並且中介方面還曬出謝、張及家人當日看房的照片作為證據。但謝張夫婦同時透過釋出律師函宣告H先生捏造事實，提及的“跳單”、“威脅”等虛假資訊已涉嫌造謠誹謗，並且中介方面偷拍、釋出的謝、張及家人照片已經侵犯其肖像權、隱私權和名譽權。
目前，謝張二人是否真的存在跳單買房行為，以現有的證據我們無法準確判斷。不過，透過明星們的奇聞趣事，倒是拋磚引玉地向我們丟擲了一個值得討論的法律問題。
近年來隨著我國房地產業的迅速發展，中介行業在房屋交易提供資訊服務方面的確扮演著重要角色。
同時，買房者與中介之間的糾紛也隨之而來並且大量存在，其中跳單買房便是典型案件之一。
今天我們要討論的是如何認定買房者的行為是否構成跳單買房。尤其是，當今的中介市場競爭異常激烈，同一房源在多家中介公司同時掛牌出租、出售的現象十分普遍。那麼解決糾紛的關鍵就在於對行為構成的認定。
那麼，為了大家能夠更加清晰地理解這個問題，我將從另一個角度，透過分享一個買房者行為不構成“跳單”的案例，來進行分析和闡述。
房屋買賣中介合同中，都會規定禁止買方利用中介公司提供的房源資訊繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同（即跳單行為），否則將承擔違約責任。這樣的約定是合法有效的。
但是，當賣方將同一房屋透過多箇中介公司掛牌出售時，買方透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源資訊的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約的中介公司的房源資訊，則不構成違約。
案例分享
案例：上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（上海市第二中級人民法院（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決書）。
基本案情
原告上海中原物業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售資訊，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬於惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李某某委託多家中介公司出售房屋，中原公司並非獨家掌握該房源資訊，也非獨家代理銷售。陶德華並沒有利用中原公司提供的資訊，不存在“跳單”違約行為。
法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司(簡稱某房地產顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，並於同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產後六個月內，陶德華或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的資訊、機會等條件但未透過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，並積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付佣金1. 38萬元。
裁判結果
上海市虹口區人民法院於2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應於判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判後，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院於2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支援。
法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬於居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源資訊卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源資訊、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的資訊、機會等條件，而是透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源資訊，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。
因此，謝張二人是否存在跳單違約行為，判斷的關鍵在於其獲知該房源的資訊途徑是否唯一且確定是H先生及其所屬中介公司。如果原產權人透過多家中介公司掛牌出售同一房屋，或者謝、張及其家人分別透過其他正當途徑瞭解到同一房源資訊，並透過其他中介單位或個人促成了房屋買賣合同成立，那麼謝張夫婦也並未利用H先生所屬中介公司的資訊、機會，故不構成違約，不存在跳單買房行為。相反，如果H先生及其所屬中介公司提供的中介資訊是謝張夫婦獲知此房源資訊的唯一途徑並且二人利用此資訊促成房屋買賣合同簽訂，那麼其行為構成跳單買房，應當向H先生及其所屬中介公司承擔違約責任。
