作者丨劉高山
前面文章我從成本角度講了房子價格的一個合理的範圍，我把它叫作第一基本房價。本期將從老百姓收入水平的角度講講房子價格的另一個合理範圍，我把它叫作第二基本房價。
在講第二個基本房價之前，我先給大家講明一個道理、指出網上的幾個現象、闡明自己的幾個思想：
一、一個道理
房子可以稱作資產，但是有年限的，資產價值是逐年遞減的。房子更不是金融產品，也不是股票，不能用來炒的。
房子是吃、穿、住、醫、學幾個民生事業中的一個大頭。判斷房子價格合理與不合理的原則和標準，必須是以老百姓的生存、生活，以及老百姓的幸福指數為基準。“房子是用來住的”說的就是這個道理。
我們蓋房子的根本是為了民生，是解決老百姓住有所居的問題。這也是我為什麼要從房子的成本和老百姓的收入水平兩個維度來討論房子價格範圍的一個真正原因。
二、網上的一種現象
現在網上說房子價格的人滿天飛，各形各色的人都有，都在相互抄襲和複製。下面針對幾種說法，聊聊不同的看法。
有一種人說：房價降了，房地產就垮了。不能擴大內需，經濟就會出現衰退。
首先，反對這種說法。我的經驗和觀點是：房地產從無到有一路走來，從來就不希望是一種不靠譜的高房價。房地產對於房子價格的要求，只需要在成本加合理利潤，再加上老百姓買得起房子的基礎上，來確實價格範圍。只有這樣，房地產行業才能夠健康、穩定、長足的發展。
這些年，由於外部經濟環境的原因、房地產企業內部營運思想膨脹的原因、以及房地產營銷操作上的原因，導致房地產這個行業被資本綁架，導致房子這個民生產品在人們的思想意識上，資產屬性的權重越來越強，有的人甚至把房子當成了近乎金融產品，有人把房子當作股票一樣來炒。最終把房地產行業帶進一個大坑裡。
現在網上一些人對房地產這個行業一知半解，卻裝作什麼都懂，一本正經地說著瞎話，外行人聽起來可能覺得頭頭是道。但是，對於我們這種對房地產行業每一步的發展研究了幾十年的人來講，聽起來實在無語，有時甚至很氣憤。
我想告訴大家：房地產行業不會因為房價的下降而走向衰亡，相反不正常的房價只會給房地產行業帶來災難。
目前房地產行業已經掉進一個大泥坑，需要一定的時間才能爬起來。在這個過程中，房地產需要一次深刻的反省和對這20年的一個覆盤，也需要一次沉澱和沉澱過後的一次重生。房地產行業還承擔著中國人住房不斷升級換代的重任。
至於說房地產的短期衰退會影響經濟內迴圈，影響擴大內需這個問題。國家在解決經濟下行問題上的措施，遠遠比這些人想的辦法多。比方說。加大基礎設施建設及福利房、公租房工程，帶動建築業及相關產業，仍然能頂一片天。在雙迴圈的佈局下，可以讓房地產行業慢慢地從坑裡爬起來，走向正常、穩定、最佳化的軌道，在時間上不礙大事。
另外一種人說：房價降了，泡沫就破了，中國會像日本、美國那樣出現次貸危機，中國經濟就會面臨崩潰，像日本那樣20多年爬不起來。
我認為這是危言聳聽。真正仔細研究過日本和美國次貸危機的人就知道，他們當時發生的事件不能跟今天的中國相提並論。
因為：第一是國家制度不一樣，第二是歷史條件不一樣，第三是經濟環境不一樣。並且日本和美國當時的經濟背景也不一樣，兩個國家最終產生的結果也不一樣。特別是日本，它的國土面積跟美國和中國完全是兩碼事。等等。
建議這些人把美國和日本次貸危機的所有資料翻出來仔細研究一遍，然後跟中國的實際情況進行對比。自然就明白了。
那些把國外的所謂的經濟規律以及各形各色的理論論調，動不動往中國經濟頭上照搬照套，是不合適的。
至於說房價降了，泡沫破了這個問題，我的觀點是：把中國房價一概而論地說成泡沫是不成立的。
準確地講，中國除了一線城市和部分二線城市的中心區的房子價格之外，三、四、五線城市的房價稱不上是泡沫。
什麼是泡沫的？泡沫是價值和價格的嚴重不對稱、不相符才叫泡沫。
三、四、五線城市的房子總成本是三到五千每平米，售價是四到六千每平米。雖然有的價格偏高，但不至於稱得上是中國房價泡沫。
近幾年有的三、四線城市房價達到七八千，有的超過1萬塊錢每平米，如果把它說成是中國房價泡沫的話，充其量也只能說是小泡沫。把這些小泡沫消滅掉，對中國經濟能有多大影響？
從歷年開發面積的總量來計算，三、四、五線城市的開發總面積要佔70%以上。那麼70%以上的房價並不存在泡沫，或者只是存在一些小泡沫。我們把這些小泡沫和一線城市的大號泡沫、中號泡沫放在一起，加起來能是多少呢？對中國經濟能造成多大的威脅？
相反，如果一線城市的泡沫破了，北上廣深部分地區出現所謂的次貸危機，其結果無非是銀行少賺點錢而已。銀行連續幾年減少50%以上的利潤，有什麼不可以呢？並且還可以給銀行內部治治病。
更重要的是，可以把那些擾亂房地產市場及房價的營銷機構、團伙和個人摁死，誰叫他們無腦作死呢？最好能夠割一割那些進入房地產的外來資本的韭菜。
三，言歸正傳，說說從收入水平的角度，確定房子價格範圍的第二個基本房價
假設，一個家庭從30年的總收入中，拿出十年的收入賣一套100平米房子，我們分析一下能不能成立。
某四線城市，一家兩口的月收入合計6000元。十年的收入約60萬。用60萬買一套100平米的房子。房子單價約6000元每平米。
我前面文章計算過，一般四五線城市房子，開發商按成本加合理利潤，得出的合理價格正好也在每平米6000元左右，兩者是可以對應的。
那麼，小兩口無論是婚前或者婚後，工作六七年時間，大概可以攢出20萬塊錢。如果父母再幫助一點，總價60萬，30%首付購一套房子，這種情況是比較好實現的。
然後40萬貸款20年還清，月供3000多塊。開始日子可能過得緊巴一點，父母再出點，年紀大一點工資就多一些，加上通貨膨脹等因素，壓力逐年減少，到20年房子就成了自己的，日子就好過了。
因此對於購房者來講，你所在城市的房價應該跟你的工資相對應，也就是你一家兩口每月的收入6000元，可以買到6000元一平方米的房子，8~10年的收入能夠買到一套房子。雖然壓力也不小，但是承受得起，那麼這樣的房價，才是合理的。
因此，我們可以以此類推，家庭月收入4000對應房價4000以內，家庭月收入10000對應房價10000以內。對於購房者來講，堅持根據收入選擇房價；開發商按成本加合理利潤定價；政府透過綜合平衡確定土地出讓金，從而實現良性迴圈。
我認為：確定了這個良性迴圈原則後，購房者個人、政府、社會共同來維護。並且共同抵禦資本逐利、並在區域差異等問題上在政策層面採取措施，對於解決老百姓買不起房子這個當前突出的社會問題至少是一個有效途徑。
可能有的朋友對抵禦資本逐利、區域差異等問題不太明白，以後有空詳細講解。最後告訴打算購房的朋友：堅持以收入水平為基礎，按照文章說的比例對應房價這個思想，遲早能夠輕鬆購房。
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