#熱點觀察局新春季#春節期間，茶前飯後，朋友們聊起了買房投資的問題。有的人堅持買房是最好的投資，有的人卻認為房子已經失去了投資價值。那麼，房子已經很多，未來人口持續減少，還能投資嗎？
其實，房子空置的問題目前已經出現了。二十年前，即使是小縣城，年輕人也會願意買入新房，很多年輕人也願意大學畢業後回到縣城建設家鄉。但隨著城市化發展，三到五線城市、小縣城和農村的年輕人，不斷流向省會城市，以謀求更好的發展。
大家可以看到，那些考上大學的年輕人，幾乎也不會再願意回到小縣城和農村發展。一些鄉鎮農村甚至只剩下老年人，房子空置率50%以上，也沒有人願意去買房。還有那些縣城裡，經濟較好的家庭，已經提早把房子賣了，舉家遷移到大城市。
所以，農村、鄉鎮人口往縣城流入，鄉鎮和縣城人口又往大城市流入，發展滯後的大城市人口，又往核心城市流入。不斷地迭代，最終人都流向了一線城市、二線省會城市等核心城市。
以東北三省來說，十年已流出人口千萬，而年輕人還在持續流出到南方各省。原因，就是因為東北作為老牌工業城市，當前發展滯後。而在南方城市，網際網路、人工智慧、生物製藥等迅速發展，帶來了更多的就業機會和更好的就業前景。不少聰明的東北人已經賣掉了老家的房子，成為了新廣州人、新成都人。
其實這樣的情況在國外也是一樣的。
以美國來說，人口在往東部以及西部沿海地區遷移。中部和西部一些地區的人口瘋狂減少，房子有價無市，難以賣出。而人口流入多的城市，要麼是像紐約一樣的國際大都市，要麼就是網際網路、生物醫藥、人工智慧等公司聚集的地區。
除了美國外，我們的鄰國，日本和韓國也是同樣的情況。韓國首都圈，包括首都首爾、京畿道和仁川，由於人口持續流入，去年房價暴漲18%，平均房價14萬一平方。但韓國很多城市房價6000不到，也難以賣出。
日本，人口主要集中在東京首都圈和京都、神戶、大阪等大城市。就算日本生育率不斷降低，人口下降，年輕人依然流入核心城市。2021年，東京都市圈的新房平均價格增長2.9%，摺合人民幣347.64萬元一套。
看到這裡，我們就會有疑問了：受新冠疫情影響，各國經濟情況相比前幾年都差，為什麼這些國家房價反而還漲呢？
正因為經濟環境不好，股市的波動會很大，富人就會轉向投資核心城市的房產。經濟不好時，各國央行一般會先降息，流入到市場的資金就會變多，造成通貨膨脹。而核心城市核心地段的房子能抵禦通貨膨脹，富人不僅保住了自己的財富，還能從中賺了一筆。
反正核心城市不會缺人，等這波經濟衰退過去，再找個接盤俠就可以了。而我們中國，正是國家出手各種限購政策，才沒有讓核心城市的房價，像歐美那樣暴漲20%。
說了那麼多，我們依據發達國家過去幾十年的經驗，回答一下文章開頭的問題。房子現在還能投資嗎？答案是：購買核心城市核心板塊的房子，大機率仍然是一個好的投資；而小城市、小縣城、農村的房子，已經沒有投資價值。
注意“大機率”這三個字，這意味著沒有百分百確定的事。
現在的科技相比未來科技，可能並不發達。我們幾十年前也沒能預測到網際網路、生物醫學、人工智慧等領域能有今天的發展，給我們的生活帶來翻天覆地的變化。未來如果真的實現了遊戲裡的“瞬間轉移”，或龍珠里布爾瑪的“智慧膠囊”，那麼即使是核心城市、核心區域的房子，暴跌也不是不可能。
另一方面，現在的少數核心城市，未來可能也會因為技術革新、行業更新而衰落。就像東北的幾個城市一樣，老牌工業城市，仍然抵不過網際網路、金融、人工智慧等領域的衝擊，不得不面對年輕人流失的困局。
最後總結一下：
- 核心城市核心區域的房子，能夠較好的抵禦通貨膨脹，仍然具備投資價值；
- 鄉鎮、小縣城、農村的房子不要再投資了；
- 未來科技可能會對房產投資造成大風險。
寫稿不易，歡迎關注，投資理財老司機，不定期分享投資理財知識，品讀財經熱點和投資故事。
