《平衡管理※Day60，商養組合，商業和旅遊真的和諧嗎？》
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●張口亂語●：康養和商業其實有著諸多的相似之處，有著穩定的期望值已經能夠支撐。而兩者也可以相輔相成。但是，這種地產組合依然很難，畢竟這兩者也有些根本矛盾需要解決。而且落足點的不同，這個邏輯也無法簡單的解決。
城市旅遊，是一個最常見的旅遊型別。當我們去香港旅遊的時候，大部分人都是去看看香港的中環，然後去買一些奢侈品回來。這幾乎是自然而然的事情。甚至於我們深惡痛絕的旅遊購物點，實際上也是把旅遊和商業捆綁在了一起，這種捆綁代表的就是商業和旅遊密不可分，可以有機的結合。
○商業旅遊之路○
無論旅遊還是養老，實際上都是一種進入現代文明後才分化出來的業態。當然，有人舉例說，在玄奘時代已經出國旅遊了。畢竟人類是好奇的動物，不斷的遷徙，尋覓不同的地方是一種天性。當年的旅遊，包括之後的徐霞客的旅遊都沒有進入尋常百姓家。
養老產業在古代也很難有很好的發展，主要是缺少足夠的老年人口。那麼，少量的老年是無法支撐這麼一個新行業的。只有在老齡化開始，並且子女無法承擔居家養老的所有支援和措施的時候，養老地產才會漸漸有了長足發展。
但是，旅遊、養老的市場已經快速的開啟。幾乎所有人都認為在住宅地產熄火後，康養地產就要接力，並且在後期帶跑整個節奏來。因此，現在願意，或者考慮康養地產的人很多，但是成功率暫時不高，這也說明受制於太多的客觀因素。
而現在也出現了許多結合兩者的專案。也就是高階的旅遊、養老地產，然後也配套高階的商貿。這種模式有在大城市中的，也有在風景秀麗的地方。
再次最重要的是要告訴消費者，兩者都是能長期保證穩定的，這就是一個重要的邏輯。只有在預期上是確定的，才能契合兩者的需求。也就是商業可以透過這些康養人群保證銷售額，而康養人群也透過商業的人流反過來確認這個康養地產值得投入。
雖然兩者的週期不一致，但在前面一段時間上，能夠相得益彰。只是由於週期上的錯位，也會未後面的長時間是否能夠匹配。當然，只要是營銷，就會有對應的手法去解決這個淺顯的bug。
○做這種組合，邏輯衝突○
這種組合，實際上在預期控制上，基本是一致的，保證這種一致，也是這種組合專案的落地基礎。給人一個堅如磐石的感覺。不會因為某些小原因而降低服務質量。實際上，商業類專案是很難保證長時間的穩定。而養老專案卻需要長期的穩定性，這就是一個根本的衝突。如果不能解決這個衝突，就很可能沒有辦法做下去。
簡單點說，就是要兩者做出一個妥協，或者是把商業的時間拉長，給投資者信心，這是一個可以長期持續的商業體。所以，在城市中心區的專案會有一定的優勢。另外，就是讓旅遊、養老地產的投資者，覺得，並不需要在這個地方很長時間，可以有靈活性。比如，說可以用會員制代替固定地點。但是這個後果就是變成了服務，而不是真正的地產。
現在的這種組合大部分都是走前者，要不商業氛圍有確定的保證，已經處於某個中心區域，例如，杭州的西湖，廣州的白雲山。要不就像某些高階養老、旅遊機構，提供的是全國性的連鎖服務。
○少了○
其實最大的問題，還是在於少了一個核心，少了一個持續的平衡度。如果缺少了這個因素，就很難讓人相信可以持續，就如同養老院很難長期經營一般，如果準備是短暫的養老，大家其實根本不需要。特別是現在很多人的養老都是依靠這種長期的服務。而旅遊，實際上也是養生，也會希望所駐留的區域能夠有長期良好而不會被汙染的環境。
缺少了這種保證，就很難吸引康養的人群。而缺乏人群又不能帶動商業的發展。反過來，過於熱鬧的商業氣氛，也會和康養不匹配。這些矛盾都有待解決，但又很難解決。因此，這只是一個小眾的產品，卻還是一個有前途，有希望的產品形式。
_名詞解釋：“商養組合”康養（養老、旅遊）、商業（銷售、餐飲）等地產形態在一個專案內並存，並且兩者都為重的專案。這種專案有著自然成功的條件，就算不在一個專案中實現，也在實踐中變成一條龍的服務。_
_名詞解釋：“房地產四大產業”住宅、商業、產業、醫養為代表的四種形式，同時也有各自的邏輯。住宅代表的是對未來的預期，邏輯為，夢想成真；商業代表的是對現在的確定，邏輯為，活在當下；產業代表的是對現在的預期，邏輯為，抱團取暖；醫養代表的是未來的確定，邏輯為，青春永駐。_
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作者“寂寞寒窗空守”詩云：
寂寞，
寒窗空守，
蹊徑另闢斬棘。
雨打芭蕉萬般思愁。
砥礪前行艱辛，
揮動拳頭，
朋友！
№1075 日期：220212
