虎年A股第三個交易日，地產板塊走勢仍強，泰禾集團(000732.SZ)、華夏幸福（600340.SH)等多家出險房企，都在這波行情中錄得上漲。其中，泰禾集團股價連續三日漲停。
作為最早陷入危機的房企之一，泰禾在這兩年間並未隱身。日前，泰禾釋出業績預告，稱2021年有望扭虧為盈，歸屬於上市公司股東的淨利潤約1.01億元～1.32億元。
對投資者來說，這是一份頗為意外的業績預告。自2020年首次出現債券違約後，圍繞泰禾的一直是金融機構加速切割、專案復工疑雲、戰投難入場等現狀。去年前三季度還虧損7億多、年末便扭虧轉盈的泰禾，真的出現轉機了嗎？
在官方公告中，泰禾將盈利原因歸為專案可確認銷售收入增加、嚴格管控費用成本、上年計提了較多存貨減值準備等。但從更重要的債務重組上看，泰禾與華夏幸福雖處置方式不同，卻都面臨債權人的拉鋸戰，距離重生仍有距離。
連續虧損後預計轉盈
經歷連續兩年業績暴跌後，泰禾在春節前公佈了一份業績預告，稱2021年有望扭虧為盈。
公告資料顯示，2021年，泰禾預估歸屬於上市公司股東的淨利潤約1.01億元～1.32億元，扣除非經常性損益後的淨利潤同樣為正，約3.72億元～4.83億元。
而在此前的2020年、2019年，泰禾的淨利潤（扣非淨利潤）還是虧損狀態。具體而言，2020年，泰禾歸屬上市公司股東淨利潤虧損49.99億元；2019年淨利潤8.27億元，但扣除非經常性損益後，歸屬上市公司股東淨利潤為-2.36億元。
按深交所最新規定，2021年年報披露後，上市公司若首次觸及扣非前後淨利潤孰低者為負、且營業收入低於1億元的財務類退市指標，將被實施退市風險警示（*ST）。
泰禾是如何扭轉虧損態勢的？在公告中，泰禾分析稱，去年公司房地產專案可確認銷售收入同比大幅增加；對各類費用和固定成本進行嚴格管控，期間費用大幅下降。
與此同時，因部分合作專案盈利，泰禾確認了相應的投資收益；公司上年同期計提了較多存貨減值準備；2021年非經常性損益的金額，主要是投資性房地產公允價值變動產生的收益，以及對處於執行階段的法律訴訟案件計提損失後的淨影響。
受盈利預告及地產板塊行情影響，泰禾股價在節後連續拉昇，收穫了三個漲停板。
2月8日晚間，因連續三個交易日收盤價漲幅偏離值累計超過20%，泰禾釋出《股票交易異常波動公告》，稱公司、控股股東和實際控制人不存在關於本公司的應披露而未披露的重大事項，或處於籌劃階段的重大事項。
過去一年，雖然頻頻陷入“雲復工”爭議，泰禾多個專案確實出現一些進展。
據泰禾集團官微文章顯示，在泰禾北京區域，包括北京院子二期、中州院子等專案復工復產；中國院子、西府大院、津海院子、北京公館銷售重啟；北京昌平拾景園54地塊南四排疊拼交付；北京金府大院、濟南院子、廊坊錦園竣備交付等。
以北京金府大院為例，該集團釋出資料稱，去年8月，金府大院推出新的四疊樣板間，9月專案認購約4億。“泰禾採取封閉運營管理的方式推動復工，專案在和金融機構達成和解後，重新啟動銷售，銷售回款用於專案本身的建設開發等。”
在泰禾的大本營福州，該集團也在釋放一些訊息，譬如福州院子樓王產品交付、福州金府大院進入規劃驗收期、福州灣D地塊進入規劃驗收期等。除了推動復工銷售，泰禾在組織架構上也變為二級管控，以提高效率、壓縮成本。
不過，對踩中停工盤的業主來說，這一過程並不像紙面文字那樣容易。有泰禾杭州業主告訴記者，“自己做夢都是在討債”；還有投資者提問稱，上海大城小院三方協議何時簽署？有沒有房屋交付時間表？而泰禾僅稱正在積極溝通。
債權人密集開啟自救
在公開發聲中，泰禾數次提及“不躺平”。而要做到不躺平，必須面對並解決債務問題。
兩年前，泰禾首次出現債券違約，此後受疫情衝擊、融資受阻等影響，“高槓杆”的泰禾資金鍊極度緊張，開始出現專案停工、債務訴訟糾紛等問題。危機中，泰禾還拉來萬科站臺，如果泰禾制定出有效的債務重組方案，萬科有望入股。
此後，泰禾確實與一些債權人談成了展期。譬如，2020年11月~12月，泰禾旗下佛山、珠海、深圳的房地產專案公司，分別與廈門國際信託及渤海銀行、民生銀行、長城資管達成借款展期協議，最長一筆展期到2023年12月。
但是，泰禾的債務重組不像華夏幸福，並未拿出整體性方案，而是與債權人逐個協商。這種情況下，有順利展期、也會有難以達成共識的情況。若是後者，債權人會採取訴訟或保全等手段，申請法院強制執行，對相應的資產進行拍賣清償。
企查查平臺數據顯示，目前圍繞泰禾的司法案件達817件，其中超九成案件中泰禾為被告，約18.60%的案件案由為公證債權文書，約57.77%的案件屬地為北京。在泰禾危機爆發的2020年，相關司法案件密集出現，佔近五年總量的68.68%。
日前，泰禾對重大司法訴訟進行披露。公告顯示，中原信託此前向鄭州市中級人民法院，對泰禾及其子公司泰禾運成等提起了訴訟，2020年鄭州中院就雙方的金融借款糾紛作出一審判決，判決泰禾運成償付本金9.57億元及相關利息。
近日，泰禾收到鄭州中院送達的《執行裁定書》，鄭州中院已透過公開網路，司法拍賣泰禾子公司名下位於鄭州鴻寶南路南、姚店堤西路東的土地及其地上地下附屬物，拍賣成交價6.22億元，拍賣所得將優先用於償還泰禾運成對中原信託的欠款。
此前，四川信託也曾向上海金融法院提起訴訟，要求泰禾償還共計約48億元的本金、利息及罰息，浙江金匯信託也因7億元的貸款逾期起訴泰禾。公開資料顯示，泰禾至少15次被各地法院列為被執行人，被執行總金額共計約92.29億元。
密集的司法案件，對泰禾走出困境並無益處。有券商認為，繁重的司法糾紛帶來的資產凍結，阻礙了泰禾的資產重組，影響引入戰投的進度；已違約債券尚無公告償還安排，進入特殊債券交易市場，各金融機構紛紛退出，踩雷機構也陸續維權。
違約房企重生路漫漫
泰禾首現債務危機時，地產業內一片譁然。雖然其經營風險早有暴露，但泰禾的危機讓業內意識到，即便是銷售規模衝擊千億的房企，也可能被風險包圍。
時至今日，滄海桑田，債務違約之於房企已不是新鮮事。如果說華夏幸福是受制於環京佈局、疫情衝擊而陷入困境，自2021年下半年至今，越來越多的民營房企則因融資環境收緊、樓市風向轉換，相繼陷入資金危機。
回過頭來看，泰禾和華夏幸福較早釋放出風險，也為之後的房企債務重組提供了一些經驗。對華夏幸福來說，主要是透過賣出資產、出售資產帶走金融債務等方式還債，並對剩餘債務進行5～8年的展期，利率下調至2.5%。
國盛證券研報認為，上述兩家房企的債務處置，均存在債務展期，一方面可以降低短期內集中兌付的壓力，通過後續經營逐步改善、專案實現回款來清償債務。企業若能及時盤整資產、恢復經營，展期債務未來有可能收回，否則便是僅僅延長了壞賬週期。
同時需要看到，房企債務重整的博弈方眾多，達成難度大、耗時長，並非易事。
近日，中融信託釋出臨時管理報告稱，由於華夏幸福提供的債務重組條件違背了《債務重組計劃》和債務化解工作的原則，且債務重組條件仍存在較大風險，為保護委託人的利益，暫時無法代表本信託計劃加入華夏幸福債委會，或接受債務重組方案、簽署《債務重組協議》。
華夏幸福方面表示，債務重組各項工作正穩妥推進，將繼續堅持“不逃廢債”的基本原則，嚴格執行《債務重組計劃》，推動債務重組協議簽署等工作，切實保護債權人的合法權益。目前已與中融信託進行多輪協商，正在對協議具體內容做進一步詳細溝通。
國盛證券認為，華夏幸福重組計劃落地後，重組協議遭債權人意見反彈，後續還款存在不確定性。此外，華夏幸福計劃出售的大規模資產專案不一定有人接手，專案回款可能受行業波動較大，因此重組計劃中的債項回收，也存在一定不確定性。
“房企違約處置困難重重，即便能順利透過重組計劃，到簽訂協議這一過程中，仍存在諸多問題，而且會經歷非常漫長的過程。這一過程中，企業雖然經營正常，但無法實現有效的業務擴張。”上述機構稱，因而需要避免過多房企陷入這種狀況。
