虎踞黃金屋，龍盤富貴年！
值此新春佳節，虎踞房產給大家拜個晚年，祝各位虎踞房產的讀者生龍活虎，虎頭虎腦，虎虎生風！虎年大吉！
剛剛過去的牛年，無論是對房地產還是經濟，我們都經歷了非常跌宕起伏的一年，從二、三月份的“形勢一片大好”，到六、七月份的“事情正在起變化”，再到九、十月份房地產市場轉入自我懷疑，歲末年初的多空僵持，虎踞房產試圖做到的，是在市場狂熱時為大家提供冷思考，在悲觀情緒之下堅守希望。
在剛剛過去的春節假期，我們看了虎年春晚，然後看了冬奧會的開幕式，見證了女足淘汰日本，逆轉韓國奪取亞冠，以及武大靖、谷愛凌等優秀運動員奪冠，更值得欣慰的是，徐州豐縣的小花梅在全網引發關注，讓我們見證了我們國家人民之間的互助和友愛。
凡此種種，令這個春寒料峭的新春，隱約有了一些暖意——也許，這個虎年真的不同呢。
如今假期結束，陸續返城的翠花鐵蛋們，也要開始克服假期綜合徵，披上Lucy和Jack的盔甲，回到現實。
畢竟，在我們面前的將是整整一個虎年呀。
虎年樓市到底會發生什麼？宏觀政策走勢如何？購房者將面對什麼？虎踞房產新春特別節目：二零二二年二月，虎年樓市八大預測正式出街。廣州話裡，二就是“易”和“宜”，八就是“發”，祝大家虎年易發！
No.1 宏觀政策轉入寬鬆
虎踞房產
去年我們已經分析過，由於經濟下行壓力日益逼近，預期轉弱帶來的信貸收縮有可能引發一系列連鎖反應，對各行各業帶來消極的影響。因此，樓市啟動已經勢在必行，說白了，就算樓市是一塊冰，也要將其捂熱了。
因此，宏觀政策面預計將會趨於寬鬆，為了提振購房者信心，預計2022年國家將在房貸領域進一步出臺寬鬆政策，包括房貸審批及房貸利率領域，有利於剛需入場。
友情提示，信貸寬鬆僅僅針對首購族和剛需族，加槓桿炒作的群體依然會受到嚴厲限制。
No.2 “因城施策”將成主流
虎踞房產
宏觀政策是方向性的，真正“到肉”的寬鬆政策，將透過釋放地方政府的政策自主性來實現。
一方面，這是因為我國不同城市之間的差異巨大，不同城市之間真正能符合需求的政策同樣差異巨大。另一方面，是“打槍的不要”“誰住誰知道”，因此有意購房的朋友，還真要到售樓部和銀行放貸服務去了解細節，至少要讓銷售方和信貸方一有什麼政策利好就通知你。
No.3 政策擴張與市場收縮同時存在
虎踞房產
由於民間對房價的預期已經發生根本變化，過去賭房價有漲無跌的擊鼓傳花心態，已經蕩然無存（當然，如果您至今還存有僥倖心理，勸你一定要冷靜）。
因此，政策的寬鬆未必能像過去那樣，迅速激發起購房熱潮，然後又進入加槓桿擴張的迴圈。
預計在前兩個季度，市場依然會有一段不溫不火的階段，價格甚至可能略有下降，隨後隨著剛需發力，價格逐步回升。
No.4 有較好信用的開發商將獲得集中資金支援
虎踞房產
銀行非常著急，因為宏觀政策要求，銀行既要對開發商和購房者釋放貸款，又不能提高槓杆率，令過去兩年的調控政策毀於一旦。
因此比較符合邏輯的方案，就是讓信貸結構分化，讓自有資金率高，信貸優質的開發商獲得巨量的信貸支援。從而激勵他們成為深陷信貸危機的同行的“白騎士”，加速行業整合。
可以肯定，這個過程是“成也要成，不成也要成”。如果私營的高信貸資質開發商不願意併購，城投和央企將“奉旨收購”。
No.5 二手市場觀望情緒仍濃厚
虎踞房產
虎年樓市是否能虎虎生威？新房或許可以，但廣州的二手房市場虎踞認為觀望情緒仍然濃厚。
市場對房價的信心尚未恢復，在房貸寬鬆、公積金政策支援的情況下，大部分剛需客戶轉投新房懷抱，預計2022年廣州二手房市場觀望情緒仍然濃厚。對於部分有通勤時間和距離需求的客戶，或許可以撿筍。
No.6 城市與住房都將分化，“強者更強，弱者出局”
虎踞房產
我們已經不止一次提到過城市、人口、產業以及城鎮化程序的關係，對於中國三四五線城市來說，持有大量房產的“房叔”“房姐”應當儘快拋售。不僅僅是房產稅一隻靴子落地的因素，更是市場結構的問題。供大於求，人口流入放緩或不再流入。
即便在一線城市，內卷也將持續，一線城市優越位置、產品力極佳的商品房由於其稀缺性、不可替代性，供需不平衡，價格仍然堅挺。其中，100方以上，144方以下的大戶型會因房產稅的原因而成為置業人士的優選，而郊區“遠大新”，以及位置、產品力有硬傷的樓盤（即使有些位於中心城區）也將無人問津。
No.7 土地拍賣依舊遇冷
虎踞房產
2022土地拍賣大機率繼續遇冷，即便成交，也會是一種“政策”與“市場”平衡的結果。
開發商優先解決大量存量地塊的盤活，其中包含獲得信貸支援的“綠碼”開發商，併購無法獲得信貸支援的“紅碼”開發商的土地和資產。
No.8 保障性住房將提上日程，但不會太早
虎踞房產
儘管多次提到保障性住房補充商品房需求，但全國各地仍未有太大推進。以珠三角為例，廣州、珠海等地市的共有產權房推進每次僅開售1-2棟。在商品房主戰場必須啟動的大前提下，可以預見，商品房的價量穩步回升之前，保障性住房、舊改的推進將被延緩。
預計在商品房預期修復以後，各種保障性住房將加大供應與入市節奏，形成對商品房市場的有力支撐，真正解決剛需購房需求。
我們再次強調，保障性住房必須明確和商品房的性質區分，在政策上必須明確，保障性住房的使用者，不可獲得升值的利益，否則，商品房價格體系將受到嚴重衝擊。
對於虎年樓市，您又有哪些高見與預測？
歡迎留言討論。
