“三道紅線”無疑是近年來樓市最重要的政策之一。
根據監管要求，到2023年底，所有房企都要達標。
時至今日，“三道紅線”政策實施已經一年多，這一年裡房企倒閉聲如雷，讓人倒吸一口涼氣！
當然，新政之後，有跌落者、有出局者，自然也有勝出者！
借用孫宏斌的判斷：“三道紅線等一系列政策出臺後，部分房企會在2年後逐漸出清，一些優秀的房企也將迎來繁榮”！
01
全國上市房地產企業！三道紅線詳細名單出爐！
71家綠檔！74家黃檔！19家紅檔！
“三道紅線”出臺以來，去槓桿、降負債成為房企的首要任務。
“三道紅線”實施以來，不少房企透過拆分物業上市、出售資產等方式緩解流動性壓力。
2021年上半年，有10家公司以100%的淨負債率成功進入“安全線”內，其中包括奧園、祥生等大型房企。
房地產公司的行動能力是驚人的。
現在，我們來看看包含全國所有上市房企的三道紅線的詳細名單。
綠檔：
“三道紅線”政策出臺時，只有華潤、中海、金地、龍湖和濱江等少數房企符合綠檔標準。
一年時間，中國金茂、弘陽等房企均已降至綠檔，金輝控股和金科股份的“降級”結果更為顯著，從最初的連踩三條紅線，轉變為各項指標均符合要求的綠檔企業。
目前，綠檔房企已增至71家。
（從E50房企降檔規劃來看，合景泰富集團和旭輝控股集團也將進入綠檔，但房企年度財報尚未出爐，具體情況未知）
黃檔：
黃檔房企中，降檔最成功的是融創。
融創中國從“三線”全踩，到連降兩檔至“黃檔”。
截至2021年年中，融創中國淨負債率為86.24%，較上年下降9.80個百分點；現金短債比為1.11，比上年上升0.03。
目前，有74家黃檔房企。
橙檔：
不僅是房企降檔，部分房企增加踩線條數，如建發國際集團、城投控股等2021新增2條踩線，從原來的“綠檔”跌落到“橙檔”。
紅檔：
“三道紅線”已實施一年，紅檔位置仍有19家房企。
02
大魚吃小魚！房企併購動作非常頻繁！
房地產行業正在加速分化！
一、行業上演“大魚吃小魚”
面對“三道紅線”的政策壓力，除了債務爆雷，房企之間的收併購動作也十分頻繁。
一方面，陷入困境的房地產企業通過出售專案或尋求股權合作等方式穩定資金鍊，盤活現金流，減少債務，不斷為“生存”尋找出路。另一方面，對於綠檔房企業而言，透過戰略併購，可以承接更多的優質土地資源，從而擴大自身的土地儲備。
4月，融創以91.7億元從旭輝手中搶走“廣西一哥”彰泰集團；6月，華夏幸福將深圳城市更新公司出售給深圳鵬瑞地產，7月27日南京江寧專案出讓給萬科，7月28日又轉讓北京豐臺專案股權；6月底遠洋資本200億元併購紅星地產；而藍光發展，為了應對債務違約問題，今年已經賣出了30多個專案...
據不完全統計，2020年上市房收併購案多達200次，涉及金額約1716億元；而2021年上半年收併購數量就達到105次，涉及金額約為1505億元，金額佔比已達去年全年的88%。
同時，據最新報道，銀行已通知一些大型優質房企，對於風險房企專案的收併購，相關併購貸款不再納入“三道紅線”的相關指標。
這意味著，兼併購房企的錢，將不被納入三道紅線考核。
業內預測，未來整個房地產行業“大魚吃小魚”的故事還將繼續上演。
二、優質房企保持穩健發展步伐
“三道紅線”對於高負債房企來說是一個寒冬，但對於那些堅持穩健長期戰略的房企來說，依然是暖春。
例如，近幾年追求現金為王的萬科，連續12年實現經營性淨現金流為正，並在今年一季度末重回綠檔。
又如龍湖，2016年至2020年，龍湖集團的淨負債率始終保持在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收賬款後的資產負債率保持在70%以下，一直保持綠檔水平。
而大部分大型央企和國企也保持了平穩的發展步伐。
基於對2022年房地產市場形勢和房地產企業融資環境的判斷，中指研究院釋出了《具有一定抗風險能力的企業名單》：
這份名單可視為“房企融資白名單”，是財務穩定的象徵。
萬科和大部分資金壓力相對寬鬆的央企和國企，依然保持著拿地節奏，力度不減。
據統計，2021年上半年，萬科拿地金額達962億元，位居行業第一，2021年全年位居多個區域的房企拿地排行前列；
而在拿地金額前十的房企中，保利、華潤、招商蛇口、中海等央企佔據近半壁江山。
具體來說，三道紅線之後，綠檔房企都在拿地“逆生長”！房地產市場兩端的房企正在加速分化。
三、買方市場，倒逼房企升級產品
目前，隨著多項調控政策的出臺，樓市已進入買方市場。
如何獲得消費者認可，打磨升級更多產品細節，並持續推出新的、更多的產品概念，成為各大房企落子佈局時必須探索的方向。
的確，三道紅線，正成為房企下一步分化洗牌的“加速器”。
比如房企首先因為三道紅線“踩線數量”的不同，直接帶來融資增量的分化，進而直接影響拿地分化，這是外在的分化；
比如，三道紅線對房企內在運營效率、週轉效率、現金流管理提出更高要求，標杆房企領先的、精細的運營水平也將是一個分化點。
如今三道紅線實施已滿1週年，但它的威力已高度顯現，它一方面成為三高房企的催命符，生死劫；一方面又成為優秀央企國企和戰略穩健、財務穩健大型民營房企“逆生長”的機遇期！
此刻，房企分化洗牌正在加速，而整個行業也正逐步迴歸理性，越來越正常了。
即有人跌落衰敗，有人逆勢生長！
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