年輕人總是期盼著
戀愛、存錢、買房、結婚，
總得有人一盆冷水，
讓上頭的小夥子和小姑娘們弄清楚
怎樣維護自己的合法權益。
那麼在民法典的規定之下，
甜蜜戀愛的人們在買房的時候
應當瞭解哪些知識呢？
一、按份共有和共同共有
兩人熱戀，總想著你的是我的，我的還是我的可不行，且不說這樣不平等的戀愛關係是否傷身傷神，要知道民法的基本原則之一就是公平原則。不光你的是你的，我的是我的，更得了解到一種特殊的物權所有形式——共有。
民法典第二百九十七條：不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
按份共有和共同共有二者區別在於對這一共有的財產是否有明確的份額劃分。
民法典第二百九十八條：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。第二百九十九條：共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
所以在買房前可得想好，咱是明算賬按份額共有呢，還是“曖昧”著共同共有。想好了就白紙黑字明確約定，可是我不好意思寫怎麼辦呢？如果是男女朋友（沒有發生財產混同情況下）購買的房產，一般是按份共有，如果已經領了小紅本成為一家人，則是共同共有。
民法典第三百零八條：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
看著年年走高的房價，作為按份共有人的、不動產所有人的您可得咬咬牙，主動舉手多承擔些出錢的責任。不光是在戀愛關係中有個更愛對方的“光輝形象”，還因為如果沒有明確約定按份共有份額的，按照出資額確定份額。
民法典第三百零九條 ：按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
二、夫妻共同財產
都知道夫妻共同財產要分，但什麼是夫妻共同財產，什麼是夫妻一方的個人財產呢。
民法典第一千零六十二條 夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金、勞務報酬；
（二）生產、經營、投資的收益；
（三）智慧財產權的收益；
（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同財產，有平等的處理權。
民法典第一千零六十三條 下列財產為夫妻一方的個人財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；
（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
生活變得美好的同時房子的價值也水漲船高，很多時候需要兩代人共同努力才能在城市裡安個家。父母出資為子女買房，重點要看是婚前購買還是婚後購買。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）
第二十九條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。
婚前父母出資購置房屋，應當認定為對子女個人的贈與，如果雙方父母都有出錢，那很可能就是依據出資的份額劃分不動產按份共有的份額。要注意此處但書——“明確表示贈與雙方的除外”。“明確表示”需要有明確的證據所證明否則不能對抗不動產登記資訊，不動產登記作為不動產資訊公示方式，有相當份量的意義。
三、不動產登記
萬水千山總是情，寫我名字行不行？這是值得深思的問題。不動產登記在實務中有著相當重的份量，怪不得總有情侶在面臨寫不寫上你名字的問題上大打出手。
如前所述，無論是按份共有和共同共有的確定，還是父母對子女一方和雙方贈與的確定，都要求明確約定，而不動產登記簿上的登記資訊，很多時候就是明確約定的“體現”。除非有紮實可靠的證據證明不動產登記簿上的資訊與實際情況不符，否則大機率怎麼寫就怎麼算了。
民法典第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
因為不動產登記的重要性，應該多多注意自己的登記資訊，在登記資訊出現錯誤的時候抓緊時間實施維護自身合法權益的措施。
民法典規定了可以申請更正登記和異議登記，但是維護權利是個複雜的過程，權利人要有勇氣和魄力，做好包括訴訟在內的全面準備。
民法典第二百二十條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
四、結語
購買房產確實和結婚一樣，是人生大事，往往戀愛中的不好意思就會帶來複雜的維權過程並失去人與人相處應當有的風度。每個人都合法、合理地維護自己地權益是社會良性狀態，所以不要羞於約定各自的權利。明確地表達自己的訴求恰恰是成熟和負責的表現。除去共有、夫妻共同財產和不動產登記這些問題之外，買房還要注意的有代持、貸款等問題。無論多麼複雜的現實情況，只需要把握住一個關鍵，那就是提升法律意識。
來源 | 湖南高院
