進入2022年，樓市行情雖然依舊沒有回暖，但是相比於2021年，2022年樓市的政策環境要好很多。最近一段時間，樓市中不斷傳來“利好”訊息，比如公積金貸款條件放寬、房貸利率下調和首付比例降低等等。隨著接二連三的“利好訊息”傳來，很多人都認為2022年樓市行情大機率會回暖。特別是很多房產中介，都已經開始到處宣傳樓市火熱和房價上漲的訊息了。
在筆者看來，對於剛需購房者來說，現在已經沒有必要再去看房產中介和開發商的宣傳了，就算樓市調控政策有所放鬆，在目前“房住不炒”的大環境下，房價也不可能突然大漲了。因此，對於剛需購房者來說，在2022年到底要不要買房，一方面要看自己的需求和經濟能力是否允許，一方面也要看房子的價格高低，價格是否有優惠，購房成本是高還是低。而進入2022年，樓市確實迎來了2個好訊息，起碼對於真正的剛需購房者來說是非常好的訊息。
1、超20城住房公積金貸款鬆綁，很大程度上減輕了人們的購房壓力
根據不完全統計資料顯示，從2021年底到現在，全國已經有南寧、桂林、晉江、呼和浩特、福州等20餘座城市住房公積金貸款政策鬆綁。公積金貸款政策鬆綁的主要措施是：措施主要包括上調住房公積金住房額度，放寬住房公積金提取和使用條件，擴大住房公積金用途，以及取消戶籍限制，降低二套房首付比例等。可以看出，這些措施不僅降低了人們的房貸利息，同時也提高了公積金貸款的比例。大家都知道，在購房貸款時，公積金貸款利率只有3.25%，而現在大部分城市的商業貸款利率都在5%以上，所以，上調公積金住房額度可以很大程度上降低人們的購房成本。
2、降息、降準一併襲來，貨幣閘門已經開啟
2022年的樓市金融政策環境要比2021年好太多了，對於2021年的樓市來說，最大的問題就是缺錢。而在過去幾個月，存款準備金率、LPR報價、逆回購和MLF利率先後下降，特別是在2022年的1月份，MLF和逆回購利率，都下調了10個基點，LPR報價也隨之下降，5年期LPR更是罕見降了5個基點。可以看出，降息和降準一併襲來，並且央行在2021年第三季度例會上明確提出“兩個維護”：維護房地產行業健康穩定和維護購房者的合法權益，這直接讓貸款利率、按揭發放速度均往購房者希望的方向發展。
根據統計顯示，2月份全國103個受檢測的主流城市，首套房的平均房貸利率為5.56%，二套房的平均房貸利率為5.84%，這相比於上月回落了8個基點，其中59城利率環比下調，上海的首套房房貸利率更重回4.9%。另外，在房貸利率不斷降低的同時，放款週期也縮短到一個月左右，這極大地加快了資金流入房地產行業的速度，有效緩解了房地產行業資金鍊緊張的壓力。可見，房貸利率降低有效降低了購房者的購房成本，房貸放款週期縮短也正好解決了目前房地產行業資金鍊緊張的問題。因此，這不僅是對剛需購房者是一個好訊息，對於整個房地產行業都是一個利好訊息。
透過以上2個“利好訊息”可以看出，2022年樓市金融環境要比2021年好多了，但是這也讓很多人難免想到了7年前的樓市，擔心房市或重演7年前景。2014年到2015年的樓市行情和現在差不多，都是庫存居高不下，房子賣不掉，房企資金回籠受阻，最終國家出臺了一系列“去庫存”政策幫助樓市渡過難關，並且房價在2016年又走出了翻倍行情。因此，現在很多人也同樣擔心隨著樓市調控政策的放鬆，房價還會像過去那樣出現大漲行情。對此，在筆者看來，這種情況很難發生，主要有以下2點原因：1、“房住不炒”依舊是調控底線，並且可能成為永久性調控政策，這嚴重打擊樓市炒作現象。另外，房產稅很快也要出臺了，這將大幅提高持有房產的成本，這意味著未來投資房產不僅收益越來越低，甚至還會面臨很大的虧損；2、人們對住房的擁有率越來越高，住房資源已經嚴重過剩，在這種情況下，房價已經很難繼續大漲了。
其實，人們真的沒有必要擔心房價會繼續大漲，因為目前房價已經嚴重偏離了居民的正常收入水平，大部分剛需購房者都買不起房子了。能買得起房子的人又都有了房子，在樓市調控政策下這些人不僅不再投資房子，甚至開始大規模拋售房產了。因此，目前的房價不管是在政策方面還是需求方面，都已經失去了繼續大漲的行情。相反地，對於一些人口不斷流失的三四線城市，在2022年，房價大機率會繼續下跌。
因此，在2022年排隊買房基本上不會發生，而排隊賣房大機率會發生。目前，二手房市場已經出現了排隊賣房的現象。受樓市調控政策、房價下跌和悲觀情緒的影響，很多房子多的人都開始擔心房價下跌，因此賣房子的人越來越多，很多城市的二手房都不斷激增，不少城市的二手房掛牌量都超過了10萬套、15萬套，重慶的二手房掛牌量更是已經超過了20萬套。而在二手房掛牌量不斷激增的同時，二手房房價和成交量都出現了下跌，這說明房子真的不好賣了。在新房市場上也出現了同樣的問題，開發商資金鍊緊張，庫存居高不下，急需賣房子回籠資金、降低負債率，在目前客戶有限並且競爭力非常大的環境下，開發商想賣房子，只能透過不斷降低售價來吸引購房者。
因此可以看出，2022年的房價走勢非常有利於剛需購房者，但是剛需購房者也沒有必要擔心房價大漲或者大跌的情況，目前的樓市調控政策還是以穩定樓市走勢為主。所以。在2022年，房價走勢大機率走勢穩定，房地產行業也會在2022年慢慢渡過難關。對於剛需購房者來說，2022年是一個買房的好時機，可以享受到折扣優惠，降低購房壓力。當然，如果經濟條件不允許自己買房，也沒有必要太過著急買房，在穩定的房價走勢下，早點買房和晚點買房，差距已經不大了。
今日話題：在2022年你覺得房價是上漲還是下跌呢？
