京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問:京總，亦莊橡樹灣這個專案怎麼樣？作為投資，您覺得有沒有增值潛力？
A:回答:您好,感謝信任!馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢
馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。
建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌地圖》《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!
Q:提問:京總你好！拜讀你的文章，崇拜你的選房分析，精總到位。我打算在經濟技術開發區投資一套總價300w的小戶型房子，（因是以公司名義購買不能貸款）因資金有限又要選保值增值投資類房子，總是很難選到合適的房子，請京總給於指點，期盼！另我自己選了一些樓盤，又覺不太合適，新盤合生m悅52平一居室精裝修，優點有地鐵，缺點學校未定，價格高單價6.1w到6.5w，期房2024年底交房，通泰國際公館優點緊挨京東等產業區，有地鐵，有建華學校，缺點53平米大開間倆梯16戶，像公寓，入戶不走小區，街邊入戶庭直上電梯。它對面有個小區還可以，300w預算可買的只能是44平米小開間，不知將來好租好賣嗎？（流通性如何）南海家園去看了，學區未定，隨機，大機率是二中，沒地鐵，回遷房品質差些。還有貴園小區，2000年的房子。其它經開區的房子都看了，小戶型我預算之內少，京總指指路，我說的這些樓盤可選嗎？怎樣排序？還有更好的選項嗎？
A:回答:您好!1、我還是建議您優先選擇南海家園,您是純投資,這個盤對於總價不高的預算投資算是河西比較合適的一個盤了
2、合生m悅包括熙悅雲上、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這幾個盤買過來一定站崗,我在回答問題時很少用一定這個詞,這幾個盤的溢價比較嚴重,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個板塊的購買力並沒有那麼強;
近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,第二波仍然是學區+成熟的溢位區域(同樣是品質次新剛需盤),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢位區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律。瀛海屬於價值窪地,受亦莊的輻射,新房溢價需要洗
3、如果您以公司的名義買房，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。
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