這是熊貓貝貝的第899篇原創文章：
這篇文章原本是2月11日就擬好標題的，當天因為工作繁忙就擱置了一天，沒想到又有新動態出現，所以這篇文章的動態主題還得加上一個：#萬科鬱亮對房地產的最新判斷#
房地產經濟，是一個關鍵而又敏感的話題，房地產行業的興衰，能夠直接影響中國經濟的起伏趨勢，而房產的價格，樓市的供需，直接關聯著中國無數民眾的身家財富。
衣食住行，都是大事。
看問題，講究一個針對性，行業的歸行業，市場的歸市場，2022年中國房地產行業怎麼走，或許在2022年春節假期即將結束的時候，在中國國內出現的這三個動態，能夠給出很多重要的訊號。
這篇文章，就將化繁就簡，直擊本質，深度挖掘，對這三件發生在中國房地產行業領域，關聯中國房地產經濟，對2022年中國房地產現狀和走勢有著重要訊號意義的事件和動態，進行有態度，有深度，有專業的分析，解讀，還有研判。
當然，沒有什麼場面話，也沒有語焉不詳的春秋表達，更不會雲裡霧裡，其實這三個動態任何一個都可以獨立拿出來寫一篇作分析，但是就缺乏了關聯性和對照意義，資訊時代，時間金貴，所以就一步到位，一次說透。
內容硬核，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
- 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！
（如果這篇文章在網易或者其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
圖片來源：頭條相簿
1
一年之計在於春，恆大最新動態隨著許家印新春開工講話而曝光。
2021年，中國房地產行業風口浪尖，備受關注的代表，恆大絕對當仁不讓。
債務危機，流行性壓力，信任衝擊……多個維度的風險爆發，讓中國房地產民營龍頭，萬億標杆，頭部品牌的恆大，在2021年，不管是輿論還是現實，都飽受捶打。
恆大對於中國房地產經濟來說，對於整個行業來說，意義非凡，而對於恆大遭遇危機以來的走向以及如何解決風險，其實行裡行外，都心照不宣的共同認可，那就是絕對的風向標。
行業龍頭就是這樣，既然享受了風光八面，當然也必然會成為危機和困難時期的典範。好的壞的，就和硬幣的正反兩面，一個意思。
所以，恆大的動態，牽動著方方面面的關注：
2月6日（正月初六），恆大集團各部門中心、各地公司部門一把手以上中層幹部、各專案總經理合計3000多人，召開了2022年保交樓新年開工動員大會。
圖片來源：恆大官網
2022年被許家印定義為走出困境、邁向未來的關鍵之年。儘管動員會仍然圍繞保交樓目標，但是在會議上，恆大董事局主席許家印透露了大量乾貨，得以讓外界首次全景式窺見這家漩渦中的企業，如何傾盡全力自救。
這次會議的資訊比較微妙，不是傳統企業的關門決策，或者說簡單的新年鼓舞，站在2022年春節剛剛過去的時候，選擇以資訊公開，內容公示的表達方式，就頗為耐人尋味。
這何嘗又不是一種訊號釋放和態度表達呢？
會議內容並不複雜，簡單為大家總結，其實就六個方面的主要內容：
1、2022年保交樓目標：60萬套
2、目前預售監管資金：500多億
3、要千方百計恢復銷售：月銷售回款100億以上
4、“絕不允許賤賣公司資產”
5、嚴厲打擊發“苦難財”等內部貪腐
6、堅決免掉“躺平”的領導幹部
當然，這個動態公佈得比較早，其實在網際網路上已經有各路媒體的分析和解讀，當然其中也不乏一些夾槍帶棒，幸災樂禍，甚至是惡意滿滿的表達，牆倒眾人堆，破鼓萬人捶，人性如此，並不奇怪。
從客觀的角度來看，“燈關上的時候，到處都是壞人，太陽之下，人心是最不可直視的東西”。
沒有必要，看問題看現象，要看到本質才是關鍵。
恆大在2021年的遭遇，包括暴露出來的各種風險和問題，其實對整個中國房地產民營企業，整個行業來說，都是具有代表性和普遍存在的。在經歷了幾個月被質疑，被各種重組和破產等等的市場疑問包圍的艱難時刻，恆大這次開年會議，訊號並不簡單：
1、首先來說，態度很端正，對於企業危機當前的核心矛盾，抓得很準，那就是保交樓。
先不說具體如何落實，至少態度表達就是符合國家的需求的，那就是穩，就是和諧。
2、其次，比較有爭議的，是“絕不允許賤賣公司資產”這個表達。
經濟社會嘛，雪中送炭的沒有，錦上添花的不缺，恆大的危機本質就是債務和現金流的週轉，能做出這樣的表達，不是空穴來風，而是一輪又一輪資產談判以後給出的結論。
賤賣，對應的債務不會消失，最多是換取一定的流動性，苟喘殘存而已，這個做生意的基本上都不用解釋。
但是對於現實的債務壓力和償還需求，如何解決，有什麼方案，這次會議沒有給出答案。
這樣的話從許家印口中說出，解決債務的信心和底氣何在？這才是關鍵。
3、最後，從這個會議上能夠清晰地看出，恆大地產的現狀，依然不容樂觀。
會議內容上網一搜一大把，在這裡就不佔用篇幅了，拋開體面表達和套話內容，實際上，在春節假期還沒有正式結束（中國傳統認為不出十五年沒過完）就召開這樣的會議，無論是從壓力還是急迫性上面來看，恆大的危機和風險，要說走出至暗時刻，還需要時間過程。至少當下來看，恆大的艱難，是放到檯面上的。
百足之蟲死而不僵，瘦死的駱駝比馬大，中國房地產行業的龍頭代表企業，依然還在債務的泥潭中掙扎，而且從恆大的表現和掌門人的最新表達來看，態度端正，打持久戰的態度和意圖非常明顯。
行業回暖，言之尚早，2022年，對於中國房地產行業，大小房企而言，並不樂觀。在債務的泥潭中拉鋸，煎熬，不僅僅是恆大吧？
2
閃崩80%！正榮地產，開年就遭遇“股債雙殺”！
正榮地產，開年就遭遇“股債雙殺”！
2月11日午後，正榮地產、正榮服務股價急跌，盤中均跌超80%，創上市以來最大跌幅。
不止股票，連帶債券也出現大跌，正榮地產公司債20正榮03跌幅達到23.03%，最新報價是人民幣60.01元。
此外，正榮地產2億美元的永續債於10日下午就已經開始下跌，最低價格見55美元。
股債雙殺，源於市場傳聞正榮地產計劃在3月並不打算贖回2億美元永續債，並且打算將境外美元債全部重組。對此，正榮地產回應稱，傳聞不屬實。而對於正榮地產今日股價異動，正榮地產相關人士向媒體表示，目前瞭解到有投資人平倉觸發股價加速下跌，並非實控人平倉觸發，具體情況還在瞭解。相關資訊，以公司公告為準。
圖片來源：網路
圖片來源：網路
資本市場這種行情，不能說觸目驚心，也絕對可以說得上值得警惕了吧？
在過去的2021年房地產行業暴雷高峰期，正榮的股價表現略顯平靜，但2022年剛開年，卻平地起驚雷。據稍早統計，正榮地產一年內到期的短期債務有203.4億元。最棘手的顯然是美元債。資料顯示，截至目前，正榮地產存續境外債16只，存續規模39.5億美元，其中將有半數美元債將在一年內到期。雖然2021年正榮發行了5筆美元債，其用途基本上都是償還到期債務。
然而，就當下而言，房地產行業的再融資渠道較緊，正榮地產“借新還舊”這一招，怕是短期內難奏效。
問題的爆發，不管是從外圍有惡意做空也好，還是企業自身資金風險暴露也好，資本市場用錢說話，蒼蠅不叮無縫蛋，是不是？
沒有任何的揣摩和猜測，因為沒有必要，正榮的股債雙殺，其實揭示的訊號非常簡單，那就是中國房企的債務風險，在2022年是必然繞不開的情況。
一句話概括：2022上半年地產美元債到期償付壓力大，是房企爆雷的高發期。
根據統計資料，從美元債到期情況看，2022年全年有417億美元債務面臨到期。具體到月份，2022年1月、3月、4月、6月、7月美元債到期都超過45億美元。
尤其2022年4月份，美元債到期高達60.11億美元，房企面臨兌付高峰，資金風險壓力較大。
加上國內信用債，其他表外債務，整個上半年房企資金壓力巨大。
圖：2022年地產美元債每月到期情況
（單位：億美元）
來源：Bloomberg，公司公吿
此外，2022年政府要求“保交付”，預售資金嚴監管很難在上半年放鬆，所以留給房企可動用償債的資金並不多。加之房企銷售也很難迅速回暖，經營性現金流承壓較大。內憂外患之下，2022年上半年部分房企爆雷風險極大。
內有監管和金融環境限制，外有債務壓力，中國房地產民營企業，2022年決定生死的戴維斯雙殺衝擊和考驗時刻，即將全面到來。
風雨飄搖，不容樂觀。
圖片來源：頭條相簿
3
萬科開年會議，鬱亮內部罕見表態：房地產已進入黑鐵時代！
對於一個行業最接近真相的發現，或許也只是在行業那些龍頭老大的操盤手眼裡。
但是也是因為企業越來越大，大佬們對外公開的發言也就越來越少，或者說越來越保守。
一些內部會議的隻言片語或許能夠折射一二。
中國房地產行業中，最具有預見性，並且已經得到市場證明其眼光的，萬科一定是一個絕對的代表，更重要的是，和恆大，正榮這樣的相對純粹的民營房企而言，萬科和國家資本千絲萬縷的關聯，更是讓萬科對行業的判斷和態度，對整個行業具有了不同凡響的意義訊號。
用房地產行業內的說法就是，敢不敢，看恆大，大不大，看碧桂園，靈不靈，那就要看萬科怎麼說了。
圖片來源：網路
箇中微妙，不多展開。
2022年2月11日晚，一份名為《鬱亮在萬科2022年會上的總結髮言》流出。這是鬱亮在1月9日萬科內部年會上的講話稿。
這一次，他不再將房地產行業稱作“白銀時代”和“青銅時代”，而是直接喊出了“黑鐵時代”。
回到2018年的秋天，萬科喊出“活下去”的口號。去年底又發出了“節衣縮食”的倡議。而在這2022年初的年會上，決絕地丟擲了“背水一戰”的觀點。
講話稿內容很多，5000多字，這裡只提取重點和大家分享：
1、外部環境的第一個特徵是：行業進入縮表出清階段。
2、當前最主要的八個字是“節衣縮食、戰時氛圍”。
3、黑鐵時代的定性
4、今年大家的收入肯定是大幅下調。
5、只能以輸贏論英雄
鬱亮說了很多，但是其實整體基調，完全可以用得上謹慎和悲觀來形容。
一方面，是縮表，直白一點，就是去槓桿，降債務，這和國家對房地產行業的思路以及態度事符合的，這就意味著，必然需要藉助金融力量發展的中國房地產，真正走到了模式轉型的階段，要麼坍縮為穩健型小規模低效率的模式，要麼被洗牌出局，沒有第三條路。
原來高負債，高增長，高週轉的玩法時代，徹底結束了。
一方面，是黑鐵時代的說法， 這很有意思，白銀都沒體驗過，直接到黑鐵了，接下來呢？石器時代？當然，這種對行業的定性觀點，明顯的就是一種下行階段的態度。
最後一方面，萬科對自己行業收入的預期，其實對應行業所有的大小公司來說，都有對映意義。中國房地產行業高薪高收入的好日子，也沒有了。
作為行業意見領袖，隱形王者，同樣也是在規模，品牌，行業口碑上佔據僅次於恆大和碧桂園的萬科，在2022年開年的這番表達，其實已經給中國房地產行業在2022年的走勢，寫下了註腳。
經歷了2021年的現實教育，沒有人會質疑萬科的眼光了吧？
圖片來源：頭條相簿
4
深度解析和研判：三個事件和動態，釋放了什麼重要的訊號？
事情要聯絡起來看，才能看到更具有參考意義，最接近真實的軌跡線。
中國房地產行業領域，開年以來的三個事件和動態，無論是資訊面上也好，還是情緒維度上也好，悲多喜少，沒有爭議。
中國房地產行業，在時代週期轉換和國家意志改變的大背景下，2022年，開局已然艱難。
幾個維度，綜合分析一下系列事件所釋放的訊號：
1、首先是行業風險和挑戰，在2022年，將延續2021年的出清態勢。
2、其次是關聯房地產開發企業的上下游，債務問題的解決，會成為2022年一個核心的攻關難題；
3、2022上半年地產美元債到期償付壓力大，是房企爆雷的高發期。理性預見，2022年房企風險暴露，危機爆發，或將迎來全新一輪的高潮。
4、行業風險，必然會向下遊傳遞，也就是產品層面，2022年新房樓市，不容樂觀。
當然，沒有任何唱衰看空的意思，我本人也是房地產這個行業裡面的從業者，實話實說，中立客觀的對當前行業形勢進行解讀表達，僅此而已。
文章的最後，進行幾點關於房地產行業的個人觀點分享：
1、2022年，無論是投資，創業，就業，擇業……等等的維度來看，房地產行業和關聯的上下游產業，並不是理想的方向。覆巢之下焉有完卵的道理，不用多說。
整個行業都在渡劫過冬，君子不立於危牆之下。
2、行業承壓，是行業的問題和挑戰，並不能夠決定市場維度的行情和價格變化。
從2022年開年的政策環境，以及金融態度來看，國家層面對於維護市場和行情穩定的需求非常強烈：
2022年1月份，中國各地出臺的房地產相關政策超過66次，其中多以公積金政策寬鬆、人才租購房補貼等支援性政策為主。這是多月來中國房地產相關政策出臺最為密集的時段，比2021年1月份上漲57%。
穩，是主基調，相對於緊縮的2021年，2022年市場維度，要友好很多。
一個很明顯的趨勢：對於行業不要指望政策轉向，而所有的利好，也僅僅只針對樓市環節。
3、2022年，利好剛需，挑挑揀揀，買方市場。
但是對於房價和樓市，就不要有任何不切實際的想法和預期了，這個其實從2021年下半年，我日常釋出的文章裡面，就一直態度和表達明確的做出瞭解釋。這裡就不多贅述。
居安思危，未雨綢繆，理性客觀，謹慎應對。
以上，就是對中國房地產行業，在2022年開年的三個重要動態，進行的梳理和分享，以及分析和討論，和各位朋友分享。
圖片來源：頭條相簿
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交個敢說真話，會說實話，善於觀察的年輕人朋友，可好？
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