行業政策：住建部提充分釋放住房需求，防範風險仍是重點
1月，行業政策既著力穩需求，也注重防風險。穩需求方面，住建部罕見提及“充分釋放居民住房需求”，發改委提出促進住房健康消費，部委對需求端調控政策的表態更加積極；三四線城市在發放補貼的基礎上，開始從限貸、限售等方面發力，持續釋放利好政策。防風險方面，主要包括防範交付風險和金融風險。其中，地方政府開始進行差別化的預售資金監管，但防範交付風險的態度並未改變；同時為防範房地產風險傳導到金融等領域，年內地方政府將始終高度關注房地產風險的排查和化解。
住宅市場：需求不振，成交同比下降近四成
2022年1月，億翰智庫監測的40個城市商品住宅銷售面積1772.3萬平米，同比下降38.6%，環比下降27.7%。雖然各城市成交不一，但是多數城市成交慘淡，同環比均降。
我們認為住宅市場仍然偏冷主要有四種原因。一是2021年同期住宅市場較熱，基數較高，因而同比降幅較大；二是需求已經經歷了釋放期，現在正處於積累階段；三是就地過年較為普遍，疊加1月僅有1天（除夕）在春節假期中，返鄉置業釋放有限；四是嚴格的政策調控以及市場觀望情緒仍然濃厚。其中，預期尚未調整，調控政策嚴格，是影響住宅成交的核心因素。供給側改革下，降槓桿持續推進，行業的資金流入量更依賴於自身的銷售活動，只有合適的住宅成交量才能促進行業良性迴圈。但是持續的低成交可能不利於良性迴圈。為了實現“良性迴圈”，或許有必要推動合理的住房需求充分釋放。
土地市場：土地市場熱度下行，供需均走弱
2022年1月，億翰智庫監測城市住宅用地供應建築面積4002.1萬平米，同環比分別下降49%及82%，成交總建築面積為2327.6萬平米，同環比分別下降60%及86%。
長期來看，一線及核心二線城市市場需求方面持續向好，土地成交主要由供應驅動，成交規模隨著集中供地的節奏而變化，1月供應規模分別大幅下降70%及90%，且北京掛牌的18宗地塊還未開啟競拍，導致整體成交規模下行；普通二線及三四線城市庫存壓力較大，市場行情不見好的背景下成交規模難以迴轉。展望2月，核心城市中僅北京公佈了2022年第一輪集中供地將於2月競拍，預計土地市場成交規模還將保持低迷。
企業表現：投資銷售低迷，警惕短期償債風險
投資方面，受集中供地影響，房企月度之間拿地規模變化加大，2022年1月TOP100房企權益拿地總金額同比下降73.6%。在22城供應空窗和規模民企土地投資尚未恢復的情況下，1月地方國企成為拿地主力，預計短期內地方國企仍是不景氣土地市場中的主要參與者。銷售方面，2022年1月TOP200房企同比下降42.9%，延續2021年7月以來降溫趨勢，2022年房企面臨著購房需求不振和銷售低迷的壓力。另一方面，在行業出清調整下，行業洗牌，房企分化加劇，出險企業銷售不暢，部分穩健企業後來居上，行業格局重塑。融資方面，房企信用債發行規模達322.1億元，相比12月有所下降，國央企仍然是發債主力，鼓勵併購的債券發行量明顯增加。房企海外債發行規模雖小幅回升，但仍處於低位，面對一季度的美元債償債高峰期，企業將面臨壓力。資本市場方面，地產股小幅下行並不影響股價持續回暖，龍頭企業表現明顯，亦可關注多輪驅動的優質房企。
