從房地產釋放的訊號不難看出，房地產全面普漲時代已經結束，無論是房地產調控還是買房的邏輯都已經發生改變。當然不是說房子不能買了，任何忽悠你要趕快買房或千萬別買房的都極其不負責任。
因為他們永遠不知道你的真實情況，無法理解你的心情。從最近國家傳遞的訊號看，其實國家在維護房地產市場平穩健康發展、維護購房者合法權益方面積極努力，可以看出未來真正自住購房者將成為房地產市場的主流需求。
那麼在政策傾斜力度上也會逐步加強，最終讓真正自住購房者買得起房，而且還要放心買房，這也註定會成為支撐市場健康發展的重要力量。買房需求是客觀存在的，我們必須承認。
現在購房者最需要的就是摒棄過去“買漲不買跌”的思維，買房需求是客觀存在的，我們必須承認，隨著房子是用來住的不是用來炒的這個定位逐步深入人心，房價穩定格局基本確立，那麼購房者也應該清醒地認識到，房地產市場已經全國分化，不是所有的地方都適合買，而且更不能拘泥於一時的漲跌。
如果說過去買房是為了大賺，那麼今後可能更應該考慮安全，考慮保值增值，能賺一些最好。如果調整好自己的心態，並且再掌握一些技巧，基本上就不用太擔心了。
可是買房應該避開哪些坑呢？其實，國家早就為未來房地產發展方向劃定了路線。國家多次表態已經明確，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業，足以看出未來城市發展的方向。
由於有國家層面的重點扶持，這些城市在吸引人口方面將會凸顯優勢，比如在培育產業和增加就業方面，而房地產潛力如何長期就是受人口淨流入的影響的。
房地產短期看金融或政策，中期看土地，長期看人口，這也就是說，未來人口在相當長時間內將會起到關鍵性影響，是一個持續永久性的狀態。
可是人口是怎麼流動的？當然隨城市規劃而動，隨產業而動，隨資源而動，表面上的表現是人口流動，根本上則是影響人口流動的產業和資源吸引力。
我相信每個人心中都有一個人口淨流入型城市，記得去年底一財釋出的《最新十大人口淨流入城市》顯示，人口淨流入最多的10個城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州，從特徵來看，全部來自三個經濟圈，其中珠三角4個，長三角4個，京津冀則有2個。
上海、深圳、北京、東莞和廣州的排序大家基本都能理解，除了東莞，其他都是一線城市，不過卻排到了廣州前面，實際上也很好理解，這代表了一種趨勢，人口流動的趨勢。
一面大城市問題有待解決，需要疏解，這就讓房價穩定成為一種可能，比如北京，需求很強勁，但房價不會漲太快，這是一種平衡，只是過去很多人口是被動向郊區擴散，如果國家能積極引導，吸引大家主動過去，那意義就大不一樣了。
人口流向決定了房地產發展方向，儘管疏解，但你也不可能回老家了，很多人就流向了周邊北三縣，這就是未來城市發展的一個大方向——城市群。未來房地產的機會一定在大城市及周邊的城市，即與大城市形成的城市群，必須是有機結合，而不是孤立存在。
轉移的如果只是人口，那會導致周邊是睡城，如果還有產業和資源，那麼就會打破藩籬，實現交通、產業、資源和政策上的融合對接。既會讓大城市房價不至於過高，也會讓周邊城市發展有更大的空間。
說了這個思路後，再說下邊的地級城市，就好理解了。
近日，中國新聞週刊一篇文章對人口淨流入有了更下沉城市的關注。上海一大學研究團隊對全國357個城市第六次人口普查期、第七次人口普查期期間人口空間分佈變化研究進一步證實，在城市間，人口往沿海和中心城市集中；在城市內，人口往中心城區集中。
需要注意的是，在全國有32個城市“七普”常住人口數比“六普”資料增加超過100萬。而這些城市中，多數為直轄市、副省級城市或省會城市，但是也有8個普通的地級城市，即佛山、中山、東莞、惠州、蘇州、無錫、廊坊、和金華，他們作為地級市也實現了人口超100萬的增長。
這8個城市也堪稱中國地級市人口增長的“天花板”了。看了這幾個城市有一大特點，除了金華市以外，其他城市全部位於環一線城市，但都是位於珠三角、長三角和京津冀三大城市群。
佛山和中山，跟廣州為鄰。2010年-2020年之間，兩市常住人口分別增長達到230萬和130萬。
東莞和惠州，與深圳為鄰。10年間，東莞和惠州常住人口分別增加224萬和144萬。
重點說說蘇州和無錫，蘇州緊鄰上海，堪稱最強地級市了，其中的百強縣在全國也是名列前茅。無錫雖然不與上海接壤，但也是在長三角城市群中心城市的。兩個城市10年間，常住人口分別增長達229萬和108萬。
蘇州是一座千年古城，自古就有富庶江南的美譽，房價也是水漲船高。作為製造業大市，蘇州每年都能吸引高階人才和中低端人口前來發展，成為名副其實的人口淨流入城市。
從地理位置上看，無錫位於長三角幾何中心，地緣優勢強大。交通等優勢的爆發，使得無錫對人口匯入、物流、交通以及對周邊城市的輻射能力逐步攀升，影響住房供需關係。
最後來說說廊坊，作為毗鄰北京的地級市，也是京津冀中除北京外人口增量唯一超過百萬的城市，10年間增加了110萬人，可以說被京津冀城市群寄予了厚望，因為這也是唯一一個上榜的北方城市。
但相比南方城市，廊坊跟北京的產業銜接和融合程度最弱，實際上，眾所周知，廊坊增長的人，多數是北京吸引過來的人，最後流向了這裡。不見得都是壞事啊，但要想有更好的長足發展，還需要借鑑南方的思路。而且，並非所有一線城市周邊，都是人口增長型城市，比如張家口、承德就是例外，屬於人口流出型城市。
一線城市買房最安全，熱點二線城市將成未來房地產發展的重要方向，所以這就是我們常說的一些三四線城市甚至五六線城市買房時要慎重的道理了。北方地級市只有一個是人口增長超百萬的，倒不是說其他城市不能買了，但重點還是要著眼省會城市等。在城市群內的重點考慮。怕就怕生搬硬套，一定要綜合考量一個城市的前途。
北京周邊本來也應該發展好的，如果把這些地方的產業、資源引進來，不再是睡城，那麼很快就具備一個非常閉環的城市功能。大城市的問題解決了，這些地方的產業資源問題也都解決了。
城市群是本來就客觀存在的，只是難以形成有效協同，甭管什麼規律，人才有未來。房地產同樣如此，但一定要知道，未來城市群的方向，絕對不是房價的紅利，而是宜居宜業的福利，大城市周邊會告別粗放式發展，向高質量過渡，我們應該抓住並把握好吸引人口的最根本的東西。對於購房者來說，收穫的不僅僅是房子，更是生活。
