我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市資訊，熟悉購房政策、買房策略和學區房資訊，歡迎關注及交流。
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提問：蘇叔，你好，我家孩子現在一歲半，家裡都有點著急學區房的問題，因為7月初北京的學區房政策實在太嚴了，我們也擔心到時候蘇州也會這樣，買了學區房也上不了對口學校，錢也白花了。請問學區房未來發展怎麼樣？我們該不該把精力放在買學區房上呢？
蘇叔：你好，學區房是家長的焦慮，飽含其對孩子未來的期待。天價學區房是教育資源不平衡下出現的產物，追求優質學區沒有錯，但為了掛個優質學區去買高溢價毫無居住屬性的老破小學區房，而忽視自身家庭居住質量和對孩子的家庭教養，實為本末倒置。北京西城區“最狠學區房”政策讓不少家長高價追求的優質學區資格全化為烏有。學區採用多校劃片，讓生源在臨近的片區中小學隨機派位就讀，學區的不確定性增加，這也樣不少賭學區房升值潛力的投資客白花了高溢價。學區房在“房住不炒”和“教育公平化”的倡導執行下，勢必會逐漸淡化，房子終將回歸居住屬性，那些房齡老戶型小、居住體驗極差的房子沒有了學區溢價，價值也會越來越低。但是北京西城的學區房政策還是個例，各城市教育資源不同、學區房佔比不一，加上教育資源的不平衡，很難在全國範圍內無差別施行。雖然如此，中央強調了禁止炒作學區房，多個省市都在跟進，學區房調控正在緩步進行中，當下希望投資炒作學區房的投機客，還是要謹慎選擇。對於購買學區房入學的家長，重視孩子的學習不代表一定要透過學區房來“雞娃”，要從良好的家庭教育上入手，培養孩子的學習習慣、生活習慣以及品性。
提問：蘇叔，你好，座標蘇州，單從人口數量來看，蘇州的人口明明是多於南京的，人口增長也更快，但是總覺得蘇州不如南京熱鬧，也沒聽說有什麼出名的商業，這是為什麼呢？蘇州和南京相比哪個城市升值潛力更大？
蘇叔：你好，蘇州人口增速快，人口也較多，但是偌大的城市卻幾乎沒有夜生活，晚上的城市較為冷清；區域內的商業雖然豐富，消費能力也強，但是整個城市卻沒有一個標杆商場。而且城市較為分散，人口分佈不集中，各個區獨立執行相關政策，聯絡並不太緊密。因為蘇州是一座工業城市，人口分佈不集中，所以像是沒有市中心，多箇中心導致購買力分散，區域內的商業也很難發展強勁。蘇州人口特點如此，就導致樓市房價沒什麼泡沫，穩中帶漲，如果不是品質、地段過硬，如金雞湖、獨墅湖、尹山湖等周邊板塊，房價很難漲到高位，前幾年的好行情，也在樓市從嚴調控下逐漸迴歸理性。和已經逐漸消化利空之後的南京相比，蘇州樓市沒有多少水分，上漲勢頭稍顯不足，江蘇寧蘇雙頭城市未來可能會南京獨大。
提問：蘇叔，你好，想在高鐵新城買房，而且最近蘇州北站相關的政策下達了，對於高鐵新城有什麼影響嗎？現在是否值得入手？
蘇叔：你好，近期省政府關於鐵路發展的一件政策中提出要加快建設蘇州北站等一批以高鐵站為核心的綜合客運樞紐，前期還有蘇州北到上海虹橋15分鐘高速城鐵專線研究招投標工作完成，以及通蘇嘉勇也有新的進展，這些都強調了蘇州北站的核心地位。虹橋-相城一體化正式獲批，將進一步將虹橋國際樞紐延伸至蘇州北站，以北站為核心的高鐵新城價值也正在兌現。在通蘇嘉甬高鐵與京滬高鐵、蘇湖城際與蘇錫常城際將於蘇州北站交匯的背景下，蘇州市將形成鐵路“十”字格局，將成為國家級高鐵樞紐，同時還是長三角核心區域城際鐵路網樞紐。蘇州北站正在擴建，規模之大可比肩南京南站，再加上週邊地鐵、主幹道、支幹道形成四通八達的交通網路，去往上海只會更加便捷。近半年高鐵新城產業陸續落地，為其帶來高階人才，人才帶來購買力和購房需求。隨著其配套完善，其價值也得到了市場認可，樓市熱度不斷升高，值得期待。
提問：蘇叔，你好，目前想換一套改善房，要求環境好一些，宜居的房源，最好帶有一定投資屬性，最近看中了大陽山，可行嗎？未來房價怎麼樣呢？
蘇叔：你好，新區大陽山擁有天然的山水自然資源，生態環境宜人，十分宜居。連線蘇州其他區域的繞城高速、主幹線太湖大道、中環快速路、有軌電車一號線使得大陽山交通便捷，出行方便。隨著蘇州生命健康小鎮、生物醫藥創新基地等產業的入駐，以及簽約騰訊後將建設大陽山數字經濟園區的產業規劃，將會為大陽山帶來強大的人才、資金流、資訊流和經濟流，蘇州樂園也將打造為森林生態旅遊度假目的地，也會帶來集聚效應，大陽山也被稱為“新蘇州樂園板塊”。現在鄰里中心、萬科美好薈商業等商業配套正在發展，板塊內學校能夠一站式滿足適齡兒童的教育需求，景山實驗初級中學校和景山高階中學校師資力量雄厚。大陽山未來的房價或可依託大型文化旅遊專案(蘇州樂園)上漲。
提問：蘇叔，你好，目前住在吳中區一套90方左右的兩房，準備生二胎，所以想繼續在吳中換一個更大點的房子，畢竟在這生活習慣了，請問您有沒有推薦？二手房也可以。
蘇叔：你好，尹山湖掛牌量大，二手庫存較多，購買這裡主要以園區剛需小戶為主，木瀆享受獅山溢價，二手庫存也大，但城建、規劃、學區表現平平，將總價控制在250萬以內就買金楓路沿線二手房，城南對剛需比較友好，剛需適合地鐵口小戶型，考慮學區的話推薦碧波附近老破小，新房價效比較低。越溪居住環境較好，洋房和別墅較多但漲幅不高，改善關注一下小石湖片區別墅。龍西也是老城區，沒有太大優勢，以剛需為主。甪直二手房少，以園區剛需為主，250萬左右，新房價效比一般。
