事實概況
據報道，一名化名H的經紀人表示，張某、謝某曾於2019年6月21日和22日兩次在其帶領下看房，而後以不喜歡這套房子為由不再購買，但後期H發現，二人其實是私下聯絡房東購買了該房源，以此避開大額中介費。
隨著社會水平的發展與提升，人們對買房的需求變大，在房屋買賣過程中逐步顯現很多實務問題，其中，“跳單”行為已經作為新增內容被明確規定在《民法典》條文中。“跳單”行為涉及到的相關問題包括：“跳單”行為的具體認定、委託購房協議中的格式條款問題、以及中介與買賣雙方的權益如何得到最大的保障問題。
律師分析
一、跳單行為的認定
“跳單”行為是指買受人或者出賣人與中介公司簽署了委託協議，中介公司按照協議履行了提供資源資訊並促使買賣雙方達成交易的義務，但是買賣雙方或者其中一方為了規避支付中介費，繞開中介公司而私自簽訂買賣合同的行為。
《民法典》第九百六十五條明確規定了“跳單”行為的法律後果：委託人在接受中介人服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。該條文作為分則部分的新增規定，明確禁止“跳單”行為，認可中介合同中“跳單”違約條款的法律效力。此外，即使中介合同中沒有關於“跳單”行為屬於違約的內容，委託人利用中介人提供的獨家資源或者服務後繞過中介人達成交易的，中介人也可以依照上述規定向委託人主張權利。
認定是否構成“跳單”違約，主要綜合考慮以下三個方面：
1、中介是否積極履行居間服務。中介作為居間人主要義務是向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，故中介能否主張“跳單”違約的前提，要看是否已簽訂居間合同，中介是否提供房源資訊、實地檢視房屋等媒介服務，是否積極履行居間義務。
2、委託人是否利用了該中介提供的居間服務成交。這是衡量委託人是否“跳單”的關鍵，重點看中介的委託許可權是獨家代理還是非獨家代理；若是非獨家代理，即賣方同時在多家中介“放盤”場合，則需考量多家中介提供訂約機會的先後順序、履行居間服務的程度，以及委託人實際利用了哪家中介公司的媒介服務成交等因素。
3、委託人是否存在逃避支付中介費的故意。是否為交易付出了合理的對價是認定構成“跳單”違約與否的重要依據，當委託人利用了中介提供的資訊、機會後，為了不付中介費私下成交，又或者為少付中介費惡意到另一家中介成交，則很有可能構成“跳單”違約。
審判實踐中，最高人民法院釋出的指導案例1號“上海某物業顧問有限公司訴陶某居間合同糾紛”一案確認：居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源資訊，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得“跳單”違約；但是同一房源資訊經多箇中介公司釋出，買方透過上述正當途徑獲取該房源資訊的，有權在多箇中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬於“跳單”違約。
綜上，構成“跳單”行為的關鍵主要在於：1、購房人是否利用中介提供的房源資訊、機會等條件；2、中介機構人員是否履行了磋商價格、推進買賣雙方房產交易的居間行為；3、購房人是否存在惡意逃避支付中介費等故意。
二、委託代理協議中的格式條款
格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
格式條款無效的情形：
1、違反法律、行政法規強制性規定，但強制性規定不導致其無效的除外；
2、違背公序良俗；
3、惡意串通損害他人合法權益；
4、造成對方人身損害、因故意或重大過失造成對方財產損失免責的條款；
5、提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利。
律師建議
首先，作為中介人員，在提供中介服務過程中防止“跳單”行為，可以參考以下幾個方面：
1、在中介服務的各個環節中儘量規範化服務，要求買賣雙方簽訂相關的法律文書，防止私下交易行為；
2、在房源帶看過程中，避免帶看現場雙方交換聯絡方式，例如：每次看房後親自隨客戶離開，如客戶說要到周邊轉轉，經紀人可選擇去房東家聊一會以增強信任感；
3、平時提高專業知識與服務質量，建立可信度，在買賣雙方之間搭建好信任的橋樑，起到關鍵作用，讓雙方放棄私下成交的想法；
4、提示買賣雙方自行交易存在的風險，可能出現違反合同約定及法律規定的行為，可能需要承擔的違約責任；
其次，作為消費者，在日常生活中，我們不論是購買房屋還是其他物品時，對於簽署的每一份檔案都應當審慎，認真謹慎看待合同內容，防止出現因自己的疏忽大意而忽略已經被提示了的格式條款。同時對於購房者，在面對中介機構時，應儘量選擇經過房地產管理部門備案的正規的中介公司，檢視中介人員是否有相應的從業證件等。
最後，誠實信用不僅是中華民族的傳統美德，更是現代社會每個公民安身立命的根本，無論是關於“跳單”的法律規定還是社會公序良俗的法律原則，都不允許出現此種行為。若“跳單”行為及其背後的價值觀在社會上大行其道，將給社會群體、房地產行業乃至中國法治建設帶來影響與損害。
附：最高人民法院釋出的相關指導案例
指導案例1號：上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案
（最高人民法院審判委員會討論透過 2011年12月20日釋出）
關鍵詞 民事 居間合同 二手房買賣 違約
裁判要點
房屋買賣居間合同中關於禁止買方利用中介公司提供的房源資訊卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋透過多箇中介公司掛牌出售時，買方透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源資訊的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源資訊，故不構成違約。
相關法條
《中華人民共和國合同法》第四百二十四條
基本案情
原告上海中原物業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售資訊，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬於惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李某某委託多家中介公司出售房屋，中原公司並非獨家掌握該房源資訊，也非獨家代理銷售。陶德華並沒有利用中原公司提供的資訊，不存在“跳單”違約行為。
法院經審理查明：2008年下半年，原產權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司(簡稱某房地產顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，並於同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產後六個月內，陶德華或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的資訊、機會等條件但未透過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，並積極與賣方協商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理了過戶手續，陶德華向某房地產顧問公司支付佣金1. 38萬元。
裁判結果
上海市虹口區人民法院於2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應於判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判後，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院於2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支援。
裁判理由
法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬於居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源資訊卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源資訊、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的資訊、機會等條件，而是透過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源資訊，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人透過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別透過不同的中介公司瞭解到同一房源資訊，並透過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華並沒有利用中原公司的資訊、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支援。
