文：新月
在房地產行業發展的這些年裡，我國的房價可謂是一路上漲。根據國家統計局1月17日公佈的2021年房地產行業資料顯示，2021年商品房銷售單價為10143元/平，較2020年的9859元/平上漲近3%。雖然漲幅不大，但是對於無房者來說也是一筆大的開銷，畢竟大部分人的月收入都沒有超過萬元大關。
在這種背景下，買房的難度只會越來越大。而且，社科院給出的資料也證實，前後四年中國人的購房難度幾乎翻了一番。2016年全國房價收入比平均值為7.1，2021年飆升至13.3。尤其是一線發達城市，房價收入比甚至達到了30，遠超標準區間的平均值。
基於此，國家智囊仇保興提出這樣的建議：“想要解決炒房客、炒房團的囤房問題，需要建立完善的打擊炒房客和炒房團的政策體系和稅收制度”。仇保興的意思很明確，解決當前高房價的問題，最有效的措施是引入一些稅制，如空置稅、房產稅、房東稅等。
在這其中，最受歡迎的就是房產稅，因為從其他已經開徵房產稅的國家來看，確實起到了很好的調節房價作用。許多專家學者也支援這一觀點。例如，經濟學家任澤平認為，“開徵房產稅是大勢所趨，遲早的事”。在9月16日舉行的2021博鰲房地產交流會上，國民經濟研究所所長樊綱也表示：“房產稅的出臺，對整個行業都是有利的”。
雖然目前房地產稅還沒有出臺，但國內不少專家學者已經對房地產稅的出臺時間進行了預測。例如，經濟學家馬光遠和張啟迪認為，“十四五”期間開徵房地產稅是最妥當的。但是，從國家層面來看，對於房產稅的開徵，至今仍未有回應。所以目前房產稅最多隻處於立法層面，也就是說在短時間內房產稅並不會出臺。
除了房產稅之外，空置稅也是打擊炒房行為的有效手段。眾所周知，新房的銷售熱度遠大於二手房，所以很多炒房者囤積大量樓盤後並未出租，而是一直處於空置狀態。近期，關於開徵房產稅的訊息，國家多次提及，但一直沒有空置稅的訊息。
在大家期待房產稅和空置稅儘快出臺的同時，房東稅卻悄然來臨。什麼是房東稅？簡而言之，就是對房東出租的房屋徵收個人所得稅。 在2021年1月1日，國家稅務總局、雲南省稅務局釋出《關於個人出租房屋個人所得稅徵收管理有關事項的公告》，在通知中明確規定：
1、個人在雲南省內自有或者租入房屋出租給承租人，並取得租金收入或者其他經濟利益所得，應按照“財產租賃所得”繳納個人所得稅；
2、個人出租住房，減按10%的稅率徵收個人所得稅；個人出租非住房，按20%的稅率徵收個人所得稅。
事實上，除雲南省外，河北省和湖南省才是“房東稅”的首批試點省份。河北省早在2019年10月就出臺了相關《政策》：個人出租或轉租無相關費用的，按租金的5-10%作為應納稅所得額繳納。
同年12月，湖南省還發布了“國家稅務總局湖南省稅務局公告2019年第9號”，主要用於徵收房東稅。其徵收方式有兩種：按據實徵收、核定徵收，對於出租或轉租房屋，無法提供成本憑證且無法準確計算房屋租金成本法的，按租金收入的5%至10%核定應交所得稅。
那麼，房東稅的出臺會給房東帶來多大的壓力呢？按照雲南省昆明市五華2020年底正常的租金4000元/月計算，如果是個人出租房屋則應繳納稅費400元，如果是非住房，繳納金額則為800元。顯然，這個稅收成本不低，尤其是對於很多“以租支貸”的改善型房東和資金週轉長期陷入困境的房東來說，很可能是致命的打擊。
除去以租養貸的房東外，在三四線城市擁有多套難以出租房屋的炒房客也會難眠，因為三四線城市的房地產已經出現嚴重過剩局面，很多房子的租金收入偏低。如果持有者揹負著鉅額債務購買，未來更難獲得可觀的租金收入。此外，每年還要繳納大量的房東稅，這對於持有者來說將是一個不容忽視的負擔。
看到這裡很多人可能會覺得，即使開徵房東稅，受苦的也不是這些房東，而是租戶。為什麼這麼說？正所謂“羊毛出在羊身上”，在出臺房東稅後，這些房東可以增加租金，使他們的收入不會減少，可以說，這部分費用由租戶承擔。但實際上，去年8月份，住建部出臺新規，明確表示“租金年漲幅不得高於5%”。
其次，對於租房市場不發達、租房供大於求的三四線城市，房東上漲租金可能是痴心妄想。這類城市有很多出租屋長期空置，提高租金只會讓租房更難。
那麼房東稅的出臺是否會導致二手房掛牌量大幅增加，從而引發二手房市場出現“拋售潮”呢？
其實隨著近兩年房價的穩定，房地產投資者和炒房客的利潤越來越小，風險也越來越大。部分城市的二手房掛牌數量較以往增加不少，如天津、武漢、重慶等城市。一旦出臺房東稅，二手房掛牌量肯定會有所增加。
在這一系列的監管政策下，炒房客會因為急於獲利而繼續拋售房產。在“買漲不買跌”的心理下，二手房的成交量甚至會繼續下降，與此同時，這也將對新建商品房產生一定的影響。
