01
買房的風險真的是越來越大了，燕郊的房價腰斬，法拍房數量不斷增加，背後有很多悲慘的故事，但估計都趕不上今天這位上海姑娘。
近日，裁判文書網上公佈了一份判決書，可以說是非常典型的“購房慘案”。
90後伍女士2020年5月在上海黃浦區範先生手中買了一套房180.09平，總價1550萬，不便宜啊！但單價8.6萬，與黃浦區10.9萬的均價相比，仍然便宜很多。
經過一番討價還價，雙方最終以1490萬+裝修補償60萬，共計1550萬元的價格達成交易。首付50%，其餘745萬需要靠銀行貸款，上海的房貸在全國是相對較低的，如果按5%的利率和30年期計算，月供約4萬左右。
但伍女士缺錢，首付都有些勉強，先付了100萬的定金和400萬元的房款，剩餘的245萬超出了約定的時限，但最終還是付清了。
雖然付款不是很順利，但入住卻很順利，伍女士也開始了新房的裝修，期待著美的生活，接下來她就等銀行貸款一批，還月供就好了。
眼看買房這事兒就算是成了，卻還是出了岔子，怎麼回事呢？銀行的貸款沒有按時批下來...
原本，雙方說好的8月30日前結清餘款745萬元，結果在此期間，吳女士的銀行貸款未獲批。
等了半個月，房主範先生坐不住了，要麼在過戶前貸款到位，要麼就把餘款交了，但這兩者都不是容易的事，大家都知道貸款很緊張，而那些本就首付困難的人，怎麼能很快湊齊這麼一大筆錢。
就這麼談來談去，合同約定的交付期限已經過去了，9月底，範先生要求伍女士歸還房屋，並按照合同約定賠錢。
賠多少呢？合同約定，如因未按時支付房款導致違約，合同終止並要求賠償：
①合同房款總價的20%作為違約金；
②7日內房屋恢復原狀或賠償裝修損失180萬。
算下來就是490萬。
這事放誰身上都得商量商量，寬限一下或者補償一下，中間耽擱了一個月，10月29日，伍女士的銀行貸款卻批下來了，她肯定想繼續履行合同，無奈的是房主範先生卻不賣了，並堅持按合同辦事。
雙方爭執不下，就只有法庭上見了。
最終，經一審、二審，法院裁定伍女士敗訴，判賠違約金310萬，房屋裝修損失180萬元，還需支付案件受理費7.3萬，並在10天內搬出，如果不搬，按每天1000元違約金再賠付。
為了一套沒買到的房子，伍女士共支付了497.3萬，這還沒算她裝修已經花出去的錢。
由於判決時房貸已獲批，伍女士必須還得處理剩下來的房貸，如果沒放款呢，得申請取消，如果放款了呢，就得還貸了，當然提前還貸還得向銀行交鉅額的違約金。
房子沒了，錢賠了，身背貸款更糟心，可以說是最慘購房者了。
02
大家都對伍女士的悲慘感同身受，貸款超期造成了如此巨大的損失，從常識來看，影響還是很大的，所以這個判罰存在很多爭議。
但是法院也有理有據：
1、是否違約？
首付就有逾期的風險了，然後在約定的期限內貸款沒下來，錢沒到賬，肯定是違約了。
2、違約金是否過高？
由於房屋買賣本身很特殊，而且金額較大，一方違約，另一方也要遭受經濟損失，而且買的是辦公樓也非普通住宅。
此外，房主範先生買房子是為了進行置換，賣房的同時也在買房，由於伍女士的違約，範先生也有可能因此違約對他賣房的房主，而且違約金額還不小，視為交叉違約，而範先生未能另行買房成功，考慮到房價變動的風險，損失是非常巨大的。
2020年和2021年，其實這樣的事還真的高發期。
因為，那兩年的貸款實在是太難了。
年中和年末的貸款額度吃緊是常有的事，2021年，由於調控政策、額度吃緊等原因，“停貸”的傳聞層出不窮，雖然各大銀行紛紛闢謠，但貸款審批速度是有目共睹的，一些一二線城市的貸款時限都在三個月以上。
那時，賣房的對於貸款的購房者，都敬而遠之，生怕拿不到錢。
對於本案的範先生來說，起訴違約是可以理解的，但對於購房者來說，這種非主觀故意的違約行為，就非常慘了。
此案一出，很多人都在擔心一件事，那就是是否有人會以此為藍本，藉助銀行緊張的額度，來炮製類似的違約行為，獲取高額的違約金。
如果利潤可觀，恐怕很多人都會嚮往。
03
當然，這件事也引起了很多針對中介的罵聲。
房價1550萬，要支付的中介費也是非常可觀的，如果按照2%的標準收費，也有30多萬的中介費，那中介在其中到底起了什麼作用呢？
其實判罰的主要依據在合同，而合同明顯向賣方傾斜，而對於支付大額中介費的買方來說，是吃虧的，尤其是關於銀行的放款週期，中介的資訊比買家更全面，但沒有提醒，這中介費拿得虧心。
所以這件事其實是在提醒大家：
1、謹防違約，無論是主觀原因還是非主觀原因。
此前就有上海阿姨家裡拆遷，搬出去後需要住的地方，所以先租了房後再買房，簽了合同，時間基本上和拆遷款同步，但是最終因為拆遷款的遲遲下不來，也面對違約的風險。
這種環環相扣的購房方式，最有可能在某個環節掉鏈子，例如銀行的放貸風險也是類似，我們必須為銀行延遲放款做好準備，最重要的是將口頭協議落實到合同中。
2、關注政策變化。
2021年8月起，上海的住房貸款政策是“三價就低”，網籤合同價、銀行評估價和涉稅評估價，以三者中最低的價格作為貸款審批的依據。
與市場價格相比，新增的涉稅評估價，有時可能會打5-7折的，貸款可能會縮水，這意味著購房者將需要多支付30%至50%的現金。
3、一定要重視合同。
合同一經簽訂，就可以作為以後的依據，所以對合同中的細節一定要慎重。
比如本案關於裝修損失的180萬元，判決書中沒有過多解釋，可能就是依從合同約定了。
而如果真的有賣家和中介在合同上耍花招，非法律出身的人可能根本看不出來，所以鉅額的合同還是需要法律相關人士來把把關的，如果你請不起律師，找找自己身邊的相關人員也有必要。
任何一筆錢買房錢，都不是一筆小數目。
4、中介風險。
這個只能是儘量找正規中介，有人的因素在裡面，這個風險可能變成了薛定諤，要麼有，要麼沒有，只能盡力規避吧。
這位伍女士可能也是沒趕上好時候，2022年開年，時隔21個月，央行五年期的LPR首次下調，雖然只有5個基點，但是也算是一個積極的訊號。
房貸利率的回落，金融環境略顯寬鬆，這個月一二線城市的放款週期，也都較以前縮短了不少，廣州比上月縮短40天，二線城市的平均放款週期也縮短了20天。
不過，教訓就在眼前，稍微掉以輕心，可能“最慘購房者”落在自己頭上。
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