京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
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Q:提問:您好，請問現階段中海京叄號院的168平米的產品可否購入(用西城區廣安門的小三居置換)？
A:回答:您好，感謝信任！祝新年富貴！中海京叄號院屬於亦莊河西高階住宅，對標的是同區域金茂系，產品在區域有一定的稀缺性，亦莊已經有產業支撐，配套也會慢慢起來，單從這個樓盤的價值上看現階段是值得買入的。
考慮到您現有的房產位置處於核心區，今年的小陽春會有一波漲幅，從利益最大化的角度考慮，如果置換建議先向京叄號院交定鎖房，和開發商要一個賣房週期，最好6個月，期間可補大額DJ或首付，網籤延遲。留足夠的時間賣房，現在處於市場回暖的前夜，如果及時出手會錯過一波高峰。祝一切順利，有問題可再向我提問。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問
Q:提問:首套二貸，首付兩百想買馬駒橋北的富力尚悅居和米拉小鎮小兩居350左右自住，通州核心區要450貸不了款，月供上限可承受2萬，還有其它更好的選擇嗎
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!
從投資的角度看,馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。建議認真閱讀星球置頂中文章《大興跑贏大盤選籌地圖》
首付200二套貸款受限,可以透過其他方法加槓桿,把總價提到500-550,看看亦莊河西的萬科金域東郡,這個盤無論是從品質還是可成長性,都比較穩健.
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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
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Q:提問; 京總,想入一套一手房更名。原買家提出需要以公司名義購買，公司先寫他為法人，完成交易後法人變更為我。請問風險在哪裡如何規避。
A:回答; 你好,感謝信任！不好意思，我不太明白你的意思，有兩個風險，首先，它不把法人變更給你怎麼辦，你怎麼控制他一定會股權轉讓，這個可以做，而且可以做公證委託，可以完全手續齊備，但是不能放百分之百的心。其次，這個買下來的話，這個房子就變成了公司產權，而不是個人產權，對於你今後的使用轉讓和繼承都會有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時的稅費很高。祝一切順利！
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