對於今年來說，樓市已經發生了很大的變化。要知道，今年樓市可謂是和以往有著很大的不同。根據國家統計局釋出的9月份70個大中城市房價情況，資料顯示：“新房方面，27個城市新房房價環比上漲，7個城市新房房價環比持平，36個城市新房房價環比下跌。而二手房方面，17個城市二手房房價環比上漲，1個城市二手房房價環比持平，52個城市二手房房價環比下跌。”

從這些資料當中，我們就可以看出，現在很多城市的房價都已經出現了下跌趨勢。而對於二手房來說，更是超過7成的城市房價都出現了下跌。而到了10月份，70城房價當中，64個城市二手房房價環比下跌，僅有4個城市房價環比上漲，2個城市房價環比持平。可以說這是2014年以來，首次出現超90%的城市二手房房價環比下跌。

這些資料無一不是表明樓市已經出現“拐點”，樓市遇冷情況越發明顯，而造成這個情況的原因還是比較多的。首先，房地產信貸收緊，單單是今年三季度，房貸同比減少了5100億，是出現市場全面速凍的最大原因。畢竟在今年3季度時，全國性的出現了放款難，人們買房貸款排隊現象嚴重，嚴重製約了樓市成交。

而另一方面，今年我國調控累計次數已經超過了500次。從這當中，我們就可以看出，今年調控力度是非常大的。在調控政策的大力打壓下，樓市出現降溫也是很正常的事情。尤其是對於“三條紅線”政策，導致房企們資金緊張。而到了第二輪集中土地供應時，土地交易明顯降溫。這和“三條紅線”政策有著很大的關係，使得房企們沒錢拍地了，土地交易大多數都以底價成交。

這一系列的情況，都被購房者看在眼裡。畢竟這些購房者算是最關注樓市的群體了，而對於樓市來說，和股市有著異曲同工之妙。人們如果對股市失去信心，股票大跌也是非常正常的事情。而對於樓市來說，也是這樣的情況，現在城市房價下跌，信貸不斷收緊，使得很多購房者對樓市都失去了信心。這樣的情況下，打算買房的家庭數量也減少了很多，大多數都處於觀望狀態，導致樓市“寒冬”越發明顯。

在這樣的情況下，很多都不知道該如何選擇了，所以紛紛處於觀望狀態，不敢輕易買房。對於這樣的情況而言，這些家庭無非就是想要知道未來樓市將會如何發展。其實對於這個問題而言，著名的經濟學家馬光遠也是給出了自己的看法。他認為未來的樓市將只剩下3個20%值得投資，即20%的城市、20%的房企、20%%的住宅。為何會這樣說呢？讓我們一起來看一下。

20%的城市

在這些年裡，我國的城鎮化一直在不斷的推進當中，而對於城鎮化率來說，也從2000年的36.2%，達到了2020年的63.89%。這就意味著我國城鎮化已經進入到下半場，而城鎮化的發展方向也發生了改變。不再是農村人口湧入到小城市當中，而是小城市人口逐漸流入到大城市當中。

在這樣的情況下，小城市的人口就會逐漸流失，導致城市內的購房需求不斷減少。對此而言，這些小城市的樓市最終會面臨供給大於需求的局面，到那時小城市的住宅將只剩下居住屬性。而對於人口大量流入的大城市來說，購房需求不斷增加，使得大城市的住宅更加搶手。這樣的話，大城市的住宅還有較大的升值空間。因此，對於以後來說，只有20%的大城市住宅依舊值得投資。正所謂強者恆強，就是這個道理。

20%的房企

對於現在來說，在“三條紅線”和“限貸令”的監管下，很多房企的資金鍊都出現了問題。對於這點來說，相信大家也能看到，目前樓市當中很多房企開發的樓盤都出現了停工，原因就是資金不足。而對於土地交易來說，也是出現了降溫的局面，其原因就是因為房企沒有資金能夠買地了，手中現金流不足。

在這樣的情況下，對房企的考驗無疑是非常嚴峻的。只有那些實力雄厚且現金流較多，負債率較低的房企，才能更好地在房地產行業生存。對於那些負債率較高的房企來說，首先面臨的就是降負債的問題，對於這點來說，我們都知道，前一段時間恆大資金鍊出現問題的局面，就連龍頭房企都出現了這樣的局面，對於那些小型房企來說，更是非常困難。因此，對於以後來說，可能只會有20%的房企才能在房地產行業生存。

20%%的住宅

對於現在來說，我國住宅已經出現了過剩的局面。只不過很多住宅都握在投資者手中，才使得現在樓市沒有出現供給大於需求的局面。根據西南財經大學給出的資料顯示，在2017年時，我國城鎮住宅空置率已經達到了21.4%。要知道，國際城鎮住宅空置率的合理區間標準是5%-10%之間，而現在我國的城鎮住宅空置率明顯已經超出了合理區間，處於非常危險的地步當中。

而對於現在來說，調控政策步步收緊，就是要把投資者擠出房地產行業。而這些投資者也會選擇將多餘的房源拋售到樓市當中。這樣的話，未來樓市就會面臨供給大於需求的局面。這也會導致大量住宅都會迴歸居住屬性，只有少部分品質較好的住宅和那些中高階住宅，依舊會受到人們追捧。所以對於以後來說，只有20%的住宅才值得投資。畢竟現在樓市已經出現兩極分化的局面，住宅普遍上漲的時代已經結束了。

對此而言，你有何看法呢？