進入2021年，尤其是下半年以來，“跌”字似乎成為了房地產市場的一個常見字眼。
據國家統計局的資料也顯示，10月份全國商品房銷售均價為每平方米9962元，已經跌回了“萬元以內”，值得注意的是，這是2021年第一次單月銷售均價低於萬元水平。同樣，統計局的資料還顯示，10月份全國70城的房價水平接近於“普降”狀態。具體來看，新房方面，52個城市的房價水平呈現環比下跌；二手房方面，64個城市的房價水平呈現環比下跌。
房價呈現下行調整的態勢，說明樓市調控已經取得了顯著的效果。對購房者來說，這自然是一個期待許久的好訊息，一來可以減少首付、月供等購房成本，降低購房的門檻；二來對於很多購房者來說，處於買方市場往往可以遇到撿漏的機會，以更低的價格買到心儀的房子。但是，幾家歡喜幾家憂，並非所有人都樂見房價下跌，尤其是對於已經買了房子的老業主來說，房價下跌就意味著房子的貶值，家庭財富的虧損，所以他們自然會持反對的態度。
因此，不少已經買房的老業主就提出了兩個方案：要麼退房，要麼退差價。
01
前段時間，武漢某樓盤就出現了由於房子降價，老業主向開發商討要說法的情況。據報道，該樓盤最高點時賣到每平方米1.5萬元-1.6萬元，而此次降價賣到了每平方米1.1萬元-1.2萬元，降價幅度達到20%-30%。這是什麼概念呢？假設購買了一套100平方米的房子，相當於無形中就虧損了30萬左右，這大概是一個普通家庭四五年的收入水平。實際上，對於剛需來說，哪怕房價下跌1%，可能都難以接受。因此此次降價的舉動引發不少老業主不滿，紛紛向開發商討要說法，要求退房或補差價。不過結果是，當地管委會回應，該樓盤的降價行為並未違反《商品房銷售管理辦法》的相關規定，而且其中不少人甚至由於變成了“房鬧”而被拘留。
實際上，除了武漢外，進入2021年以來，受“三道紅線”、“房貸集中度管理”等樓市調控政策的影響，再加上開發商面臨較大大的債務壓力，太原、天津、濟南、鄭州、石家莊、桂林等全國很多城市都出現了房價下行調整的現象。筆者一個朋友也遇到了這個讓他頭疼的問題。
據他介紹，最近兩年，他一直都有買房的計劃，但由於房地產市場一直處於調整之中，所以他並不急於入手。不過，2020年年底的時候，他接到了不少房產中介打來的電話，都告訴他正值年底，各大開發商都在忙著衝刺年終的業績目標，現在是房價最低的時候，過了年之後，房價就得向上調，所以現在是最合適買房子的時候。與此同時，家裡也一直催著他趕緊買房，以便把結婚的事情提上日程，所以考慮再三後，他就購置了一套100平方米的普通住宅，最後的折扣價大約每平方米1.6萬元。
不過，進入2021年之後，房地產市場一直比較冷清，市場溫度甚至比2020年還要更冷一些，當初房產中介口中的房價上調不僅沒能實現，他購置的樓盤每平方米甚至又下調了3000元。朋友說，如果今年下半年買房，要比去年年底買房省下30萬。因此，對於開發商的降價舉動，他一直都有些心裡不平衡，尤其是很多業主每天都在業主群裡釋出一些關於房子降價的訊息，這讓他有時候更加鬱悶。因此，他儘量不去理會這些訊息。
另外，他還告訴筆者，房子從1.6萬跌到1.3萬，所以最近半年多，經常有不少業主主動去售樓處找開發商討要說法，並且還給開發商提出了兩個方案，要麼退房子，要麼退差價。不過，對此開發商也一直都沒有正面回應，或者說根本沒有給予理會，而是一直保持沉默。即便個別置業顧問會回覆，也無外乎都是統一的一些說辭，比如房價調整是受市場變動、銷售階段等因素的影響。對於這樣的答案，雖然他們都無法信服，也無可奈何。
02
其實，筆者認為，開發商選擇沉默也不難理解，因為他們根本無法滿足老業主提出的退房或退差價的要求。就拿上文中武漢的例子來說，此次降價之前，前期已經賣掉了大約3000套房子，所以不管是退房子還是退差價，再乘以3000之後，這都不是一個小數目。
那麼，我們應該如何看待每當降價時，老業主要求退房或退差價的要求呢？其實，對任何一件商品來說，如果你前腳剛高價購買了，別人後腳就以更低的價格購買了，誰都會心裡不平衡，更何況是房子這種動輒上百萬的大宗商品呢？畢竟，房價從1.6萬跌到1.3萬，很多家庭都會損失不少。所以，這些老業主提出一些要求也是人之常情，我們應該保持理解。
但從更理性的角度來看，凡事都應該依合同、規則行事。購房之前，買賣雙方都簽訂了購房合同，退房、退款的諸多情形都已經列明，所以買賣雙方就應該遵守合同規定。當然，如果是房子出現了質量問題或者購房合同規定了其他可以退房、退款的情形，那麼老業主要求退房或退差價無可厚非。但如果沒有，買賣雙方就應該遵守基本的“契約精神”，否則合同也就失去了存在的意義。
其實，買房之後，老業主只允許房價上漲，不允許房價下跌，這似乎怎麼也說不過去，否則如果開發商認為自己賣虧了，是不是也可以要求老業主來補償差價呢？這樣換個立場來想問題，似乎一切就都豁然開朗了。
實際上，和老業主一樣，開發商同樣不願降價賣房，只是迫不得已罷了。對於開發商來說，選擇降價賣房，往小了說會壓縮利潤規模，而往大了說，可能會損害好不容易積累下來的品牌信譽。但是如果不降價賣房，那麼就無法加快銷售和加快資金回籠，這樣就容易引起資金鍊緊張，甚至關乎企業的生存問題。
據報道，去年9月，河南省房地產商會曾在鄭州召開會議，其中50多家房企代表參加，並在會上達成了一致意見， 均表示不會帶頭降價，成立了“不降價聯盟”。他們給出的理由主要有以下三點：1、降價會使得老業主的資產縮水，從而引起老業主的過激行為。2、降價會對金融、建築等行業造成影響。3、購房者本就買漲不買跌，如果降價，房企也很難達到預期的業績目標。如今再看，一年時間過去了，受房地產市場不斷降溫的影響，各大樓盤仍然在透過積極打折促銷的方式來吸引購房者，來力保業績，所謂的“不降價聯盟”也只是個形勢罷了，所以對開發商來說，以價換量也是無奈之舉。
03
最後，為了避免遇到剛買完房子就虧損的情況出現，筆者給出3點提醒和建議，僅供準備買房的購房者參考。
1、受“三道紅線”、“房貸集中度管理”的影響，房地產調控仍會持續，與此同時，國家已經明確表態未來要用3年左右的時間整頓房地產市場秩序，所以很明顯，房地產市場將會長期處於調整之中，對於購房者來說，應該保持理性，擺正心態，摒棄房價只漲不跌的幻想，同時也不要想著只要鬧一鬧，吵一吵，就能從開發商那裡輕鬆拿到補償。
2、在買房的過程當中，不要因為貪圖折扣和便宜而忽視了房子的品質，購房者最好避開地段偏遠，房齡超過20年以及缺少物業管理的房子。事實都已經證明，每當房地產面臨調整的時候，此類房子最容易受到影響。因此，購房者應該認準地段好、配套全、品質高、物業好的房子，即便房地產出現了一些波動，這樣的樓盤也可以更好地保持抗跌性，可以為業主省去很多不必要的麻煩。
3、眾所周知，在簽訂購房合同的時候，我們都會在合同里約定開發商逾期交房、逾期不能辦理房產證的違約責任等，同樣的情況，購房者可以和開發商協商能否在購房合同裡對樓盤降價行為進行約束，也就是設定所謂的“保價期限”，這樣就可以避免買房後不久就遭遇降價的現象。一旦開發商違約在先，購房者自然可以根據合同來要求退房或退差價。在日常生活中，設立“保價期限”的案例並不少見。
針對老業主提出的這兩個方案，你怎麼看？歡迎在評論區說說你的看法。
