一、新房

Step 1. 進售樓處

1. 大部分情況下自己去售樓處和中介帶去售樓處，房子價格是一樣的，想更便宜可以薅羊毛要求中介返點

走中介算是團購價這個都是中介的說辭，正規開發商每套房子系統裡都是有底價的，這個和是不是中介成交沒有關係。

報給你的表價和底價之間有固定的點位，握在銷售和他的領導手裡，一般客戶除了關係戶的點位之外，其他談一談都能拿得到。

想要更便宜，可以和中介去談，分他的佣金（一般有1-5%不等），中介為了成交你這單多少都能讓一點。

2. 在售樓處看清五證，確保不是無證銷售

國家規定每個售樓處都公示五本證書，取得這五本證才能進行商品房的預售。

去看房的時候可以先在售樓處找找，起碼保證不是無證銷售（管得松的地方真的會有這樣的），不然到時候連貸款都辦不下來。

PS: 五證指的是《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》和《預售許可證》。

Step 2. 區點陣圖&沙盤區：

3. 不要相信區域圖，看完房子自己去周邊轉一轉。

區域沙盤圖一般都是將自己的專案放在宇宙中心，同時縮短和所有配套之間的距離。要是跟中介去看房，他們也會專門開車帶你繞街面最好，或者看起來最近的一條路。

建議還是開啟手機實測一下，最好自己親自走一走，說不定周邊什麼高架、農田、高壓線一片一片的。

4. 如果專案沙盤圖上有水晶體，問清楚是幹嘛的。就是下圖這種透明的小方塊，一般可能是自己小區前期已經賣掉的，或者周圍別的小區，問清楚或者乾脆實地去看看，也許你會發現，你的視野並沒有沙盤上展示的那麼開闊，甚至直接紮在一群樓裡。

2021年4月9日，浙江紹興市越城區鏡湖新區龍湖金帝天匯售樓部燈火通明，人聲鼎沸。首批樓盤盛大開盤

5. 不是聽信銷售說，有洋房或者別墅的小區就是高階小區，一樣的容積率可能比比小高層社群更加舒適。容積率=總建築面積/總用地面積，一般拿到一塊地，開發商會把容積率做滿，也就是在這塊地上能蓋多少平米的房子是一定的，而洋房或者別墅肯定是比高層的單價高的

容積率演算法

所以會有不少開發商採取拉高排低的方法來增加利潤，其實，就是犧牲高層的居住品質來提高洋房的價值。這樣的小區住起來未必比都是高層舒適，尤其當你是被犧牲的那一批的時候，像下面這樣。

Step 3. 戶型圖：

6. 看戶型圖最好要平面圖來看，不然你根本不知道窗外是什麼。你以為的戶型是這樣的，南北都有窗，採光通風都不錯。

實際上在平時他是這樣的

北側外面對著連廊，隱私、採光和通風都會受影響。

除此以外，有些情況下你們家的洗手間會對著鄰居家的，離得很近，或者有一扇窗子是凹進去在樓裡的，根本採不到光，還有可能廚房的窗外被電梯的樓體擋的嚴嚴實實。

所以一定要看平面圖！

7. 正南，東南朝向最佳，對於北半球，尤其是北緯23°26'以北（也就是我國的北方）居民來說，南向為採光面，太陽東昇西落，但始終是在偏南的方向，因此最好是選擇朝南的戶型。東西向的話只有上午或者下午半天的光照，純北那就徹底見不到陽光了。不過在重慶這些常年起霧的地方，朝向貌似也沒有那麼重要。

戶型採光面

8. 沒有尺寸的戶型圖都是耍流氓

如果本身圖上沒有尺寸讓銷售幫你標註，面寬，就是戶型圖橫向的尺寸，是決定你整個房間採光的重要因素。

然後各個空間的具體尺寸，可以對比下面常用的傢俱尺寸來看，提前規劃好，別不信，有的房間很可能連張床都放不進去。後面有機會單獨寫一篇戶型分析的。

9. 看清戶型圖上的承重牆和非承重牆，方便後面改造。戶內的牆體是分承重和非承重的，看線條顏色或者粗細，像下面這種全黑的，一般細一點的線條代表非承重牆

這種有黑有白的，白色的牆就是非承重牆。

非承重牆裝修的時候是可以砸掉的，看房的時候跟銷售問清楚，提前規劃怎麼改造。

10. 陽臺有的是半贈送，有的不送，開敞陽臺後面需要封起來。

根據不同地方要求，陽臺在有些地方是要求全包的，陽臺就都算在產權面積內。

有些地方是開放式帶欄杆的，面積只算一半，另一半贈送，後期交房的時候由物業或者業主自己自行改造封上。

Step 4. 樣板間：

11. 很多樣板間為了顯得房間大，傢俱會做小。

尤其是小戶型，開發商會定製比正常尺寸小一點的床或者桌子。

有些小到實在看不下去的，就展示為書房，看房的時候注意分辨，甚至可以帶個尺子。

12. 精裝房一般都會高報裝修標準

並且花大價錢把樣板間裝得很好，但為了避免後期客訴風險，會在所有與實際裝標不符的地方貼上“非交付標準”的標籤

看房時幾個點問到大概就知道實際裝修好不好，① 有沒有精裝三大件：地暖、新風、中央空調；② 牆紙貼不貼、電視背景牆做不做；③ 衛浴廚具什麼品牌。

一般最便宜的簡裝：乳膠漆牆面，沒有三大件，衛浴一般品牌，複合地板，成本大概在500元/㎡左右，自己可以算算差了多少

13. 售樓處報的層高一般是包含上下樓板的，一般淨層高需要扣除10-20cm,如果裝了中央空調或者地暖，還得再扣掉20-30cm

銷售說的層高和淨高的區別

Step 5. 算價&購買：

14. 樓盤首開的價格一般比較划算，但要是限價的專案，建議買後面的批次。

專案為了首開成功，一般會選擇以價效比高的價格入市，低開高走，但因為首開要搶供貨節點，蓋得比較快，品質出問題的機率會相對大（一般情況下，非絕對）。

15. 算不算公攤面積，價格其實都一樣，只是買的時候心裡舒服點。

現在大部分地方房價是加上公攤，按照建築面積來算的，若推行套內面積並不能真的降房價，開發商會把價格換算進去，總價一樣不吃虧。

16. 大家都喜歡的樓層，價格一定貴。

一般首開定價的時候，會先摸排一下客戶意向，想選的人越多的樓層，開發商自然定價更高。

定價呈現梭形，中間貴兩頭便宜。洋房一般以頂層價格最高，高層及小高層以中間或者中上樓層最高，依次向上下遞減。

頂底層、4層、14層、18層這種有些客戶會忌諱的樓層還會跳減，還有些地方有“七上八下”的說法，8層也要折價。

17. 想看樓盤賣得好不好，什麼價格，可以去本地的房管局網站查樓盤備案套數和價格

搜尋××網上房地產（很多地方會公佈，但也有不公佈資料的地方），點進去檢視樓盤備案，那個是最真實的成交套數和價格，別聽信銷售告訴你，房子沒剩多少了，再不來就買不到了這種說辭。

18. 有條件的最好使用公積金貸款或者組合貸，利率低，但要珍惜自己首貸的資格。

很多公司公積金交得很高，甚至頂格交到了12%，有這個條件一定要好好利用。

一般5年以上商貸利率都在4.85%以上，上海蘇州首套基本在5.5%左右，公積金貸款利率只要3.25%，一套房子利息可以省不少錢

關於貸款額度，幾個一線城市一般一個人最多貸到50-60萬，有補充賬戶的可以多貸10萬。

對於大多數城市，每個人都有2次公積金貸款的機會；第一次首付3成，第二次5成，但第一次 2 次日使用之前，需要先把之前的貸款還清。所以要是第一套房款不多，建議省下公積金首套額度，好鋼用在刀刃上。

另外因為公積金放款要求比商貸高，很多樓盤不想客戶用公積金貸款，就不提這事，有這個貸款條件的要多留個心眼主動問。

其他：

19. 最好買開發商和物業是一家母公司的樓盤，否則後期樓盤有了問題，物業會推諉給開發商建造施工上，但那時候開發商已經賣完走人了，問題根本得不到解決

20. 公寓、商鋪等商業性質的物業，水電、物業費和轉手的稅費都貴。這些物業的水電都是商水商電，比民水民電貴出70%上下（以北京來算，不同城市可能情況不同），且大部分公寓無法通燃氣，轉手時稅費也比住宅貴很多。

二手房：

Step 1. 看房

21. 很多房源在APP上看不到，定好想買的區域後最好加幾個本地中介，才能看到內部的房源。

自從很多地方出了二手房核驗價後，很多價格超出核驗價的房源，房東又不肯降價就沒法掛在網站上，就握在中介手裡。

買之前先看好幾個區域，然後線下去門店裡問，網上一套沒有的小區可能有幾十套房源在售的。

21. 實地去看的時候只聽中介的，和小區居民聊一聊。

住戶是最瞭解房子好壞的，二手房和新房的區別就是所見即所得。

去看房的時候可以先跟中介去看看房子內部情況，然後隔天自己去小區逛一逛，聊一下週邊學區、配套、交通、買菜逛街在哪裡、門口堵不堵車、物業服務怎麼樣、房屋質量有沒有硬性問題、住下來還有什麼其他問題，這些都是中介不清楚，只有切身住在裡面的人才知道的問題，而這些問題最能影響你住進去的生活質量。

22. 裝修不重要，地段和戶型才是最重要的。

很多房子會因為裡面裝修老舊就賣不上價格，甚至不好出手，這就是撿漏的時候了。

因為裝修是可以通過後期改造的，比如同一個小區裡的一間很久沒人住的房子，因為賣相不好比其他類似房源便宜了30萬，但是其實只要投入10萬來裝修就可以拉平，投資回報比就是200%。

所以看房的時候，多關注地段和戶型這種後期無法改變的因素。

23. 看房，尤其是頂底房，選對時間帶著溫度計和溼度計去。

很多人會說頂底最好不要買，但有時在預算有限的情況下還是得看。

一般頂底會遇到的問題有以下幾個：① 冬天太冷，夏天太熱；② 一樓太潮溼；③ 一樓採光不好；④ 有噪音和安全問題；⑤ 隱私問題；

要看這些問題影響到底有多大，選好時間，比如在上下班和晚上的時候，看看小區人最多的時候噪音和隱私怎麼樣，晚上會不會安靜下來，房子隔音到什麼程度；

在早上或晚上帶著溫溼度計（類似下面這樣的），看看最冷的時候跟外面溫差有多大，潮溼程度怎麼樣

Step 2. 購買及過戶

24. 受二手房核驗價影響，買二手房首付比例要提高很多。

舉個例子，一套500萬的房子，核驗的價格是300萬，假設是首套購買貸款7成，銀行只能按照300萬的7成貸給你，即210萬。

但實際與賣家商議的成交價為500萬，所以需要支付的首付即為500-210=290萬，整整多了140萬。提前做好錢包和心理上的準備。

25. 不要只看房價，稅算下來可能會貴很多。

二手房的稅真的會差很多，以下是二手房幾個主要要交的稅費計費規則

二手房稅費計費原則

可以看出賣家購入房子滿不滿五年，房子是不是普通住宅這兩個因素都會極大影響稅的收取，另外還有一些特殊的如遺產繼承，贈與等特殊情況，都是會影響稅的收取的。

在實際交易中不管是賣方應該交的稅還是買方應該交的稅，最後大機率都是會以各種形式轉嫁到買方身上，所以提前瞭解很有必要。

26. 買之後要明確約定辦理過戶的時間，過戶前要確保房子沒有掛戶口

買賣雙方要一塊到房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況，如果裡面仍有戶口，要求賣方儘快遷出，要是拒絕辦理，可追究其違約責任。

27. 收房時要盤點清內部的傢俱和裝置，確保費用結算清楚。

二手房因為都是使用過的，二手房出售時對裝修和一些裝置設施通常都是贈送的

所以在簽訂房屋買賣合同時，就要把房屋內部有哪些東西，什麼成色，是否能使用寫清楚，收房的時候中介會給一張驗收單對照簽字。

另外就是房屋內的水費電費燃氣費，確保沒有欠費。