今天在工作時接待了一組非常糾結的客戶。這組客戶所購買的房屋市場價值170萬元,準備貸款100萬元。當我在瞭解完夫妻二人的工作情況收入情況後,結合所購房屋情況詳細地計算了一下客戶的月供。這夫妻二人對還款方式到底是選擇等額本息還是等額本金髮生了分歧,本來買房是一件開心的事情,愣是差點吵起來。女的是做會計的,為了節省利息,執意要選擇等額本金的還款方式;男的是做IT的,執意要選擇等額本息。
有人會想,這兩個還款方式不是差不多嘛,選哪個不都一樣嗎?有的人也會支援女的的想法,畢竟等額本金30年下來歸還的總利息要少很多。那麼我們到底應該如何選擇還款方式呢?選擇哪種還款方式才是最合適的呢?
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等額本息
每月還款數額計算公式如圖1所示:
P:貸款本金
R:月利率
N:還款期數
附:月利率 = 年利率/12
這個公式看起來比較複雜,不是很好理解,翻譯過來就是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到還款期限的每個月中,每個月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是最為普遍的,也是大部分銀行長期推薦的方式。
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等額本金
等額本金貸款計算公式:
每月還款金額= (貸款本金/還款月數)+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率
等額本金的計算公式相對而言是比較簡單比較好理解的;
可是即使這樣,我們仍然很難對比出來,哪種還款方式更合適,咱們繼續往下看:
我們就以那組客戶的情況為例,貸款100萬元,期限30年,利率按年化6%計算,對比一下兩種還款方式的區別。(如下圖)
整理一下,如下表:
細心的朋友不難觀察到,兩種還款方式的第一個月產生的利息是一樣的,從第二個月開始發生了些許的變化。接下來我們就來看一下是什麼原因導致的利息差。
等額本息第一個月歸還的本金為995.51元,等額本金第一個月歸還的本金為2777.78元,第一個月多還了1782.27元;那麼我們計算一下這1782.27元一個月能產生多少利息:1782.27×6%÷12≈8.91元;我們再來看第二個月歸還的利息差是多少:4995.02-4986.11=8.91元;這是巧合嗎?
我們再來算一下第二個月的還款本金差為1777.3元,加上第一個月的本金差合計為3559.57元,3559.57元一個月的利息為:3559.57×6%÷12≈17.8元,再看第三個月的利息差4990.02-4972.22=17.8元。看來不是巧合,我們可以以此類推下去,所有的結果都是可以對得上的。
等額本金之所以會比等額本息的總利息少,是因為等額本金每個月比等額本息多還了一部分本金,以此為例我們可以粗略估計:第一個月差接近9元,第二個月約為18元,以此類推下去就是9+18+27+36+45+54+……
那麼我們就可以得出結論:
結論1:等額本金之所以比等額本息利息少,是因為我們每個月多還了一部分本金而節省出來的;
結論2:如果貸款在3-5年內考慮全部結清或者考慮置換的話,兩種還款方式區別不大;
結論3:如果累計還款30年,等額本金確實會比等額本息少還不少利息;
無論對於收入如何的家庭,我的個人建議都是選擇等額本息,畢竟等額本金的初期還款壓力還是蠻大的,尤其現在疫情並未完全清除,選擇相對還款壓力較小的還款方式還是比較合適的,畢竟差距並不大。