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2022年2月8日，央行釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。要求自《通知》印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。同時要求銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。
自2020年最後一天房地產貸款集中度管理政策釋出以來，對房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比“兩條紅線”上提出了進一步對管理要求。房貸“兩條紅線”、融資“三條紅線”以及土地端“集中供地”，這三大政策重塑了整個行業格局。
此次央行釋出的保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理的《通知》，在政策意義上較為積極，可以預見，未來從傳統商品房開發轉型介入保租房的開發企業量會增加。在銀行在傳統房地產開發貸業務下滑的情況下，做了及時的方向性指導和政策引領。
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01 保租房不納入房地產貸款集中度管理
2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。銀行業金融機構按型別分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
表：房地產貸款集中度管理要求
注：1. 農合機構包括: 農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
2. 不包括第二檔中的城市商業銀行。
在此之後，銀行放貸放緩，部分城市停貸。這一針對房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比“兩條紅線”的政策與融資“三條紅線”以及土地端“集中供地”，三大政策重塑了整個行業格局，也改變了2021年整個房地產市場邏輯。
2022年2月8日，央行釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。將保租房剔除出房貸“兩條紅線”，一方面是房貸集中度政策出現了鬆動，另一方面也說明了國家對於扶持保障性租賃住房的態度，既要讓行業規範有序發展，又要全面扶持，從而形成了管理加扶持的組合拳。
具體來看，《通知》核心為以下三點：
- 第一、保障性租賃住房相關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
- 第二、銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度
- 第三、企業自持的存量專案或可覆蓋
從政策原文來看，《通知》第一條明確指出，需提供保租房專案認定書的專案貸款不納入房地產貸款集中度管理。該通知直接關聯國務院2021年22號文關於納管專案認定的工作要求，為保租房納管專案提供直接貸款支援。
2021年07月02日釋出的國務院2021年22號文《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》基礎制度部分顯示：
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。
保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支援，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施。支援專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
由此看來，對持有“集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、存量閒置房屋建設、新供應國有建設用地建設，併合理配套商業服務設施”的企業，在滿足由城市人民政府按照保基本的原則合理確定准入和退出具體條件下可申請保障性租賃住房。
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02 開發商介入保租房的數量將增長
從整個保障性租賃住房來看，2021年保障性租賃住房為年度熱詞，從黨中央國務院到各地方政府都將保障性租賃住房作為“十四五”時期的工作重點，從中央到地方多項政策相繼釋出，保障性租賃住房建設加速進行中。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務量高出1.5倍，佔十四五總目標的37%。
表：部分城市“十四五”時期新增保障性租賃住房供應目標（萬套/間）
資料來源：公開資料整理
我國支援多種方式籌建保障性租賃住房，包括新建、改建、改造、租賃補貼、將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式。各地方政府根據本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況進行安排。
從目前各城市公佈的十四五保障性租賃住房供應目標拆解來看，一二線熱點城市新建佔比較高。如上海“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中新建14萬套（30%）、產業園配套7-8萬套（17%）、納管11萬套（23%）、空置存量籌集14萬套（30%）。新建佔比30%。濟南“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房20.5萬套（間），新建佔比69%，改建佔比31%。
非熱點二三線城市則主要透過“存量為主，新建為輔”的籌建原則。例如南昌市“十四五”保障性租賃住房計劃中來自存量房的比重達到75%；西安“十四五”保障性租賃住房計劃中來自存量房的比重達到40%；鄭州支援將部分富餘安置房轉化為保障性租賃住房。
從重點22城集中拍地情況來看，租賃住房用地佔集中供地比例一般不低於住宅用地的10%。據克而瑞租售統計，2021年22城集中供地中純租賃用地成交481萬方，競自持用地214萬方，配建租賃住房用地361萬方，競配建租賃用地67萬方。
圖：2021年三批次集中供地供應情況
資料來源：克而瑞租售
然而，目前來看，保租房現有的主要群體以地方平臺公司為主，由於業務類別的特殊性，既有較高的准入門檻，又對企業經營以及資金帶來一定的壓力。
2020年“三道紅線”出臺以來，房地產開發企業受影響頗大，房地產貸款大幅收縮，本次《通知》的釋出，對房地產開發企業進入保租房領域提供了金融支援，可以預見，未來從傳統商品房開發轉型介入保租房的開發企業量會增加。
保障性租賃住房已然上升至國家戰略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務，各地從政策到目標再到供給端，都在積極發力。2021年40個重點城市完成了94.2萬套，預計可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難。2022年保障性租賃建設明顯加快，本次《通知》的釋出便是在金融層面上給出了極大的支援，在不斷完善的配套政策和地方政府的積極相應下未來可能進一步推進相關專案納管的進度，為十四五期間保租房任務完成保駕護航。
與此同時，受到房地產貸款集中度的影響，銀行對房地產領域的業務規模也在2021年承壓。儘管部分銀行在2021年已經啟動租賃住房業務，但由於從業企業和行業規模尚不具備以及相關政策還未明朗，並未形成實質業務貢獻。本次《通知》的釋出，在銀行在傳統房地產開發貸業務下滑的情況下，做了及時的方向性指導和政策引領，未來必將有一定程度的發展，房企可在此類產品方面積極發力，把握此類信貸機會。
文章來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）轉載已獲授權，在此表示感謝！
