以前過年呢在飯桌上必然是聊房子的話題。但今年呢老牛明顯感覺到啊聊房子的人是越來越少了，以前對買房十分感興趣的，現在也不怎麼上心了。
全國樓市的排頭兵深圳最近成交也是非常慘淡。深圳住建局資料顯示，一月深圳二手商品住宅僅成交了1557套，低於2021年10月的1605套，再創近十年來的歷史新低。成交面積是14.7 3萬平方米，同比大跌了75%。
而在春節期間呢，也就是上週深圳新房與二手房的成交量，也就是完成產權過戶的分別只有零套和一套，也就是說接近於零成交，深圳樓市可見已經達到了冰封水平。那麼有人說了，春節是不是放假，然而並沒有啊。
相比往年，今年深圳多個樓盤的營銷中心在春節假期期間正常營業，而且還有很多花樣促銷活動，到訪禮包。購房折扣、特價房源等等也是層出不窮。而二手房方面確實大部分中介都已經放假休息了。因為剛才也說了，一月份的時候成交量就十分慘淡，所以春節期間房產中介們也沒什麼心氣兒了，所以乾脆就放假過年了。
深圳並非是一個個例。2022年春節期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降了一半。老牛認為呢可能有這麼幾個原因。首先今年在過年之前，奧秘克隆這波疫情啊是搞得人心慌慌。很多城市都啟動了特殊的應急預案，很多人也都因為這個就選擇原地過年了。
所以本身人員流動就大大降低了，沒有返鄉自然也就沒有什麼回家置業的打算。所以一線城市可能還好，三四線城市的樓市可能就更為慘淡了。有消費能力的人，過年都回不來。那麼對於樓市的影響可能會更大。其次呢就是去年樓市降溫非常明顯，是在二手房指導價出臺之後，深圳樓市就一直相當慘淡。成交是非常低迷，但是價格還是依舊堅挺。所以買賣雙方啊現在全都僵持在那啊，需要一個外力打破這種僵持。
看多者相信啊貨幣政策寬縮最終呢會推升樓市大漲。而看空者呢則等待今年房產稅出臺，這可能會成為壓垮深圳樓市的最後一根稻草。所以今年都會有一個明確的方向性選擇。那麼在這個方向性選擇明朗之前，大家都會繼續的僵持不下。第三呢就是經濟環境不好，原來高薪高收入的一些行業在2021年全面的接受打擊。
啊，像什麼網際網路教培電商主播，這些高收入者去年損失慘重，再加上股市行情也出現了明顯的結構性分化。年初聚會的時候啊，老牛一個大廠的朋友一進門就抱怨啊，說這一年隨著股價的暴跌，光在股權上的損失他就達到了500萬。所以可想而知，自然也就沒什麼心情再去考慮買房的事了。
第四呢就是政策依舊在踐行，房租不炒，特別是對於二手房方面進行嚴格的信貸廣闊。去年有一度更是一貸難求要排很長時間的隊啊，那麼到現在呢可能稍微的好一點，但是熱情已經基本上被消滅了。現在即便有想買房的，也大多都是要先賣一套再買那麼自己的房子如果賣不出去，那麼自然也就沒有辦法再去購買了。所以整個換房的鏈條他也不賺了。
今年開年之初，全國樓市其實並不樂觀，但是呢在因城施策之下，其實也有一些分化的。比如北京今年年初二手房就有回暖的跡象，成交也開始逐漸的回升，上海也還可以預期正在轉暖。所以現在樓市啊必須要分開來看，不能夠僅僅拿著全國樓市當分析資料。
老牛之前也經常說啊，未來依然還能有20個左右的城市，房價會繼續上漲，但其他的城市可能會遇到快速收縮的現象。但樓市的投資屬性呢，全國來看基本上已經完全不存在了啊，樓市已經不再具備增值的功能。未來即便那些還能夠上漲的城市，平均下來年度漲幅應該也不會超過5%了。
基本上跟通脹和資金成本持平啊，所以你可以自助啊買房，那是沒問題的。幾年之後你看到房價漲了，而且還漲了百分之幾十，那心裡肯定是很開心的。但是如果你想買來投資，那就算了，很快你就會發現一個悲劇，房價雖然漲了點兒，但是如果刨除掉各種成本之後，你非但沒賺錢，甚至還有可能賠錢。
比如我一個朋友，2015年在北京就買一套別墅，2500萬買的，到現在呢3500萬往外賣，快賣一年了。但是連個看房子都沒有，即便他最後不降價，真的以3500萬賣出去了，獲利了40%啊。刨除那些買房時候交的稅費啥的，估計能剩下35%的賺頭就不錯了。年化只有4.38%，這還不算他的貸款。這套房如果他要是貸款買的，那基本上就賠錢了。
有人說他沒有出租嘛啊如果租出去，那你還得先裝修，那麼可能租金連你的裝修費都收不回。本來所以看似是賺了不少錢，但其實呢根本就沒有收益。現在呢他可謂是腸子都悔青了，還不如跟著我們去做組合投資。2015年拿到現在至少也有翻倍的收益了。所以一比較之下呀，買房子其實已經變得十分的不划算。你不能夠總用那個掛牌價去衡量這個東西，就是你YY出來的東西，有買家真實出價，那才是真實報價。
現在呢別看掛牌價，一個一個都還挺高的。但其實看房者是寥寥無幾，真正出價的那就更少了。越貴的房子賣出的週期也就越長，根本現在就沒有什麼流動性。我們一直強調投資價效比的問題，不買房子依舊有很多方式可以去投資，不是讓你拿著現金不動啊。那麼其他的投資方式其實遠比買房的風險更低，流動性更好，收益更高。
所以買房投資的時代啊，其實從2016年之後就已經結束了。它的價效比現在完全步入權益市場。投資股債可以輕鬆翻一倍，但是房子即便你翻一倍，也未必賣得出來了。我們總說投資沒風險，沒文化才有風險。學點投資的真本事，老牛每天分享的市場策略和組合配置，可以認真參考一下。喜歡的朋友，可以點贊收藏，並加關注。
