地產行情預計仍有持續性，2-3 月業績期若遇震盪或是較好佈局時點。
2-3 月即將進入業績期，由於2017-2018 年獲取的高價地結算以及部分城市銷售均價下滑帶來計提減值壓力，預計多數房企業績將呈現同比負增長。鑑於政策放鬆真正起效需要時間，房企的現金流將繼續承壓。屆時將是黎明前最黑暗的階段，地產行情或將發生震盪，但預計行業有望延續向上趨勢，若遇震盪或是較好佈局時點
地產股估值雖已回升至歷史平均水平，但行情仍有一定空間。
1.地產行業若休克式出清將使穩增長壓力劇增。
2021 年地產演進順序為“政策逐漸加嚴—銷售需求下行—新開工和拿地受影響—企業現金流受影響、收縮壓力較大、擴張乏力”。自2020 年末出臺“三道紅線”政策，2021 年又陸續出臺了銀行房貸兩集中、前融資金管控（拿地資金穿透管理）、各地四限（限購、限貸、限售、限價）加嚴、學區房政策調整、二手房三價合一等。初期房企融資端資金受阻，從5月起需求端逐步下行，導致經營端現金流也遇阻。再加上部分房企暴雷過後，預售資金管控加嚴，本就受阻的現金流更加岌岌可危，導致越來越多房企違約。今年穩增長背景下，地產行業需要調控但無法接受休克式的出清。
2.行業基本面仍處底部。
2021 年10 月央行表態代表了真正意義上的政策轉向。隨即開發貸、按揭貸、企業新發債券、部分城市公積金貸款放鬆、部分城市預售資金監管政策寬鬆等陸陸續續推進。按照“政策—行業基本面—企業基本面”三層次邏輯遞進，當前行業基本面仍在底部，參考之前調控週期，當前政策力度仍需加碼，行情或仍有一定空間。
3.需求側已走過長週期拐點，維持地產總量穩定可能需要政策力度繼續加碼。
地產對於穩增長的貢獻主要體現在房地產開發投資，即土地投資、施工投資以及地產帶動的上下游產業鏈；穩增長目標達成需要地產總量保持穩定，不出現大幅下滑。與以往週期相比，當前需求側或已走過長週期拐點，疊加部分房企“躺平”、需求側預期改變、地產相關失業率提升，使得穩定總量小幅下滑可能需要政策加大力度。
因此判斷今年行業邏輯為：政策面持續利好—行業基本面築底後續有望回升—國央企及優質民企恢復拿地，拿地毛利率修復，併購貸相關政策打開槓杆空間。
地產股未來修復空間：頭部房企有望修復至10XPE。
2018 年初市場預期限購限貸放鬆情緒疊加之下A 股地產股PE 達到10XPE。美股地產穩定期企業估值中樞在10XPE 左右。本輪政策力度有望超過2018 年初的力度，頭部房企估值中樞有望重回10XPE。從節奏上看，第一階段（政策糾偏估值修復）估值中樞修復到7-8XPE，第二階段（格局確立）繼續修復至10XPE。
過往地產股殺估值原因主要是1.行業總量收縮；2.競爭企業數量多，導致毛利率及ROE 下行。從長週期角度來說，銷售總量萎縮是大勢所趨。但從小週期角度看，快速下行之後將進入到一個短期的總量修復階段。其次，因為本輪行業出清速度迅猛，使得原本企業間漫長的競爭過程被縮短，行業競爭格局確立後，國央企及部分優質民企已經恢復拿地，拿地端的毛利率也開始修復。剩下的優質企業有望ROE 水平維持在10%及以上，因此本輪行情回升有兩大因素：1.政策利好；2.格局確立。
