春節已進入倒計時，在非必要不出京的號召下，很多朋友要在北京過年了。
去年底北京樓市已呈回暖之勢，有買房需求的朋友正好可利用春節假期多看看房。
2021年，北京住宅新盤放量，共有65個新盤入市，57個新盤取證，加上前兩天取證的雅居樂富春山居，市場中可看的新盤著實不少。
房價是買房人最關心的問題，雖然北京新盤的價格都受政策調控定價，但是從各專案網籤資料已顯示出分化。
01
新盤價格由政府指導
2021年土拍市場採取了三次集中供地方式，改變了以往零散供地、爭奪激烈、地價高漲的局面，集中掛牌的土地，不僅限地價，而且限房價，甚至出現了因全盤現房銷售而鎖定2年後房價的現象。
政府指導售價，是自2021年首批集中供地時引入的價格引導機制，是根據地塊所在區域的土地基準價格，結合區域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設施等特徵，綜合三方因素進行測算。
由住建、規自部門、區政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導價格，並在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。
這項政策的出爐，是北京在“房地聯動、一城一策”調控工具箱中的一個法寶，其主要目的還是防炒作、穩預期、保剛需。
對於開發商來說，在拿地之前，可以清晰地瞭解地價的上限和未來房屋售價上限，從而計算出利潤空間，為決策做出合理的參考。
對於買房人來說，可以瞭解每一宗地未來的房屋售價，根據自己的購房需求和預算做出理性的選擇。
綜合而言，開發商在拍地時提交房屋售價承諾，避免了在銷售過程中肆意提價的行為，讓市場變得更加透明和公平，對買房人有利。
當然，在政府指導售價合理的浮動範圍內調價是正常的，在2021年三批集中土拍的地塊中，指導售價浮動範圍在3%—8%。
如第二批拍地中兩宗海淀永豐地塊，指導售價為8.3萬元/平米，浮動率為8%，則專案最高售價可為8.96萬元/平米。
需要明確的是，這裡所指的價格是網籤價格。你在住建委網站和售樓處一房一價表上看到的，都是政府批覆的網籤預售價格。
開發商賣房時，網籤均價不能超過指導售價上限，但往下調則沒有限制。
02
大興、通州新盤折扣多
幫主近日梳理了2021年第一批土拍產生的28個新盤截至上週末的網籤資料，從表中的資料，你可以瞭解到北京哪些區域、哪些專案銷售勢頭強勁且價格堅挺，哪些區域、哪些專案的實際售價在打折。
因網籤存在滯後性，表中反映的是各專案自開盤以來已完成網籤的資料，與你在售樓處瞭解的存量房源會有差異，因為有些房源可能已經被認購了甚至交完首付了，但還沒走完網籤流程，這屬於正常情況。
最具有參考價值的是網籤價格。
從表中資料可以看出，除去幾個尚未有網籤記錄的專案外，大多數專案網籤價格與指導售價相當，浮動範圍在±3%之間，浮動率<-4%的專案則有7個，大興4個新盤均降價銷售。
我們分別來看這7個專案的情況：
通州副中心的國譽未來悅是新型共有產權房，政府產權份額為20%，指導售價為7萬元/平米，產權價為5.6萬元/平米。
宋莊鎮的金地北京壹街區是純商品房，指導售價為4.5萬元/平米。
兩個專案均有小戶型產品，價格偏剛需和剛改，但網籤價格依然比指導售價低了4個百分點，說明在雙限政策下，通州區低總價人群的購買力有限。即使地段優越的國譽未來悅打8折，依然要給買房人折上折的優惠。
大興區4個新盤的網籤價格比指導售價下調幅度在7%—13%左右，相當於最高打了87折。單價最低的和悅璞雲打折最狠，網籤價格甚至低於3萬元/平米，但降價跑量的策略顯然收到了成效，網籤套數達到了202套，這也印證了剛需上車的迫切性。
而熙悅雲上、德賢華府、中駿金輝未來雲城雖然降價幅度從4000元—7000元不等，但是網籤套數卻少得可憐。這多少也反映出南城購買力的頹勢。
西山金茂府也在指導售價基礎上打了個狠折。年底前開發商回款壓力大，趁第一波折扣買房的客戶都花更少的錢買到了房子。
相反，海淀學府壹號院和昌平北清雲際、奧森春曉3個專案的成交量價，無不體現出海淀北部市場的火熱。
朝陽保利錦上和綠城北京沁園網籤套數也超過三位數，網籤成交價也在指導售價浮動上限內，說明區域市場有較好的支撐。
03
海淀、朝陽經濟發展最好
從這張新盤銷售狀況表裡，可以看出北京不同區域樓市的熱度差異。近日公佈的另一張圖表則是對樓市分化最好的佐證。
在這張2020—2021年北京各區GDP統計表中，我們可以看到，海淀區2021年以9500億產值獨佔鰲頭，且同比增速也達到11.7%。
朝陽區雖然以7566億名列第二，同比增速7.5%，但是還未跨越8000億大關。
大興區以1493億名列第八，相比2020年增加了約560億，同比增速達到了驚人的60%，這很大程度上得益於大興生物醫藥產業園區科興等生物製藥公司在新冠疫苗、核酸檢測等方面的貢獻。
據科興生物於2021年12月31日在美國證交會公佈的2021年上半年財報，該公司2021上半年銷售額為110億美元（約700億元），淨利潤為86億美元（約546億元）。
按此資料，該公司的半年淨利潤就相當於大興區全年GDP增長的數額。那麼，其它部分的總產值基本與2020年總值相當，甚至有所下降。
這就不難理解，大興區樓市新盤打折力度最狠，卻無銷售爆款專案出現。
像科興這樣的企業業績一枝獨秀，可以助長整個區域的GDP，但對大多數人的收入沒有影響。
而海淀區經濟增長在於區域產業發展成熟、迅猛，從業人員手頭有錢，自然會反映在區域樓市熱銷上，不僅幾乎買光了海淀，還帶動了昌平南部專案的銷售。
再看通州區，雖然規劃發展潛力巨大，但是目前城市副中心正處於建設之中，運河CBD、行政辦公區等重要板塊還未進入整體運營階段，因此GDP仍然只有1191億，僅居第十。通州區的經濟實現質的飛躍，還有待時日。
在更多的企業進駐城市副中心之前，僅憑通州區現有人口去消化區域存量供應，仍有一定難度，7萬的房價也透支了副中心未來的升值空間。這從兩個4、5萬單價的新盤打96折也未銷售過百套，可以一窺端倪。
但凡事均需看其兩面性，比如大興區各新盤打折力度大、成交速度較慢，這也給了買房人最好的入手機會。年底專案為回款打折促銷，過完年後價格回撥也屬常態，畢竟在新的一年裡，開發商有更多的時間，也沒理由割捨應有的利潤。以打折價格網籤的買房人無異於實現了抄底。
因篇幅所限，幫主不對各區一一做解讀，從上述兩張表結合分析，可以看出，北京樓市分化明顯，雖然北京市場整體趨於平穩，買房人也無需擔憂北京的房價會大跌，但是要想實現房產投資的保值、增值功能，實現居住生活的理想狀態，一定要研究各個區域的經濟狀況、產業發展、城市規劃、人口變化等多方面的因素，每個區不同的板塊也有差異。
買房這事，要做的功課真的不少。
04
打折的政府共產房應面向誰？
此外，幫主丟擲一個思考良久的問題，新型政府共有產權房到底應該設定在什麼樣的地塊？
2021年，三批集中供地共產生了6個政府共有產權專案，分別是海淀的學府壹號院、中建壹號學府公館，朝陽的建發望京養雲、青雲上府和融創朝陽一墅，通州副中心的國譽未來悅，這6個專案的指導售價在7萬—11.2萬元/平米，政府產權份額在10%—20%之間，除價格最低的國譽未來悅有部分小戶型產品外，其它專案均為品質改善類的大平層、洋房、疊拼產品，套總價大多800萬起步，都是剛需甚至剛改望塵莫及的。
試問，能買單價7萬以上、總價不低於800萬的人群，絕大多數非首次置業，政府將共有產權設在這些高價地塊，給這些房子打折，對更需要居者有其屋、對房價更敏感的剛需剛改人群，沒有任何幫助。
這樣的共有產權商品房，其意義難道只是為了控制高價房嗎？
幫主建議，2022年的土地供應，此類政府共有產權用地應更多考慮設在指導售價更低的地塊，這樣才能讓更多以自住為目的的買房人受益。
