在剛剛過去的2021年，房地產市場發生了多起具有顛覆性意義的重大事件。其中讓人感到記憶深刻的有三件：一是一直以來都號稱是“大而不能倒”的某頭部房企，也深陷債務難題，瀕臨破產重組。據媒體報道，其在全國有一百多個地產專案或停工、或延期交付；
二是環京多個衛星城市，大量投資客“斷供”，有人在網路上爆料自稱3年前單價2.5萬一平購買的房子，2021年底，已經降到了1萬元一平。且掛牌近1一年卻依然“無人接盤”，算下來3年投資房產虧了六七十萬元；
三是被專家們號稱是“房價永遠漲”的一線城市，房價也降價了。全國房價行情網站資料顯示，2021年四大一線城市“北上廣深”房價集體下跌。雖然房價下跌幅度不大，但這是一個良好的開始。
而四大一線城市中，深圳跌幅最明顯——根據統計局資料，自2021年5月起，深圳二手房成交價環比便開始下行，迄今已連續回落8個月。全年跌下來，就是當下我們所看到的情景：深圳房價已經跌回去年同期相當的水平。
21世紀財經頻道記者實地調查，2021年10月份，深圳福田區有近百套優質學校房產也熬不住開始降價了。“直降500萬”不是什麼稀奇事。有一套總價3000萬的房子，房東3個月降價5次，累計下調價格650萬，並聲稱“買家有誠意還可以再談”。昔日“炒房第一城”，也終究未能逃過“降溫”的命運。
正如馮侖所言，“一線城市未來房價也不會一直上漲，房地產具有周期性，房價有漲有跌很正常。”
一線城市擁有得天獨厚的條件，人口增量、經濟發達、資源豐富，2021年下半年以來，樓市仍然開啟了“降溫通道”，可想而知其它為數眾多的中小城市會迎來怎樣的命運。專家形容2021年下半年的樓市就一個字：跌。
事實上，根據多家統計平臺的資料，2021年的房地產確實以“降價”為主旋律：統計局資料顯示，2021年9月以來，70個大中城市新、二手房下跌範圍逐漸擴大，到了2021年12月份，80%的城市新房價格下跌，90%的城市二手房價格下跌；全國房價行情網資料顯示，截止到2021年12月份，百城中房價下跌的數量有73個，佔比高達73%。
值得一提的是，根據國家統計局釋出的資料，2021年，70個大中城市中有20多個城市的房價至少跌回了一年前的水平，其中有10個還是省會城市，分別是：太原、哈爾濱、昆明、貴陽、南寧、烏魯木齊、長春、南昌、石家莊、呼和浩特。
不過，2021年11月以來，隨著央行全面降準，銀保監會喊話“促進房地產業良性迴圈”，高層重提“房地產是支柱產業”等訊號釋放，樓市迎來陣陣暖風。基於此，有人話鋒一轉，又開始“鼓吹房價上漲”了。更有甚者信誓旦旦直言，2022年市場會迎來爆發式反彈。
對此，知名經濟學家馬光遠直言，樓市降溫通道一旦開啟，短期難以逆轉，按照歷史規律，降溫至少會持續6個月，所以2022年上半年，房價都很難反彈上漲。事實上，一些城市房子已經嚴重過剩，房價下跌的風·險很大。對於房子過剩的城市，房子的“去投資屬性”會加速，房子最後會成為真正的只有居住功能的東西，這是一個基本規律。投資房子越來越難，投資房子越來越需要專業知識。
一說到房價下跌，最繞不開的話題就是“睡城”燕郊。根據中指院的資料，2017年7月份-2021年12月份，燕郊房價經歷了“從山頂跌落到谷底”的全過程。2017年最瘋狂時，人口不足百萬，幾乎無產業、無資源的“睡城”燕郊房價飆漲到有些專案售價高達4萬元/平，但到了2021年底，很多二手房售價一萬出頭，有些急於拋售的專案，甚至降價到單價1萬元/平。
有人說，過去這幾年，燕郊受調控衝擊，房價確實跌了不少，但沒有那麼誇張。對此筆者最有發言權，因為筆者身邊的同事就經歷了我們上述所說的全部事實。2016年底，筆者的這位朋友看到環京房價大漲的勢頭，彷彿看到了人生的重大機遇，於是東拼西湊100萬元，也學著別人在燕郊投資了一套80平的兩居室，因為地段比較偏，所以售價相對較低，單價2.5萬元一平。但誰曾想，一切手續辦好後，河北廊坊市就迎來了“限購”新政：當年6月，環京各區域陸續限購升級，要求外地人購房需要3年本地社保/個稅。
此後樓市開始急轉直下。尤其是承接了北京外溢大量需求的睡城燕郊，更是首當其衝——短短半年時間，房價從均價3萬元左右，降到了不足2萬。截止到目前，筆者這位朋友手中的這套房子的單價已經降到1萬元/平，掛牌半年，卻“無人接盤”。據其透露，同小區同樓棟比自己好的樓層的成交價才1萬元/平，所以他近日在醞釀要不要調低掛牌價。
社科院財經戰略研究院住房大資料顯示，燕郊所在的廊坊市，過去三年房價較最高點（17年4月份），下跌了46.9%，近乎“腰斬”。業內人士稱之為，“被調控徹底打回了原形”。
媒體報道，2017下半年，燕郊的樓市就進入了“冷清”模式：2016年之前，門庭若市的中介一條街，在2017年6月份後，轉眼間就變得門可羅雀了——偌大的街道，看房者寥寥無幾。
2022年1月11日，中國經濟週刊釋出標題為《房價“腰斬”到“膝斬”，燕郊投資客感嘆：離北京再近也是河北》文章，其中有一位在燕郊購房的受訪者表示，自己在燕郊買的房子最貴單價2.5萬一平，但現在出手賣，單價在1萬左右，即便是這個價格，還不一定賣得掉。該投資客自嘲，自己在燕郊的投資是“血虧”。對於投資房產失敗，該投資客後悔表示，“只怪當初太自信。眼紅別人賺錢，但熟料自己進場時已是房價高位。最後算下來三年時間，自己賠掉了房子的首付款，合計80多萬元，等於是三年花80萬租房了。”
在環京的燕郊、香河、大廠等昔日“投資炒房重地”，現如今，當初以3萬元/平、2.5萬元/平，甚至是4萬元/平投資房產的人，現在手中的房子單價已經降到了1萬元-1.5萬元/平。新聞裡的“白送房”、“斷供房”大多數都是這種情況——房子已經資不抵債，繼續還款，繼續持有，只會不斷虧損。有些小白投資客，靠房子翻身已經無望了，疊加這兩年工資性收入大幅下降，所以很多人就做好了“棄房斷供”的打算。
有人說，燕郊的投資房產的失敗案例只是極少數，放眼全國，過去這幾年房價大幅下跌的城市也沒幾個。所以，總體而言，房地產依然是最好的投資渠道，有錢還是要買房。對此，我們想說，這就是典型的“不到黃河心不死”——2021年下半年以來，全國樓市近乎“全面下跌”，就擺在我們面前，但很多人就是視而不見。
為什麼會這樣？房產專家劉博總結主要是三點原因：其一、過去二十多年，房價幾乎是“一路上漲”，買房造富思想早已根深蒂固。疊加有些專家、中介從中煽風點火，很多人在投資房產的道路上早已迷失了自我；其二、和很多2017年之前在燕郊投資房產的投資客一樣，現實中很多人對於投資房產太盲目自信了。尤其是房價下跌的事情沒發生在自己身上，沒有嚐到“血虧”的滋味，就絕不會相信房價真的會跌；其三、也是最重要的一點，國人缺少安全可靠的投資渠道。過去一二十年，房地產承擔了這樣的角色，所以短期內，國人愛投資買房、愛炒房的毛病，改不了。
最近幾年，燕郊等地出現的單價2.5萬/平購買，最後降價到1萬/平都“無人接盤”的真實案例，給我們哪些啟發？在我們看來，有三點是非常值得好好思考的：第一、“閉眼買房躺賺”的時代已經徹底終結了，“房住不炒”時代，房產的投資價值會逐漸被削弱，尤其是自身實力無法支撐高房價的城市，房價會逐漸迴歸剛需定價的標準；
第二、投資房產是技術活，從來都依靠理性分析。未來在都市圈、城市群時代，城市分化會越來越嚴重，也就是說未來投資買房更需要高瞻遠矚和經濟實力。直白點說，未來想靠投資買房賺取高額利益，不太現實了，即便這種遊戲還能繼續，也只有少數人才能“玩得轉”；
第三、未來不管是投資還是自住，買房選擇城市的意義大於其它努力——“房住不炒”時代，只有那些自我造血能力出眾、產業多樣且聚集、人口增量明顯、經濟較發達的城市，才有價值。反觀那些需要依靠外溢需求才能發展，需要通過出臺“限跌令”才能穩住房價，需要接濟才能運轉的城市，儘可能不要碰，否則你就是這場“擊鼓傳花”遊戲中的接盤者。
