導 讀
隨著新型城鎮化的縱深推進，城市發展由外延擴張向內涵提升轉變。以老舊小區為代表的城市有機更新，立足於人民群眾日益增長的美好生活需要，對構建新發展格局具有重要戰略意義。《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》提出，統籌推進老舊小區綜合整治和有機更新，提升環境品質和公共服務能力，建立老舊小區日常管理維護長效機制。
水碓子老舊小區以補短板、提質量、增活力為設計理念，從完善的基礎設施、宜人的公共空間、完備的服務體系、現代的治理體系、共同的社群文化五個方面，打造“完整社群”。
一 專案背景
水碓子社群，北至團結湖南路、西至團結湖路、南至朝陽北路、東至水碓子東路；距CBD核心區約1.4千米，距東三環450米；社群包含水碓子小區與水碓子西里小區，總佔地面積約9.18萬平方米、總建築面積約12萬平方米，共有31棟住宅、2235戶居民。
水碓子社群始建於上世紀50年代。當時新中國剛成立不久，正在開始大規模經濟建設，城市住宅面臨嚴重短缺，建築業發展落後，我國開始從蘇聯建築工程專家學習技術經驗，建立並推行“發展標準化生產、機械化施工、標準化設計”的建築工業化模式。水碓子社群正是當時的試點工程之一。1964年在水碓子小區試建了兩個建築群，將振動磚板試點工程進行擴充套件。設計結合裝配式建築特點，建築體型簡單整齊，縱牆與橫牆全部對齊貫通，外牆用非承重的輕質保溫板，對開設門窗洞口及安排陽臺位置也有較大的靈活性。1981年，與團結湖相鄰的水碓子西里小區建成，包含了4棟當時為數不多的小高層住宅建築。
因此，初到水碓子社群，首先能感受到一種時空的跨越感，能感覺到我們在見證共和國住宅發展歷史的一部分。社群裡綠化非常好，樹木非常高大，是真正的“綠樹成蔭”，居民以中老年人居多，遇見初次來訪者還能攀談幾句；小區裡的建築、室外道路、場地和構築設施等能看出來經過了六十多年時間的沉澱，和緊鄰的繁忙的CBD對比起來，時間在這裡變得很慢。
二 改造任務
水碓子小區內有8棟“筒子樓”經鑑定為D級危房，亟待改建。此8棟樓內均為非成套公租房，建於1962年至1968年間，總建面為3.48萬平方米，共涉及853戶居民（下圖中紅色標記所示）。
水碓子小區8棟“筒子樓”現狀
水碓子西里小區內有4棟多層住宅樓（1#、5#、9#、13#四棟），是始建於1960年的預製大板裝配式實驗住宅。經檢測，其結構安全性已不能滿足現行規範要求，亟待加固改造。
水碓子西里小區多層住宅現狀
三 專案實施方案
結合水碓子專案實際情況，按照政府相關政策及指導意見，制定專案整體實施方案思路，要點如下：
1
“綜合整治+危樓改建+運營管理”一體化實施，一張藍圖幹到底，確保專案改造效果，實現社群長效治理。
2
社會機構積極參與，改造“成本共擔“、資金“多方籌集” ，確保專案快速啟動。
3
落實“減量”發展規劃，充分利用地下空間，補足社群配套，完善便民服務功能。
4
多方聯合，優勢互補，落地“投資+設計+建設+運營”全流程解決方案。
四 設計理念
1補短板 提質量 增活力
補短板
解決現狀公共服務不足，配套功能分散的問題，透過梳理交通體系與室外空間肌理，整合並設計出無障礙老幼活動場地、與綠化結合的安全漫步空間、社群文化展示與交流空間、綠化停車位、集中非機動車停車空間等，極大提升居民生活便利性。
補充配套功能示意圖
提質量
為提升853戶非成套住戶的居住條件，重新設計的住宅樓棟按現行公租房標準，採用模組化全功能成套戶型，建築面積標準從35平方米-80平方米共分9檔，與現狀住戶標準一一對應，每戶住宅均滿足大寒日2小時以上日照標準，戶內居室空間自然採光通風條件優良，解決原住宅樓部分北朝向住戶終年不見陽光和戶內通風條件不佳的問題，住宅樓每單元均設定電梯，圍護結構保溫節能效能優良。
改造後的建築樓棟（設計效果圖）
增活力
在小區內部引入了一系列開放的社群活力空間，打造MINI口袋公園、文化藝術長廊、休閒廣場、休閒配套外擺空間、並與配套建築組團結合，在不影響社群內部安全管理體系的情況下，使這一部分空間成為提升社群與周邊城市活力的載體，將水碓子小區打造成為“CBD的後花園”。
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改造後的社群活力空間（設計效果圖）
2從完善的基礎設施、宜人的公共空間、完備的服務體系、現代的治理體系、共同的社群文化五個方面，打造“完整社群”。
“完整社群”示意圖
完善的基礎設施
具有滿足居民最基本生活需求的設施，包括水電路氣熱信等市政基礎設施、幼兒園、老 年人日間照料中心、社群綜合服務站、社群衛生服務站、停車及充電設施和便民商業設施等 7 類，達到設施齊全、服務完善、安全可達、使用便捷等要求。
宜人的公共空間
具有改善居民生活環境的場所和設施，包括公共活動場地、慢行系統、環境衛生、無障 礙設施、技防物防、應急避難場所和社群標識等 7 類，達到場所達標、設施完好、環境友好、 使用安全等要求。
完備的服務體系
具有基礎設施執行維護機制、線上線下物業服務機制和社群綜合管理服務平臺，建設智 慧化社群，讓居民公平地享受到養老、托幼、醫療、助餐、保潔、快遞等服務以及就近辦理 社保等基層管理事務，同時提供創業創新、設施共享等服務，滿足居民分散化、個性化、特 色化的生活需求。
現代的治理體系
具有完善的黨建引領社群治理機制，開展“美好環境與幸福生活共同締造”建立活動，以建立和完善全覆蓋的基層黨組織為核心，發揮社群居委會、業主委員會、物業服務企業和 社群組織作用，建立政府推動、企業主體、居民參與的社群建設和管理機制，構建縱向到底、橫向到邊、共建共治共享的城鄉治理體系。
共同的社群文化
透過傳承傳統文化、培育現代文化和舉辦文體活動等，建設有特色的社群文化，擬定社群公約，營造和睦的鄰里關係和融洽的社會氛圍，塑造“勤勉自律、互信互助、開放包容、共建共享”的共同精神，讓居民的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。
改造後整體鳥瞰圖（設計效果圖）
改造設計關鍵詞（社群文化牆設計效果圖）
改造後鄰里空間（設計效果圖）
改造後無障礙樓棟門廳（設計效果圖）
改造後社群公共環境（設計效果圖）
改造後基礎服務設施（設計效果圖）
改造後小區安防與導視系統（設計效果圖）
主要作者簡介
薛 峰 中國中建設計研究院有限公司黨委委員 總建築師
沈冠傑 中國中建設計研究院有限公司總部一院高階工程師
本內容市規劃自然資源委規劃實施一處、朝陽分局也有貢獻
