中國基金報記者 南深
泰禾、陽光城、福晟、禹州等相繼爆雷之後，閩系房企“帶頭大哥”世茂集團也岌岌可危，公司抓緊賣地、賣專案、賣股權自救。
1月21日世茂集團公告，以10.6億元出售上海外灘核心區的一幅優質地塊，回籠資金九成用於還債。一個月前，公司剛剛以虧損7.7億港元的代價打折出售香港一專案22.5%的股權，回籠資金20.86億港元。幾乎同一時間，公司還在股價大跌近八成的情況下低位配股，融資11.73億港元。
世茂集團緊急輸血背後，是自去年10月出現各種“不實傳聞”以來銷售塌方：去年10月合約銷售203.4億元，同比下跌32%；11月合約銷售160.5億元，同比降幅擴至49%；12月合約銷售112.2元，同比降幅竟高達70%。
近期幾大國際評級巨頭已集體下調公司主體和債項評級，預警可能的風險。2021年中報顯示，世茂集團表內負債達4600多億元，而表外負債沒有精確數字。
賣地、賣專案、賣股權
1月21日，世茂集團釋出公告，以10.6億元的總價出售一專案公司股權。該專案公司持有一幅位於上海市黃浦路的土地，使用權面積為4988.5平方米，土地可用作開發商業物業及辦公室。公司稱，所得款項的90%將用於降低其負債，約10%用於其他一般企業用途。
基金君查了一下，該地塊位置正處上海外灘的核心地段，隔黃浦江相望就是陸家嘴國際金融中心和上海地標之一的東方明珠電視塔。
事實上，上海外灘賣地只是這家閩系地產巨頭大甩賣的最新案例。此前，市場傳聞公司旗下標杆專案之一的上海世茂國際廣場也要賣，公司澄清公告沒有否認，僅表示並未就出售訂立初步協議。而稍早前，公司賣了一個香港的標杆專案。
2021年12月17日晚，世茂集團釋出公告，以20.86億港元的代價出售香港維港匯專案22.5%的股權和對應的銷售貸款。該項出售將會給公司2021年財年帶來7.7億港元的虧損。公告顯示，維港匯位於香港西南九龍荔盈街6號及荔盈街8號，專案的地盤面積約為15748平方米。
公開資料顯示，維港匯是2017年11月世茂集團聯合爪哇控股、會德豐有限公司、信和置業及嘉華國際四家公司競得的住宅專案，是香港當時的總價“地王”，也是世茂集團在香港的第二個住宅專案。但就是這樣一個標杆專案，也只能虧本出售。
賣地賣專案之外，公司還透過“賣股權”回血。
就在香港專案出售前三天，公司完成了一輪配股，價格8.14港元，配售股份數1.45億股，所得款項淨額約11.73億港元，擬“用於償還本公司債務及用作本集團一般企業用途”。
8.14元配股是個什麼概念？2020年8月，公司股價去到35.4港元（前復權），16個月跌去77%之後低位配股。而配股完一個多月，如今股價進一步跌到最新的6.16港元。
“不實傳聞”不斷
公司接二連三“澄清”
作為全國十強的閩系地產“帶頭大哥”，世茂集團一向被認為比其他幾家穩健，但從去年10月開始，各種“不實傳聞”不時曝出。
2021年10月24日，在房產稅舉國關注背景下，上海一則“房叔拋售同小區93套房產，持有28年、房價翻了100倍，套現4.5億元”的訊息橫空出世，立馬刷爆社交平臺。後經證實，該批房源實際來自世茂旗下一公司。但該批房源最終因為被抵押凍結、無法網簽過戶等原因無奈取消交易並退款，由此揭開世茂集團流動性危機的冰山一角。
2021年11月5日，網上一則“世茂集團與陸家嘴信託談延期”的訊息不脛而走，僅僅一天前，另一家知名房企佳兆業剛剛爆雷，發生了理財產品兌付逾期。一時間，風聲鶴唳、恐慌蔓延，世茂集團遭遇“股債雙殺”，當日世茂集團股價大幅收跌超13%，“15世茂02”、“19世茂G2”、“20世茂G1”等多隻世茂系債券價格大幅跌超20%。
隨後公司緊急澄清，“該等報導內容乃不實資料，經進行內部審查及與陸家嘴信託確認後，本公司謹此知會其股東及投資者，本公司與陸家嘴信託的合作為正常及穩定，以及本公司過 去未發生過逾期或延遲付款的情況”。
但剛澄清完陸家嘴信託的“不實資料”，中誠信託又來“搞事”了。
1月6日，中誠信託公告稱，截至公告日“2020年中誠信託誠頤11號集合資金信託計劃”存續規模6.45億元，預計剩餘信託期限不超過3個月，“鑑於本信託計劃的交易對手方未能在合同約定的時點及時足額的履行差額補足義務，已出現實質性違約”。而共同差額補足義務人上海騫奕和佛山德茂為世茂系參股公司和專案公司。
公司不得不以子公司世茂建設名義公告“說明”：截至2022年1月4日，上海騫奕已陸續歸還本金合計7.55億元，已產生的階段性利息也已全部結清，上海騫奕總計尚需償還資金為6.45億元，目前作為主要還款來源的專案仍然在陸續銷售並持續歸集資金以備還款中。
幾天後又有媒體報導稱世茂集團未履行其於某基金下的財務責任，1月11日公司不得不再“澄清”：該基金的借款人並非公司附屬公司，但公司旗下兩間附屬公司對該基金的借款人提供了擔保。“據本公司瞭解，借款人及基金正討論還款安排”，公告稱。
銷售塌方！12月直降70%
雖然“不實傳聞”被接二連三澄清，但其對公司銷售的影響卻是實實在在的。去年10月以來，公司合約銷售額拾級而下，到12月直接崩塌，下滑幅度遠遠超過行業平均。
2021年9月，公司披露合約銷售額約為225.8 億元，較之2020年9月的322.1億元同比下滑30%，已經顯露出滑坡的端倪。但靠著上半年的大幅增長，前9月累計合約銷售總額還是有2215億元，同比增長10%。
2021年10月，公司合約銷售額降到203.4 億元，而2020年10月為300.7億元，同比降幅32%；前10月累計合約銷售2418.4億元，同比僅上升5%。
2021年11月，合約銷售再降到160.5億元，同比降幅擴至49%；前11月累計合約銷售2578.9億元，拐點隨之到來，累計額同比轉為下降2%。
2021年12月，其銷售額直接跳水到112.2億元，相比前一年的375億元，同比降幅高達70%。
這樣，2021年公司全年銷售額最終定格在2691.1億元，相較於2020年全年的3003億元下滑約10%。在2020年底，公司給自己的2021年定目標“本集團2021年物業合約銷售額將比2020年增長超過10%以上”。也就是說2021年至少應該達到3300億元，而實際完成率不到82%。
最後幾個月的拉胯，也讓公司的行業排名快速下滑，跌出全國十強。根據地產第三方研究機構克而瑞的資料，公司銷售排名從2020年的第8跌至2021年的第12名。
值得一提的是，銷售額跳水的同時，銷售價格也出現了緩慢下降，這意味著後續結算毛利率的降低和盈利能力的下降。2021年9月，公司平均銷售單價為每平方米17596元，10月為每平方米17307元，11月為16888元，12月為16729元。
表內負債4600億
評級機構集體預警
伴隨著“不實傳聞”，評級機構也開始預警。
最早是2021年12月30日，聯合資信決定將世茂建設主體和“19世茂01”“19世茂03”“19世茂04”“20世茂02”“20世茂03”“20世茂04”“20世茂06”信用等級由AAA下調至AA+，評級展望調整為負面。評級公告中指出，房地產市場銷售下行給世茂建設銷售回款帶來壓力，削弱了公司經營性現金流，加之預售資金監管嚴格，世茂建設可用於償還債務的貨幣資金規模下降速度快。
同時，聯合資信將世茂股份主體及債項信用等級維持“AAA” ，但評級展望調整為負面。
隨後，今年1月10日標普將世茂集團的長期發行人信用評級由“B+”下調至“B-”，並將其高階無抵押票據的長期發行評級由“B”下調至“CCC+”。此外，上述評級均被列入負面信用觀察名單。但1月13日，標普應世茂集團的要求，撤銷了其相關評級。
1月11日，穆迪將世茂集團評級由“Ba3”下調至“B2”，稱世茂集團流動性風險上升，短期內有大量債務到期，但融資進度緩慢。
1月12日，惠譽將世茂集團發行人違約評級由“BB”降至“B-”，高階無抵押評級及已發行高階無抵押票據評級同樣由“BB”降至“B-”，回收率評級則為“RR4”，所有評級繼續處於負面觀察。
惠譽估計，2022年世茂集團有約200億元的公共資本市場債務到期，包括在岸公司債券和離岸票據。截至2021年上半年，其可用現金為530億元，不包括220億元的監管賬戶存款；然而，其中只有一部分處於受評實體層面。世茂集團還有其他義務，如信託融資和約100億元的資產支援證券，其中56億元將於2022年到期。
惠譽還表示，世茂集團公佈了透過大量資產處置來提高流動性的計劃，但這些計劃可能需要時間，並存在執行風險。惠譽稱，2021年12月世茂集團將其於中國香港特區的專案股權以20億港元的價格出售，即便如此，相對於該公司2022年資本市場到期規模來說，這筆收益仍然很小。
目前，世茂集團整體債務規模來看，截至2021年上半年表內負債為4636億元，而總權益為1629億元，其中包括了高達723億元的少數股東權益。表外負債則沒有精確資料，根據瑞銀2021年12月中旬研報的說法，大約為1200億元。
編輯：艦長
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