眼看2021年就要結束了，我們將迎來2022年。寫一個年度總結，回顧一下我觀察到的北京樓市這一年。
還記得年初的時候，有朋友問我，去年買的金域華府三期的兩居，純投資，發現已經漲了100萬了，是否要賣掉。當時金域華府的兩居成交價在630萬左右，後來最高點漲到了680萬，最近回落穩定在660萬，也不知道這位朋友最後把房子賣了沒有。
8、9月份的時候，有朋友問我北京是否會出臺打壓樓市的政策，我說不會，結果十一前就傳出要出二手房指導價。當時我想不會這麼快被打臉吧，還好，後來證明這不是官方的意思，而只是海淀區域性範圍內的約束力。再後來市場好轉，二手房指導價也不再被人提及了。
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市場變化太快
這一年首先要說一個非常大的感觸就是市場變化快，也聽到一些朋友說有同感，快到有些朋友都來不及反應。
這一年因為一些原因我們沒法檢視實時成交量，所以基本只能拿網籤資料來做參考。8月份的時候網籤量還在15000多套，9月是12000多套，10月9000多套，11月11000多套，12月又達到15000多套。
上半年的小陽春，3、4、5月份平均算下來每個月在2萬套左右，行情一路高漲，價格也漲了很多。但是等到9月、10月，伴隨著教育雙減政策，恆大的危機，北京對家庭購買二套房限購加碼，銀行停止放款、海淀部分小區推出二手房指導價等因素疊加，市場迅速降溫。有些小區一下子沒了成交，小區內積累的房源也多了起來，大家的觀望情緒非常重。雖然還有看房的，但是很少有出手的。
一時間很多人又開始看跌樓市，市場很快也給出了反應，不管是西城、海淀這樣強的學區，還是望京、北苑、回龍觀這樣的熱門板塊，成交價都有所降低。特別是一些本身品質不高，單純依靠學區溢價的小區，有的已經把去年到今年上半年的漲幅全部跌回去了，即使品質好的次新小區也有所回落。
9月、10月市場冷清，買房者也覺得自己已經完全處於主動地位了，不著急，可以慢慢挑房。一邊看二手，一邊關注著新房。
可等到11月，勢頭又發生了變化，本來放寬的心，又開始有點著急了。或許有的朋友已經對跌幅比較滿意，明年上學的家長還是要給孩子準備學區房，所以市場成交開始走高。對比北苑、超青、望京、德勝、上地、月壇等區域的成交資料會發現，11、12月的成交資料明顯比10月高很多，有的區域12月份的成交量甚至是10月份的3倍。
等到12月中旬的時候，就發現一些小區前期積累的優質房源都被清空了，這樣對於買房者而言，又沒有了選擇空間。
這時候有些朋友已經有些焦慮了，成交量上升，加上政策層面出現鬆動，貸款發放得也快了，市場情緒又發生了變化。而這時候著急，其實已經來不及了。我有時候就想，買房這件事，其實很多普通人是沒有自主判斷力的，大家的情緒被市場調動著。成交量下滑看跌，成交量升高看漲。而如果只是這樣，容易失去理性。
這個過程的迅速變化，也讓我體會到持續關注真實市場的好處。真正細分到單個區域買房的操作，很多時候微觀的觀察比高深、遠大的理論更有用處。
2
新房
5月份北京的一輪土拍，開發商廝殺得很激烈。造成的結果大家後來也看到了，沒有地鐵的崔各莊賣到了8.8萬，王四營7.1萬，回龍觀新樓盤的價格到了6.3萬。而且多個地塊的樓面價和售價之間價差只有一萬左右，買房人在為開發商利潤擔憂，為房子質量擔心的同時，也不禁感嘆房價確實漲了。
其實年初的時候大家還在質疑二手房價格上漲後是否能站穩，政策是否會加碼，把價格打壓下去，而新房指導價的上漲也相當於這波行情得到了預設。
一輪土拍的地塊，海淀樹村的學府壹號院如預期火爆，給當時寒冷的北京樓市加了一把火。除此之外，其它樓盤的銷售都不如預期，尷尬的崔各莊雙傑還在等待一個大利好，去售樓處絕對是座上賓。王四營本來也很尷尬，有了11學校後才有所改善，綠城沁園好在做了小戶型，起到了走量的主要作用。回龍觀的北清雲際和奧森春曉，預熱的感覺好像開盤能賣光似的，可事實是大不如預期。
利潤被限的情況下，開發商往往都希望快速出貨，也好降低成本，可這場戰鬥的時間比開發商預想的要長很多。
萬橡悅府剩下的11號樓賣得如預期火爆，本來開發商想悄悄地讓大家忘掉自己就好。可耐不住知名度太高，最終還是公開上市銷售。有人搶到，有人落空，幾家歡喜，幾家憂。這種火爆場景，後來龍湖雲璟開盤的時候再現了，3小時清盤。雖然說萬橡悅府和龍湖雲璟在五環外來看，地段不錯，但火爆的原因主要還是價格。什麼都不如總價省幾十萬，讓人心動。
回顧這一年，一些謎底，現在也都逐一揭曉了，很多人心心念唸的永定府和天恆學院裡最終都轉成了共產商品房。
等到10月份的二輪土拍，對比一輪來看，開發商的積極性就差太多了。朝陽依然沒有誠意，還想把孫河、崔各莊拿出來，可市場不買賬，最後只得把地塊拍賣時間推遲。二輪土拍中只有海淀的地塊，舉了幾手，其它的大多也都因為沒有競拍直接成交了。
二手房和新房相輔相成，二手房成交下行，新房土拍遇冷，大家對房子的預期降低了，買房的意願自然就低。
等到三輪土拍就更有意思了，除了房山良鄉地塊，其它地塊都按照底價成交了。本來一些媒體還想搞直播的，沒想到就這麼匆匆收場了。
21年新房的市場變化，猶如過山車，5月到了山頂之後，10月又迅速直下。當然這背後也有政策、指導價高、地塊位置差、地塊屬性不好等多方面的因素，並不是說北京樓市涼了。
3
某些小區沒房源
今年還觀察到兩個現象，一個是有的小區不出房源，一個是部分小區的一居室非常不好賣。
買房之前我們先選區域，挑小區，如果沒有合適的房源的話，常常想的是再等等。其實這種操作思路本身是沒有問題的。
但我真發現有的小區觀察這一年的時間，小區裡面主力、好的戶型一直不出房。有的是短暫出了幾套房之後，每套房出來不到一週就賣出去了。除非是對小區已經很瞭解，並且已經堅定買這個小區且能接受價格的人，要不然的話，這個速度很多人是來不及的。等你對比完，考慮好，房子已經沒了。
如果你關注的小區也有這種情況，那最好還是多列幾個小區作為備選，最不願看到的情況是錯過了最好的買入時間點。
上半年的時候我也說過，有的小區的一居室總價都能買同區域，帶電梯商品房小區的兩居了。這種情況下，一居室不會好賣。4月份的時候有小夥伴問我，在區域內頭部小區的一居室跟經適房小區的兩居室糾結，我給推薦了前者。後來我看那個小區同戶型一居室的掛牌價已經漲了100萬，雖然看到小夥伴買的房子漲挺多，也有點開心，但這顯然是不合理的。事後來看，漲100萬的價格也確實沒有站住腳，後來業主把價格降了很多後才有了成交，當然對比小夥伴買的時候也漲了幾十萬。
回頭看這一年，有的人已經買房上車，現在還關注樓市，喝茶看戲。有的人或許也曾與業主談過，但因為最後的不妥協而與房子擦肩而過。有的人曾交過新房的定金，後來想想又退了，現在在等待明年有更好的選擇。不管買沒買，每個人都有了自己與房子的故事。
