宋都股份預計，2021年歸母淨利潤虧損3至4億元，較上年同期減少約6.52億元到7.52億元
《投資時報》研究員 王子西
以杭州為大本營的房企宋都基業投資股份有限公司（下稱宋都股份，600077.SH）近日公告稱，預計2021年歸母淨利潤虧損3至4億元，較上年同期減少約6.52億元到7.52億元。對於虧損原因，該公司表示，主要是自持租賃房產計提減值準備、合作專案交付減少導致投資收益同比減少。
預虧公告發布次日，宋都股份再發公告稱，終止之前於2021年1月23日披露的回購公司股份計劃。目前，公司累計已回購股份金額800萬元，遠低於前期回購預案的下限1.3億元。
對於業績預虧、終止股份回購，上交所下發問詢函，要求公司說明終止回購原因及合理性、董監高和控股股東是否利用回購資訊影響股價；以及2021年度業績預虧原因，及本次計提大額資產減值合理性、具體測算過程、前期減值準備計提是否充分等問題。
事實上，該公司經營及業績頹勢已有跡象。從擔保、融資方面來看，2019年以來，宋都股份及控股子公司對外擔保規模、擔保總額佔歸母淨資產的比例持續上升；且其中以存單質押方式為控股股東浙江宋都控股有限公司（下稱宋都控股）提供擔保金額，約佔年末貨幣資金50%—55%左右。
截至2022年1月5日，公司及控股子公司對外擔保總額仍高達143.80億元，佔最近一期經審計歸母淨資產304.9%。而且，2020年、2021年上半年財報顯示，該公司包括貨幣資金、存貨、長期股權投資等在內的資產，不同程度的用於抵押、質押融資擔保，公司資產存在風險。
而部分貨幣資金用於質押擔保，無疑也會影響現金流動。2020年12月底、2022年1月初，公司間接控股子公司出售商業及車位等資產、全資子公司轉讓持有的股權投資份額，以便回籠資金、以資抵債。在此期間，宋都股份原競得的杭政儲出【2021】8號地塊（即運河新城地塊）也因合作方退出，公司短期資金承壓巨大，而被放棄。
另值一提的是，就在業績預虧公告前不久，該公司曾公告稱，擬投資5億元、新設全資子公司浙江宋都鋰業有限公司，發展鋰業相關業務。但業內對公司“目前未有鋰業相關業務、沒有相關技術儲備、沒有相關資源及專業團隊”的“三無”跨界進軍新能源行業，持謹慎態度。
在二級市場，上述擬新設子公司、進軍新能源行業公告後，該公司股價連收三個漲停板，但隨後步入下行。截至2022年1月24日，該公司股價收盤於2.96元/股（不復權），公司總市值不足40億元。
宋都股份近一年股價走勢（元）
資料來源：wind
預虧3到4億元
公告顯示，宋都股份預計2021年歸母淨利潤虧損3億元—4億元，扣非後歸母淨利潤虧損2.7億元—3.8億元。而上年同期，上述兩項指標分別為3.52億元、5.40億元。
對於2021年度業績預虧的原因，該公司表示，一是對部分開發專案中配建的自持房產減值測試，該部分房產全部用於公開對外租賃。根據租金現金流折現現值與賬面歷史成本比較，計提資產減值準備，擬計提金額對歸母淨利潤影響約-2.3億元至-2.9億元。
二是合作專案交付產生利潤減少，預計權益法確認的投資收益對歸母淨利潤影響約-1.4億元至-1.8億元。此外，由於利息收入減少、新獲取專案增加，導致2021年度財務費用、管理費用也有所增加。
從資料來看，2019年、2020年宋都股份業績已顯頹勢。上述兩年，該公司錄得營收41.67億元、71.61億元，同比變動幅度為-9.26%、71.86%；歸母淨利潤為5.88億元、3.52億元，同比變動幅度由2018年度的“正三位數”降至“負兩位數”。毛利率以及淨利率也由2018年度的42.74%、8.71%，降至2020年度的22.17%和4.48%，毛利率近乎回到2014年的水平。
宋都股份2017年以來歸母淨利潤及同比變動幅度（億元、% ）
資料來源：wind
擔保總額達143.8億元
宋都股份的困境從對外擔保及資產受限方面，可見一斑。
信披顯示，截至2019年末，宋都股份對外擔保金額合計123.65億元，佔年末歸母淨資產的265.97%。其中，36.30億元以定期存單質押方式為控股股東宋都控股提供擔保。而2019年末，公司貨幣資金為66.66億元，定期存單質押擔保佔到貨幣資金的54.46%。
截至2020年12月30日，該公司及控股子公司對外擔保總額139.02億元，佔年末歸母淨資產的294.81%。其中，為宋都控股銀行借款提供存單質押擔保36.2億元，佔年末上市公司貨幣資金72.70億元的49.80%。
事實上，2020年5月，上交所曾對公司2019年度擔保規模、為控股股東提供存單質押擔保所存在的潛在擔保風險、資產安全等問題下發監管問詢函。2021年5月27日，宋都股份釋出公告稱，宋都控股、實控人俞建午承諾，最晚於2023年12月31日前，徹底消除與上市公司之間以存單形式的互保情形。
而根據公告，截至2022年1月17日，宋都股份為控股股東提供的擔保餘額尚有29.35億元，其中，存單質押擔保28.37億元、信用保證擔保0.98億元。
另外，截至2022年1月5日，該公司及控股子公司對外擔保總額仍高達143.80億元，佔最近一期經審計歸母淨資產的304.9%。擔保總額、佔歸母淨資產比例，均持續上升。且截至2020年末、2021年6月末，不僅約一半的貨幣資金受限，包括存貨、長期股權投資、投資性房地產等在內的資產也不同程度受限，受限原因為抵押、質押擔保融資。
出售、轉讓資產
宋都股份的資金面也承壓較大，近一年公司及子公司陸續出售資產、轉讓投資份額以回籠資金。
分析資產負債表《投資時報》研究員注意到，截至2020年末，公司短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款、應付債券分別為3.17億元、22.53億元、44.68億元、13.60億元，合計帶息債務約83.98億元。時至2021年9月末，上述四個指標為0.18億元、20.23億元、53.61億元和2.01億元，合計約76.02億元。對應各期末的現金及現金等價物為32.82億元、37.82億元，遠不能覆蓋帶息債務。
由於部分貨幣資金受限，淨負債率、現金短債比兩項指標或已不能清楚反映公司負債情況。而上述一年及一期，該公司剔除預收款後的資產負債率（wind計算）為78.50%、80.17%，均超過不得大於70%的“紅線”要求。
事實上，2020年末，該公司間接控股子公司合肥印象西湖房地產投資有限公司與浙江龍鼎控股集團有限公司簽訂協議，前者將旗下的商業、車位、住宅等資產出售給後者，交易以現金方式支付，作價為5.3億元。
2022年1月5日，宋都股份發公告，全資子公司寧波高新區旭都企業管理諮詢有限公司（下稱寧波旭都）擬將持有的嘉興楨誠投資合夥企業（有限合夥）30%的投資份額轉讓給杭州西奧電梯有限公司（下稱杭州西奧）。交易對價不超過6.01億元，且不以現金支付，而是另行約定。
杭州西奧是宋都股份房地產業務的長期供應商，在上述交易前，杭州西奧已向上市公司的全資子公司杭州宋都房地產集團有限公司（下稱宋都集團）提供本金為11.8億元的在途借款。根據協議，寧波旭都同意將上述轉讓款的收取權利轉讓給宋都集團，衝抵後者尚需償付的在途借款本金及對應利息。
在上述出售、轉讓期間，即2021年7月，宋都股份還放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊，且因此相關全資子公司繳納的0.5億元預約申請保證金不予返還。據公告，放棄8號地塊的原因，主要是同期競拍的5宗地塊中，包括8號地塊在內的兩宗地塊的合作方放棄合作，導致宋都股份短時間內無法達成其他商業合作機會，且令公司短期資金承壓巨大。
