北京各區GDP出爐：海淀"最強"，亦莊"最快"，東西城"轉型"

截止到2022年1月26日，2021年全年的北京各區GDP規模和增速已經全部“出爐”，北京城市經濟新格局全部“揭曉”。

自從2017年北京新版城市規劃出臺以後，整個城市的產業和人口都在發生巨大的“遷移”，從而構成北京城市經濟的“新格局”。

從2021年“北京各大市轄區”的GDP規模及經濟增速來說，北京城市經濟“新格局”主要表現出以下幾個“特徵”：

第一，區域分化明顯，海淀遠超朝陽，成就北京最強經濟區。

從2021年各區GDP規模上看，北京城市“區域分化”越來越明顯，表現最突出的，就是海淀區和朝陽區兩個“經濟強區”：

2016年海淀區和朝陽區的GDP規模均在5000億左右，基本相差不大，海淀僅比朝陽多了35個億。

但是短短5年以後，2021年海淀區的GDP規模已經達到9500億，朝陽區僅有7500億，差距居然拉到了2000億之多。

同時2021年海淀區的GDP增速高達11.7%，而朝陽區僅有7.5%，這意味著未來的差距還會“越來越大”。

2022年海淀區的經濟規模預計將會突破“1萬億”，成為上海浦東新區之後，中國第二個“萬億GDP行政區”。

而朝陽區估計最多能摸到8000億門檻，已經完全被“甩開”。

朝陽區這幾年的經濟發展確實“慢了”，2021年的經濟增速甚至連北京市的“平均水平的8.1%”都沒有達到。

在“疫情背景下”，“國際化”的朝陽已經輸給了“科技化”的海淀，朝陽區的“經濟放緩”可能還將持續一段時間。

從規模上看，海淀第一，朝陽依然是第二，北京城市經濟格局中的“雙強格局”不會改變。

但從未來看，海淀不管是在經濟規模，還是在房價水平上，都將和朝陽區逐漸拉開距離，成為北京經濟“最強區”。

第二，重政務，輕經濟，東西城核心區逐漸實現“功能轉型”。

對於東西城“首都功能核心區”來說，經濟增長顯然已經不是重點。

雖然2021年西城區以5300億和東城區3200億的GDP規模，排在北京的第三和第四位，但經濟增速已經下來了。

2021年西城區的經濟增速僅有4.7%，是整個北京市經濟增速最低的“市轄區”，而東城區的經濟增速也只有8.3%。

作為產業和人口“疏解力度最大”的兩個區，東西城正在實現“功能轉型”，將會逐漸退出經濟強區的競爭行列。

尤其是“央企總部”大規模“離京”後，東西城的經濟增速和GDP規模有可能會進一步下降。

東西城的房價靠的不是“產業”，而是“無與倫比的教育資源”，只要中央政府還在，東西城核心區“永不落”。

第三，亦莊崛起，未來五年有望成為北京經濟最強“第三區。

從2021年的各區GDP來看，北京產業郊區化程序加快了，越來越多的產業開始從城區向郊區“轉移疏解”。

2016年北京近郊區的GDP規模僅佔到北京的20%，2021年佔比已經接近25%，近郊區的經濟比重明顯提高。

“亦莊”的快速崛起，是北京產業郊區化的核心表現。

2021年亦莊GDP接近2500億，已經超過了豐臺順義，僅排在東城區之後，排名“北京第五”，“新城第一”。

亦莊經濟在過去5年，簡直就是“爆發性的增長”。

2016年亦莊GDP規模不到1200億，比豐臺、順義都要低，但是2021年亦莊GDP已經實現“翻倍”增長，經濟增速“全北京第一”。

我們預判，亦莊的GDP規模將在3年內超過東城，5年內超過西城，成為海淀朝陽之後，北京經濟真正的“第三強區”。

很明顯，亦莊地區未來的房價，還有進一步提升的空間。

第四，北京城市副中心“行政化”，產業規模依然偏小

最令人意外的是通州區，在“每年上千億投資”的背景下，2021年GDP增速僅有8%，GDP規模不到1200億。

這說明北京城市副中心目前還處於“城市建設階段”，產業還沒有進來，GDP要想實現“跨越式增長”，至少需要5年以上。

所以北京城市副中心的經濟規模要想達到亦莊的水平，甚至是超越亦莊，沒有10年以上基本不可能。

短期內的北京城市副中心，本質就是“北京行政中心”，距離“經濟中心、產業中心”還有一段距離。

在這種背景下，北京城市副中心未來3年內，要想實現房價上漲，可能性“不太高”。

“雙限政策”下的北京城市副中心，如果沒有強大的產業支撐，房價“跨越式”上漲的難度還是非常大的。

所以我們認為，北京城市副中心未來的經濟地位，最多排在“北京第四”，殺進“前三”的可能性不高。

第五，大興順義經濟復甦，昌平房山睡城化

北京的幾個平原新城發展，已經出現明顯分化。

2021年順義拿到“北京自貿區”，同時隨著“理想汽車的入駐”，順義經濟明顯復甦，GDP規模首次超過2000億，經濟增速11%。

大興更是在“疫苗經濟”的推動下，經濟增速出現了60%的“跨越式增長”，大興生物醫藥基地有“第二個亦莊”的趨勢。

昌平和房山兩個近郊區的發展“比較意外”，從2021年的經濟增速看，這兩個區有逐漸“淪為睡城”的趨勢。

昌平2021年的經濟增速僅有6.6%，而房山的GDP規模至今沒有突破1000億，2021年的經濟增速也只有7.9%。

在北京新的核心產業佈局上，這兩個區逐漸成為“看客”，尤其是昌平，已經徹底成為海淀的“睡城”。

第六，北京遠郊區無產業。

從目前看，北京的五大遠郊區，包括平谷、懷柔、密雲、延慶、門頭溝等，GDP規模基本上500億都沒有。

所以從產業佈局上看，基本不用考慮遠郊區。

綜上所述，從2021年北京各區GDP規模及增速上來看，北京的城市經濟已經開始呈現出一個“全新的格局”：

海淀越來越強，亦莊快速崛起，大興順義逐漸復甦，而東西城轉型，朝陽放緩，通州行政化，昌平房山睡城化。

這意味著北京的“新經濟”全面崛起，而傳統經濟面臨全面轉型，城市經濟在未來五年，將會呈現出一個“新格局”！

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