可以發現，央行銀保監會對樓市執行狀態是保持相當警惕的。
回頭看，2021年首輪集中供地，民營房企還是很積極的。也就是說，三四月份的時候，包括幾家頭部房企在內，並未意識到危機即將敲門。
轉折突然到來。下半年起，房企們普遍被嚇到了。標誌，應該是恆大爆雷、花樣年違約躺平。一時之間，流動性緊張的浪潮席捲了幾乎所有房企。
7-9月，整個三季度，是危機發酵和放大的過程。10月初，房地產資料應該彙集傳到了監管部門。資料之難看，領導們估計也震驚吧。對，還要結合宏觀資料來看。
於是，大約是去年10月下旬，金融主官就開始喊話，滿足住房消費的合理需求。後來我們知道，這是房地產金融政策“糾偏”的訊號。
監管部門要求金融機構正確理解和執行房地產審慎管理制度，糾正短期的應激反應和一致性收縮行為。這種喊話有沒有效果呢？還是有的。
2021年11月、12月，央行單獨釋出個人住房貸款統計資料：10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元；11月當月增加4013億元，較10月多增532億元。
2021年四季度，房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。沒有看到12月的個人住房貸款統計資料。初步猜測，不是太高。
從多個城市的反饋是，二手房住房貸款審批時間提速明顯，從三季度的普遍排隊4-6個月降至年底的2-3個月，快的一個多月現在就可拿到貸款了。新房按揭也在加快。
這當然是因為喊話見了成效。
按規律，四季度常常也是信貸指標偏緊的時候，樓市不好，金融機構更不願意放貸了；去年底貸款加快，信貸多增，沒別的解釋，就是央媽的“視窗指導”。
效果確實是有，而且區域性領域還很顯著，但具體到微觀層面，房企個體，為啥他們仍感覺還是比較冷，流動性並沒有明顯改善？
滯後效應和數量效應。從政策到市場，再到微觀個體，有一個傳遞過程；餓了半年，一頓大餐喂下去可能要了命，還是溫和多餐更好。10月下旬喊話，到現在也不過3個月，但實際上10月份住房按揭就有變化了，只不過12月以後有所衰減。
還有另一個觀察角度。此輪房地產調控是2016年10月開啟的，但樓市在2017年依然直線上揚，直到2018年下半年才步入調整，滯後了差不多20個月。
根據央行有關負責人的說法，房地產金融審慎管理制度也是經過了近兩年的探索，到2018年年中才基本確立施行。但這個以房企三道紅線、銀行兩道紅線、房貸利率錨定LPR為核心的管理制度，也是過了差不多兩年，到2021年下半年它的“殺氣”才真正釋放出來。
房地產是中國所有行業裡資產最龐大、產業鏈最漫長的，即使把脈準確的調控，也需要兩年時間才發揮威力，房地產金融政策“糾偏”，要見效果，肯定也需要時間。才3個月，就想恢復，恐怕有點急。何況，在“糾偏”的過程中，有個複雜的現象，非一日之功可解決。
那就是，針對房企的“擠兌”現象。
春節假期，外地朋友回四五線城市尤其是鄉鎮老家，如果要求核酸檢測，肯定排長長的隊；如果萬一有什麼情況，要求隔離，鄉鎮和縣一線，醫療資源必然十分緊張。去年河北某縣就是這種情況。這就是醫療“擠兌”現象。
房地產的“擠兌”，尤其是針對房企的“擠兌”，是多重因素疊加：
一是上面講的房地產金融審慎管理制度，前端、後端、中端，B端、C端的水龍頭全都關小了；
二是金融機構的應激反應，可以發放的貸款不給放，可以借新續舊也不給續，央媽喊話了有所好轉，但沒根本扭轉，比如攸克君之前寫到的，個別銀行將房企預售資金多扣劃走；
三是信託公司、票據持有人，還沒到期也都上門了，正常展期也不給了，有甚者還散發傳聞，企業沒違約生生給造成了違約；
四是有些地方收緊預售資金監管，形成了“過度監管”，正常的撥付也不斷延後，房企回款週期拉長几個月，流動性危機雪上加霜。
五是消費者信心不足，觀望情緒加重，樓盤銷售不暢。
這些因素一齊湧來，撞擊著房企脆弱的堤壩。
銀行建立資本充足率制度、存款準備金制度，有助於防範“擠兌”風險。但有多少房企建立了這種風險防禦制度，賬上的現金糧草能夠應付6個月以上的冬天？
住房市場化以來，房地產市場只有小週期，從來沒經歷過完整大週期，10多年接近20年的時間裡，其實是走了一條單邊上揚的曲線，高槓杆高負債正是這種發展模式的產物。
房企老闆們，算是經歷過風雨的，雖然也有人嘴上說2016年以來的此輪調控力度前所未有，不要抱幻想，但一批房企在2017-2018年還拼命搶土地、求規模，制定豪邁的規劃，期望彎道超車；遠的不說，哪怕是2021年1月，請摸著胸口問問自己，有幾個人意料到，房地產金融審慎管理制度，會在2021年下半年大顯神威，導致樓市“突然”急轉彎？
這麼問，並非苛求誰，我們都是凡人，每個人的成長成熟，都掙不脫他的歷史背景和現實土壤，房企亦如是。20年的房地產發展歷程，給很多人一個錯覺，以為過往的模式還能持續20年，即使內心偶爾會警惕，也幻想自己是例外，要有壞事也是別人接棒。
出險房企，無一不是激進槓桿者，並將表外、超融等手段用到極處。多重因素擠兌下，這些缺少厚重防護的房企必然是第一批潰堤者。
但問題在於，房地產是經濟和金融體量佔比最大的行業，如果政策實施過於急切、嚴厲，一批房企爆發危機過於集中，尤其是一家或幾家頭部房企加入，進而成幾倍數放大到產業鏈上下游，蔓延成為系統性風險，就會威脅經濟和金融安全，這是監管部門不願意看到的。
從宏大敘事的層面說，在經濟下行的背景下，房地產的權重也不能不考慮。
而房企流動性危機，導源於房地產金融政策的全面收縮。於是有了房地產金融政策的微調，或者說“糾偏”訊號的發出。
請注意，微調、“糾偏”絕不是對過往調控的否定。無論是中央經濟工作會議，還是住建部、央行、銀保監會的年度工作會議，都重申了房住不炒，或房地產金融審慎管理制度。然後才在此基礎上提出要滿足住房消費的合理需求。
即使是“糾偏”，一部分出險房企的出清，仍是不可避免的。出清，可能是破產，可能是重組，可能是出售資產、專案、股權，可能是瘦身，規模更小，但更健康了。存活下來，才有資格談發展，至於怎麼發展、往哪個方向發展，是以後的事。
房地產市場要穩定健康、良性發展，先得把雷排掉，把風險清除。所以才有央行和銀保監會去年12月釋出的檔案，《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，支援優質的房地產企業兼併收購重點房地產企業的專案。
大資料講究的是精準，排雷也是。房企併購，銀行專項給錢。1月25日，招商銀行決定分別授予華潤置地200億元、華潤永珍生活30億元併購融資額度。
此前的1月12日，招商蛇口發行今年首筆併購類票據，首期發行額為25.8億元；1月21日，浦發銀行宣佈完成第一期金融債券簿記定價，其中包括50億元的房地產專案併購主題債券。後續應該會有更多銀行加入。
對症施藥。房地產金融，當前有三個關鍵：前端，該發放的貸款要發放，該續期展期的續期展期；中端，預售資金監管適當放鬆，至少迴歸正常；後端，發放、發行併購專項資金和債券票據等，加快出險房企資產處置。
不能觀望，不能停。
2021年10月，是政策底部；2022年2月，是市場底部。對流動性偏緊的房企來說，尤其是出險房企，最難熬的是這兩個月。
央媽的陽光早已灑下，而且在持續播撒。最新的，便是1月18日央行副行長劉國強那番誠懇而剴切的表態。這些陽光何時真正飄落到房企的心坎？大約是3月吧。