房企巨頭兩極分化：“三好學生”融資建房 負債企業“斷臂求生”

【文/財經看點網 賽佳彤】1月27日，萬科A在中國銀行間市場發行了今年首期30億元中期票據，發行利率為2.95%，主體和債項評級結果均為AAA。所得款項擬用於商品房專案建設。

同日，招商蛇口披露2022年度第一期中期票據（併購）發行結果公告。據瞭解，本期中期票據已於2022年1月24日成功發行，註冊金額累計為30億元。

相比於萬科、招商蛇口的蒸蒸日上，以恆大為主的高負債企業卻處境艱難。

懸殊對比之下，房產行業或將面臨重新洗牌。

穩健房企完成新年首秀

招商蛇口本次中期票據共分兩個品種。品種一簡稱22招商蛇口MTN001A（併購），期限三年，實際發行總額6.45億元，發行利率2.89%。品種二簡稱22招商蛇口MTN001B（併購），期限5年，實際發行總額6.45億元，發行利率3.30%。

而相關新聞顯示，此次萬科在銀行間市場發行了今年首期30億元中期票據，擬用於商品房專案建設。此次發行利率為2.95%，主體和債項評級結果均為AAA。

“這是新年以來第一單比較典型的房企融資事件，具有很強的訊號意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次萬科發債是一次很平靜的發債，但恰是因為平靜，表明房地產市場正朝著向穩向好的方向發展。

“此次發債的用途不是為了償還舊債，而是用於商品房專案建設，充分說明房企的融資和專案開工等緊密結合。”嚴躍進認為，此次事件具有積極意義，充分體現了當前融資方面的表現和動態。

高負債房企步履維艱

“此類融資也說明，企業的經營逐漸步入正軌。一些經營穩定的企業，後續獲得融資的優勢更大，以促進經營業務的加快發展。而一些債務壓力大的企業，則相對來說自由度偏弱，在此類融資政策放鬆的時候，相對佔據的優勢偏弱。”

正如嚴躍進所言，伴隨三條紅線出臺，一年內房地產行業已發生翻天覆地的變化。穩健型房企的春光滿面，但曾經的風光無兩的房企卻輝煌不再。不過，相比於下萬科、招商蛇口等穩健型房企已進行新年融資建設，最近仍有不少房企在質股、賣地、還款中艱難度日。

暴雷後一向沉默寡言的恆大近日內動作頻頻，幾日內連發數條通告，最近更是接連呼籲境外債權人多寬限些還款時日。融創中國三月內兩次配股，透過股權配售、大股東借款、資產處置等途徑持續回血，促進資金面恢復，回籠資金約300億元用於償還債務。而其“難兄難弟”世茂則在透過質股、拋售優質資產斷臂求生，此前更是上架近800億元資產包。

地產行業或將面臨大洗牌

臨近新春，房產也似有回暖之意。嚴躍進指出，萬科此次事件具有積極意義，其充分體現了當前融資方面的表現和動態，房地產新開工等也有望扭轉2021年頹廢和明顯下跌的態勢。“第一、融資環境總體趨於寬鬆，房企獲得融資的機會增加、融資的門檻降低。第二、融資方面也逐漸顯示出房企的壓力減少，因為類似融資明確投向專案建設，客觀上說明部分房企相對從容，能夠較好獲得資金支援，也更好促進地產新開工業務。”

那麼此番回暖會成為高負債企業的救命稻草還是會成為穩健型企業扶搖直上的機遇呢？

答案很可能是後者。

嚴躍進認為，從此次發債情況看，類似發債主要是在銀行間市場上進行，這說明此類領域的發債會給予較多的支援。此外，此類專案發行的規模和利率都較好，30億的金額相對來說較為充裕，利率成本也相對較低。

在三條紅線越來越深入人心，房地產目前求穩為主的基調下，經營更為穩定的房產公司是否可能佔據更大市場份額。兩相懸殊對比之下，房產行業或將面臨重新洗牌。萬科、招商蛇口此番融資或有可能成為重塑房產行業的前兆。