眾所周知，去年下半年以來，受“三線四檔”、“房貸集中度管理”等房地產新規的影響，房地產企業、金融機構以及購房者等各類樓市主體謹慎了很多，避險情緒不斷上升，全國房地產市場經歷了一輪明顯的降溫。
2022年還會延續降溫的態勢嗎？這是很多人都想知道的答案。轉眼間，春節就要來了，對普通老百姓而言，春節過後，新的一年將正式開始，所以根據以往慣例，春節前一直都是釋出政策的密集期。趕在春節之前，最近10天之內，央行、發改委、住建部、銀保監會等密集出手，不僅預示樓市風向發生了變化，同時也預示2022年的房價走向基本明朗了，準備買房的該瞭解。
1、發改委促進住房消費。
1月17日，國家發改委釋出了《關於做好近期促進消費工作的通知》。通知明確表示要挖掘消費和增長的熱點，釋放居民消費潛力，推動實現一季度經濟平穩開局。通知一共提出了10條大力促進消費的舉措，其中一條為促進住房消費健康發展，具體來看就是除了要發展保障性住房市場外，還要支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。
在樓市調控的大背景之下，將“住房消費”列入其中，讓很多人都感覺頗為意外。其實，在筆者看來，這本身就在意料之中，原因主要有幾點：
①對於老百姓來說，衣、食、住、行是最基本也是最重要的消費，所以將“住房消費”列入促進消費的舉措當中本身就在情理中，更何況通知也明確強調了要“健康消費”、“滿足合理住房需求”，說白了就是“房住不炒”。②房地產一直都是國民經濟的支柱之一，樓市調控的目標本身也不是打壓房地產，而是擠掉泡沫，從而讓房地產更好的發展，所以推動住房消費同樣也是合情合理。③關於2022年的經濟走向，國家早已定調“穩字當頭”，而面對經濟下行的壓力，在實現經濟穩增長的這個過程當中，房地產作為支柱產業之一自然不會也不能缺席。
2、央行全面降息。
關於2022年開年就降息，最近一直是業內外討論的熱點話題，主要原因就是除了1年期LPR連續2個月下調以外，此前一直“原地踏步”的5年期以上LPR時隔21個月之後也出現了下調。根據央行網站釋出的訊息，2022年1月20日貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.70%，比上期下降了10個基點；5年期以上LPR為4.6%，下調了5個基點。
顯而易見，2022年開年就降息，而且與房貸利率相關的5年期以上LPR也在時隔20個月之後出現了下降，這對於2022年的房地產市場來說自然意義重大，原因有3點：
①全面降息意味著貨幣寬鬆的訊號越來越明顯，而且此次降息還處於年初，所以一定程度上也向樓市傳遞了今年的貨幣政策導向，將在釋放流動性、降低資金成本、穩定經濟增長等層面進行支援和配合，以應對經濟方面的壓力。②5年期以上LPR下調無疑將會傳導到房貸市場，不僅會降低房企的中長期貸款成本，同時也會降低購房者的房貸利率成本，對於房企和購房者都是好訊息。③從2021年的“三線四檔”到2022年的全面降息，某種程度上意味著樓市調控最嚴厲的時候過去了，樓市調控政策的底部漸漸出現，隨著風向的轉變，相比2021年的降溫，預計2022年的樓市環境會更加友好一些。
3、住建部定調2022年樓市。
根據住建部官網訊息，1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議研究部署了2022年的工作任務。對於樓市各方主體來說，此次會議的重要意義就在於為2022年的房地產走向定下了明確基調。根據會議釋放的內容看，除了繼續強調“房住不炒”、 “不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”以外，此次會議還明確提出2022年要“充分釋放居民住房需求”。
根據定調不難看出，“充分釋放居民住房需求”的定調要比上文中發改委提出的“支援商品房市場更好滿足購房者合理住房需求”的表態顯得更為迫切和強烈，尤其是與2021年相比，市場風向明顯發生了改變。回想起2021年，受“房貸集中度管理”規定的影響，房貸政策一度收緊，不僅利率不斷上漲，而且放款週期普遍延長，更有部分銀行甚至暫停了二手房貸款業務，所以很多購房者無奈推遲和放棄了買房計劃。
隨著“充分釋放居民住房需求”的定調，預計2022年嚴厲的調控政策將開始觸底。不過，同時應該看到，“房住不炒”、“房不刺經”的定位和目標依然沒變，所以首套剛需和改善一族無疑會成為樓市的受益者。截至目前，房貸利率下調、降低公積金首付比例、提高貸款額度等寬鬆現象已經在多地開始出現。比如，2022年以來，北海、南寧、青島、濟南等多個城市都放寬了公積金貸款的要求。
4、銀保監會表態2022年樓市
根據銀保監會官網訊息，1月24日召開了2022年銀保監會工作會議。會議表示，要做好2022年的監管工作，確保經濟金融大局穩定。其中，值得注意的是，銀保監會關於房地產行業的相關表態被列入到了“堅持不懈防範化解金融風險”這一章節下面。具體來看：要堅持房住不炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產長效機制，因城施策促進房地產行業的良性迴圈和健康發展。
根據銀保監會的上述表態，說得通俗一點就是，防範化解金融風險需要房地產行業的健康發展。過去的2021年，雖然房地產市場告別了火熱的局面，但不可否認，購房需求收縮，房企頻頻暴雷，惡意降價競爭，交房大面積推遲，行業人員離職等現象也隨之而來，樓市一度走向了過冷的局面，長期下去反而出現了新的風險。顯然，這不是樓市調控的本意。
對此，央媒經濟日報在《謹防樓市大起大落》一文中表示：熱點城市房價過快上漲將帶來金融風險，還應注意到，房價過快下跌同樣會給樓市帶來很大的風險。因此，既要抑制房地產泡沫，又要防止大起大落。簡而言之，大漲大跌都會帶來風險，平穩才是最好的選擇和趨勢。
短短10天之內，央行、發改委、住建部、銀保監會等四部門密集表態樓市，向市場傳遞了2022年房地產的4個走向：一是促進住房消費；二是穩定樓市走向；三是保障合理的住房需求；四是防範市場出現風險。
雖然四部門的表態各有側重，但目標顯然都是一致的：穩住房地產走向。對此，央行副行長劉國強也明確表示，“穩”本身就是最大的“進”，不利於穩的政策不出臺，有利於穩的政策要多出臺。顯然，與2021年相比，風向發生了變化。筆者認為，繼四部門密集表態之後，預計2022年房地產將會迎來一股暖風，至少要比2021年的房地產市場好一些，所以在一定程度上來講，那些資金壓力較大的優質房企、房地產行業從業人員、擔心交不上房子的業主以及準備貸款買房的購房者也都可以慢慢放平心態了。
